Maison à vendre

Bien expiré

VilleYdes (15)

Surface520m²

Coût Total442 600€

Loyer Annuel39 515€

Rentabilité8.93%

Cashflow/mois+612€

Prix : 295 000 €

Surface : 520 m²

Prix au m² : 567,31 €/m²

Chambres : 18

Pièces : 26

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : disponible immédiatement, 1 étage, 7 salles de bain, 18 chambres, 8 parkings: 8 parkings, Jardin

Immeuble avec 6 appartements T3 environ 60 m² chacun + 2 appartements T4 bis environ 79 m², fenêtre double vitrage et portes exterieures remplacees, chauffage et production d’eau chaude sanitaire individuel, Isolation renforcée. Ravalement refait recemment. Appartements renoves. 18 caves. Terrain stationnement. Surface total 520 m² habitables. Terrain 849m2. Proche des commerces et des écoles.

Ville : Ydes

Département : Cantal

Région : Auvergne Rhône Alpes

Code postal : 15210

Coordonnées : 45.343120, 2.435606

Total : 442 600€

Prix d'acquisition : 295 000€

Travaux : 124 000€

Valeur du bien : 419 000€

Frais de notaire : 23 600€

Coût estimé : 23 600€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 520m²

Loyer prédit : 6.33€/m²/mois

Fourchette : 4.99€ - 8.03€/m²/mois

Loyer total estimé : 3293€/mois

Loyer annuel estimé : 39515€/an

Fourchette totale : 2596€ - 4178€/mois

Fourchette annuelle : 31147€ - 50131€/an

Rentabilité brute :8.93%

Fourchette de rentabilité :7.04% - 11.33%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :897,44 €/m²

Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :466 669 €

Prix d'achat :295 000 €

Décote à l'achat :-171 669€ (-36.8%)

Marge achat-revente :24 069€ (5.2%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :442 600€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 222,89€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.53%

Assurance emprunteur :129,09€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 2 351,98€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :224 266,24€

Coût de l'assurance :38 727,50€

Taxe foncière : 3 951,52€/an

Soit par mois : 329,29€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 3 292,94€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 2 681,27€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :611,66€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel

Quantité: 1 système pour 520 m²

Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: surface maison en m² (520 m²)

Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: nombre de fenêtres estimé selon surface (environ 65 fenêtres)

Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité

Quantité: 6 m²

Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité

Quantité: cuisine complète

Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible

ChambresOPTIONNEL

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 18 chambres

Quantité: 18 chambres (environ 216 m² total)

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

SalonOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète du salon, y compris peinture et mise aux normes électricité

Quantité: salon complet

Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :124 000 €(238 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:12 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Isolation:15 600€
Isolation combles: 520 m² × 30€/m² = 15600€ (incluant main d'œuvre)
Menuiseries:52 000€
Fenêtres double vitrage: 65 fenêtres × 800€/fenêtre = 52000€ (incluant main d'œuvre)
Salle de bain:12 000€
Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Cuisine:15 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
Chambres:5 400€
Peinture murs et plafonds: 216 m² × 25€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
Salon:12 000€
Rénovation complète salon: 1 salon complet × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ydes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 79 600€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 293 €/mois

Revenus locatifs annuels : 39 515 €/an

Calcul : 3 293 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 429 €/an

Base de calcul : Emprunt de 442 600 € à 3.53% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 1 549 €/an

Calcul : 129 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 3 952 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 124 000 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 144 929 €

Revenus locatifs : +39 515 €

Charges déductibles : -144 929 €

Résultat foncier Année 1 : -105 414 €(Déficit de 105 414 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 84 014 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 929 €/an

Revenus locatifs : +39 515 €

Charges déductibles : -20 929 €

Résultat foncier Années 2+ : 18 586 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 84014.12 € reporté.

Prix d'achat du bien : 295 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 191 750 €(65% de 295 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 6 973 €/an

Calcul : 191 750 € × 3,636% = 6 973 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	39 515 €	144 944 €	15 443 €	-105 429 €	21 400 €	84 029 €	84 029 €
2	40 306 €	20 541 €	15 040 €	19 765 €	-	-	64 264 €
3	41 112 €	20 123 €	14 623 €	20 988 €	-	-	43 276 €
4	41 934 €	19 691 €	14 190 €	22 243 €	-	-	21 033 €
5	42 773 €	19 243 €	13 743 €	23 529 €	-	-	-
6	43 628 €	18 779 €	13 279 €	24 849 €	-	-	-
7	44 501 €	18 299 €	12 798 €	26 202 €	-	-	-
8	45 391 €	17 801 €	12 300 €	27 590 €	-	-	-
9	46 298 €	17 285 €	11 784 €	29 013 €	-	-	-
10	47 224 €	16 751 €	11 250 €	30 473 €	-	-	-
11	48 169 €	16 198 €	10 697 €	31 971 €	-	-	-
12	49 132 €	15 624 €	10 124 €	33 508 €	-	-	-
13	50 115 €	15 030 €	9 530 €	35 084 €	-	-	-
14	51 117 €	14 415 €	8 915 €	36 702 €	-	-	-
15	52 140 €	13 778 €	8 278 €	38 361 €	-	-	-
16	53 182 €	13 118 €	7 618 €	40 064 €	-	-	-
17	54 246 €	12 434 €	6 934 €	41 811 €	-	-	-
18	55 331 €	11 726 €	6 226 €	43 605 €	-	-	-
19	56 437 €	10 993 €	5 492 €	45 445 €	-	-	-
20	57 566 €	10 233 €	4 732 €	47 334 €	-	-	-
21	58 718 €	9 445 €	3 945 €	49 272 €	-	-	-
22	59 892 €	8 630 €	3 129 €	51 262 €	-	-	-
23	61 090 €	7 785 €	2 285 €	53 305 €	-	-	-
24	62 312 €	6 910 €	1 410 €	55 401 €	-	-	-
25	63 558 €	6 004 €	503 €	57 554 €	-	-	-
TOTAL	1 265 685 €	485 782 €	224 266 €	779 903 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 779 903 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 39 515 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +8 298 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+8 298 €	-6 420 €	+14 718 €
2	+8 298 €	0 €	+8 298 €
3	+8 298 €	0 €	+8 298 €
4	+8 298 €	0 €	+8 298 €
5	+8 298 €	+749 €	+7 549 €
6	+8 298 €	+7 455 €	+843 €
7	+8 298 €	+7 861 €	+437 €
8	+8 298 €	+8 277 €	+21 €
9	+8 298 €	+8 704 €	-406 €
10	+8 298 €	+9 142 €	-844 €
11	+8 298 €	+9 591 €	-1 293 €
12	+8 298 €	+10 052 €	-1 754 €
13	+8 298 €	+10 525 €	-2 227 €
14	+8 298 €	+11 011 €	-2 713 €
15	+8 298 €	+11 508 €	-3 210 €
16	+8 298 €	+12 019 €	-3 721 €
17	+8 298 €	+12 543 €	-4 245 €
18	+8 298 €	+13 081 €	-4 783 €
19	+8 298 €	+13 633 €	-5 335 €
20	+8 298 €	+14 200 €	-5 902 €
21	+8 298 €	+14 782 €	-6 484 €
22	+8 298 €	+15 379 €	-7 081 €
23	+8 298 €	+15 991 €	-7 693 €
24	+8 298 €	+16 620 €	-8 322 €
25	+8 298 €	+17 266 €	-8 968 €
Total	+207 450 €	+233 971 €	+-26 521 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour