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Appartement 4 pièces 78 m²

Bien expiré
VilleRouen (76)
Surface78m²
Coût Total176 620€
Loyer Annuel10 935€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 782,05 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 78 m²

Votre agence immobilière Laforêt Darnétal vous propose ce bel appartement T4 avec balcon, cave et parking privatif en sous-sol situé sur la commune de ROUEN, secteur Descroizilles. Situé au 1er étage avec ascenseur d'une résidence sécurisée, il vous offre : entrée, cuisine aménagée, séjour salon, 2 chambres, salle de bains, wc indépendant et divers rangements. Cadre agréable dans une copropriété plantée et arborée, exposé au sud, sans vis-à-vis !

Surface : 78 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 587 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/05/2026

Consommation énergie primaire : 234 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 230 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 410 € et 1 940 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76000
Coordonnées : 49.441265, 1.119902
Total : 176 620€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 26 500€
Valeur du bien : 165 500€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 11.68€/m²/mois
Fourchette : 9.17€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 911€/mois
Loyer annuel estimé : 10935€/an
Fourchette totale : 716€ - 1160€/mois
Fourchette annuelle : 8587€ - 13924€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 7.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 664,78 €/m²
Basé sur :261 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :207 853 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-68 853€ (-33.1%)
Marge achat-revente :31 233€ (15.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :865,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :44,16€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 909,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 991,04€
Coût de l'assurance :13 246,50€
Taxe foncière : 1 093,48€/an
Soit par mois : 91,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 911,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 000,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-89,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 2 chambres incluant peinture et revêtement de sol.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après état visible.
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'entrée avec peinture et décoration.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - entrée nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 500 €(340 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:4 000€
    Rénovation 2 chambres: Peinture murs 40 m²: 50€/m² × 40 = 2000€, Revêtement de sol 20 m²: 50€/m² × 20 = 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Entrée:500€
    Rafraîchissement entrée: Peinture 5 m²: 50€/m² × 5 = 250€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouen. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 911 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 935 €/an
Calcul : 911 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 753 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 620 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 530 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 093 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 877 €
Revenus locatifs : +10 935 €
Charges déductibles : -33 877 €
Résultat foncier Année 1 : -22 942 €(Déficit de 22 942 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 242 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 377 €/an
Revenus locatifs : +10 935 €
Charges déductibles : -7 377 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 558 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12241.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 935 €33 882 €5 759 €-22 947 €10 700 €12 247 €12 247 €
211 154 €7 227 €5 604 €3 926 €--8 321 €
311 377 €7 067 €5 444 €4 309 €--4 012 €
411 604 €6 902 €5 278 €4 703 €---
511 836 €6 731 €5 107 €5 106 €---
612 073 €6 554 €4 930 €5 519 €---
712 314 €6 371 €4 748 €5 943 €---
812 561 €6 182 €4 559 €6 379 €---
912 812 €5 987 €4 364 €6 825 €---
1013 068 €5 785 €4 162 €7 283 €---
1113 330 €5 577 €3 953 €7 753 €---
1213 596 €5 361 €3 738 €8 235 €---
1313 868 €5 139 €3 515 €8 729 €---
1414 145 €4 908 €3 285 €9 237 €---
1514 428 €4 671 €3 047 €9 758 €---
1614 717 €4 425 €2 801 €10 292 €---
1715 011 €4 171 €2 547 €10 840 €---
1815 311 €3 908 €2 285 €11 403 €---
1915 618 €3 637 €2 013 €11 981 €---
2015 930 €3 356 €1 733 €12 574 €---
2116 249 €3 066 €1 443 €13 182 €---
2216 574 €2 767 €1 144 €13 807 €---
2316 905 €2 457 €834 €14 448 €---
2417 243 €2 137 €514 €15 106 €---
2517 588 €1 807 €183 €15 781 €---
TOTAL350 246 €150 075 €82 991 €200 171 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 171 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 935 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 296 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 296 €-3 210 €+5 506 €
2+2 296 €0 €+2 296 €
3+2 296 €0 €+2 296 €
4+2 296 €+207 €+2 089 €
5+2 296 €+1 532 €+764 €
6+2 296 €+1 656 €+640 €
7+2 296 €+1 783 €+513 €
8+2 296 €+1 914 €+382 €
9+2 296 €+2 047 €+249 €
10+2 296 €+2 185 €+111 €
11+2 296 €+2 326 €-30 €
12+2 296 €+2 470 €-174 €
13+2 296 €+2 619 €-323 €
14+2 296 €+2 771 €-475 €
15+2 296 €+2 927 €-631 €
16+2 296 €+3 088 €-792 €
17+2 296 €+3 252 €-956 €
18+2 296 €+3 421 €-1 125 €
19+2 296 €+3 594 €-1 298 €
20+2 296 €+3 772 €-1 476 €
21+2 296 €+3 955 €-1 659 €
22+2 296 €+4 142 €-1 846 €
23+2 296 €+4 334 €-2 038 €
24+2 296 €+4 532 €-2 236 €
25+2 296 €+4 734 €-2 438 €
Total+57 400 €+60 051 €+-2 651 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
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