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Appartement à vendre

VilleGréolières (06)
Surface66.69m²
Coût Total148 300€
Loyer Annuel10 845€
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois-246€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 66.69 m²
Prix au m² : 2 024,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Terrasse, Cave, Salle de bain, Petit prix

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''SOUS OFFRE D'ACHAT ACCEPTÉE'' EXCLUSIVITE - COUP DE CŒUR assuré pour ce magnifique 3 pièces de 66,69 m² situé à Gréolières-les-Neiges.

Entièrement rénové avec goût et en excellent état général, cet appartement d'angle séduit immédiatement par sa luminosité exceptionnelle, son absence de vis-à-vis et sa vue dégagée sur la station.

Il se compose d'une cuisine aménagée et entièrement équipée ouverte sur une spacieuse pièce de vie de plus de 30 m², baignée de lumière grâce à sa double exposition. Le séjour donne accès à une large terrasse exposée Sud/Ouest, idéale pour profiter du soleil tout au long de la journée.

L'espace nuit comprend deux chambres confortables ainsi qu'une salle de bains avec fenêtre, un véritable atout apportant lumière naturelle et ventilation.

Une cave située sur le même niveau complète ce bien.

La résidence avec ascenseur, bénéficie d'un emplacement privilégié à proximité immédiate des commodités et des pistes. De nombreux stationnements au pied de la copropriété facilitent le quotidien.

Un appartement chaleureux et lumineux, idéal en résidence secondaire comme pour un investissement locatif.

Cet appartement est à vendre au prix de 135 000 euros, les honoraires étant à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Proposé en exclusivité par votre Agence Immobilière Orpi. Visite Virtuelle 3D disponible en Agence Référence agence : 9199

Ville : Gréolières
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06620
Coordonnées : 43.832187, 6.968436
Total : 148 300€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 2 500€
Valeur du bien : 137 500€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66.69m²
Loyer prédit : 13.55€/m²/mois
Fourchette : 10.63€ - 17.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 904€/mois
Loyer annuel estimé : 10845€/an
Fourchette totale : 709€ - 1153€/mois
Fourchette annuelle : 8504€ - 13831€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 9.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 706,9 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 833 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :+21 167€ (+18.6%)
Marge achat-revente :-34 467€ (-30.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :744,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :43,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 787,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 904,92€
Coût de l'assurance :12 976,25€
Taxe foncière : 1 084,52€/an
Soit par mois : 90,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 272,17€/mois
Soit par an : 3 266,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 903,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 149,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-246,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine moderne.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la salle de bain.
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 assumé - légère amélioration esthétique.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - légère amélioration esthétique.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 assumé - légère amélioration esthétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 500 €(37 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D.
  • Cuisine - Peinture:500€
    Peinture cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:300€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 60€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture 2 chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture salon: 15 m² × 60€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gréolières (Côte d'Azur). Les prix de peinture varient de 20 à 60€/m² selon l'état des surfaces et le type de finition. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 904 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 845 €/an
Calcul : 904 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 155 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 300 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 519 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 085 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 266 €/an
Calcul : 272 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 524 €
Revenus locatifs : +10 845 €
Charges déductibles : -12 524 €
Résultat foncier Année 1 : -1 679 €(Déficit de 1 679 €)
Imputable sur revenu global : 1 679 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 024 €/an
Revenus locatifs : +10 845 €
Charges déductibles : -10 024 €
Résultat foncier Années 2+ : 821 €/an
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 845 €12 529 €5 160 €-1 684 €1 684 €--
211 062 €9 895 €5 025 €1 168 €---
311 283 €9 755 €4 885 €1 528 €---
411 509 €9 610 €4 741 €1 899 €---
511 739 €9 460 €4 591 €2 279 €---
611 974 €9 305 €4 436 €2 669 €---
712 213 €9 145 €4 275 €3 069 €---
812 458 €8 978 €4 109 €3 480 €---
912 707 €8 806 €3 936 €3 901 €---
1012 961 €8 627 €3 758 €4 334 €---
1113 220 €8 442 €3 573 €4 778 €---
1213 485 €8 251 €3 381 €5 234 €---
1313 754 €8 052 €3 183 €5 702 €---
1414 029 €7 847 €2 977 €6 183 €---
1514 310 €7 634 €2 764 €6 676 €---
1614 596 €7 413 €2 544 €7 183 €---
1714 888 €7 185 €2 315 €7 703 €---
1815 186 €6 948 €2 079 €8 238 €---
1915 490 €6 703 €1 834 €8 786 €---
2015 799 €6 449 €1 580 €9 350 €---
2116 115 €6 186 €1 317 €9 929 €---
2216 438 €5 914 €1 045 €10 523 €---
2316 766 €5 632 €763 €11 134 €---
2417 102 €5 340 €470 €11 762 €---
2517 444 €5 037 €168 €12 406 €---
TOTAL347 374 €199 144 €74 905 €148 230 €1 684 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 505 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 230 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 845 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 277 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 277 €-505 €+2 782 €
2+2 277 €+350 €+1 927 €
3+2 277 €+459 €+1 818 €
4+2 277 €+570 €+1 707 €
5+2 277 €+684 €+1 593 €
6+2 277 €+801 €+1 476 €
7+2 277 €+921 €+1 356 €
8+2 277 €+1 044 €+1 233 €
9+2 277 €+1 170 €+1 107 €
10+2 277 €+1 300 €+977 €
11+2 277 €+1 433 €+844 €
12+2 277 €+1 570 €+707 €
13+2 277 €+1 711 €+566 €
14+2 277 €+1 855 €+422 €
15+2 277 €+2 003 €+274 €
16+2 277 €+2 155 €+122 €
17+2 277 €+2 311 €-34 €
18+2 277 €+2 471 €-194 €
19+2 277 €+2 636 €-359 €
20+2 277 €+2 805 €-528 €
21+2 277 €+2 979 €-702 €
22+2 277 €+3 157 €-880 €
23+2 277 €+3 340 €-1 063 €
24+2 277 €+3 529 €-1 252 €
25+2 277 €+3 722 €-1 445 €
Total+56 925 €+44 469 €+12 456 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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