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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCréteil (94)
Surface78.9m²
Coût Total266 170€
Loyer Annuel17 762€
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-330€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 232 000 €
Surface : 78.9 m²
Prix au m² : 2 940,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/8 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 22 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Exposition ouest, Digicode, Interphone

CRÉTEIL, votre agence LAFORET vous propose en EXCLUSIVITÉ proche du Métro L'Echat - 5 MINUTES À PIEDS , un appartement de type 3 pièces avec loggia composé de la manière qui suit : entrée avec rangements, cuisine indépendante, séjour avec accès loggia, un dégagement desservant un WC indépendant, salle de bains, deux chambres, rangements.

Une cave individuelle en sous-sol complète ce bien. Copropriété de 120 lots - dont 40 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3360.00 euros. Alexandre BAUER (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Créteil
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94000
Coordonnées : 48.794232, 2.448748
Total : 266 170€
Prix d'acquisition : 232 000€
Travaux : 15 610€
Valeur du bien : 247 610€
Frais de notaire : 18 560€
Coût estimé : 18 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78.9m²
Loyer prédit : 18.76€/m²/mois
Fourchette : 14.20€ - 24.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1480€/mois
Loyer annuel estimé : 17762€/an
Fourchette totale : 1120€ - 1956€/mois
Fourchette annuelle : 13440€ - 23472€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 563,28 €/m²
Basé sur :250 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :281 142 €
Prix d'achat :232 000 €
Décote à l'achat :-49 142€ (-17.5%)
Marge achat-revente :14 972€ (5.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :266 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 304,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :77,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 381,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 069,21€
Coût de l'assurance :23 289,88€
Taxe foncière : 1 776,17€/an
Soit par mois : 148,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 280,00€/mois
Soit par an : 3 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 480,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 809,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-329,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 187 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de quelques meubles.
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation partielle de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée dans les chambres.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et éventuellement ponçage ou traitement du parquet dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - parquet en bon état mais nécessite un entretien.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 610 €(198 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 600€/m² = 7200€ (incluant meubles, peinture et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant remplacement des sanitaires, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Ponçage parquet: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant ponçage et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Créteil. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région Île-de-France avec un coefficient de 1.2 appliqué. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 480 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 762 €/an
Calcul : 1 480 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 670 €/an
Base de calcul : Emprunt de 266 170 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 932 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 776 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 360 €/an
Calcul : 280 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 610 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 348 €
Revenus locatifs : +17 762 €
Charges déductibles : -30 348 €
Résultat foncier Année 1 : -12 586 €(Déficit de 12 586 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 886 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 738 €/an
Revenus locatifs : +17 762 €
Charges déductibles : -14 738 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 024 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1886.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 232 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 150 800 €(65% de 232 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 484 €/an
Calcul : 150 800 € × 3,636% = 5 484 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 762 €30 357 €8 679 €-12 595 €10 700 €1 895 €1 895 €
218 117 €14 513 €8 445 €3 604 €---
318 479 €14 272 €8 204 €4 208 €---
418 849 €14 022 €7 954 €4 827 €---
519 226 €13 764 €7 697 €5 461 €---
619 610 €13 498 €7 430 €6 112 €---
720 003 €13 223 €7 155 €6 780 €---
820 403 €12 938 €6 870 €7 465 €---
920 811 €12 644 €6 576 €8 167 €---
1021 227 €12 340 €6 272 €8 887 €---
1121 651 €12 026 €5 958 €9 626 €---
1222 084 €11 701 €5 633 €10 384 €---
1322 526 €11 365 €5 298 €11 161 €---
1422 977 €11 018 €4 951 €11 958 €---
1523 436 €10 660 €4 592 €12 776 €---
1623 905 €10 290 €4 222 €13 615 €---
1724 383 €9 907 €3 839 €14 476 €---
1824 871 €9 511 €3 443 €15 360 €---
1925 368 €9 102 €3 034 €16 266 €---
2025 875 €8 679 €2 612 €17 196 €---
2126 393 €8 243 €2 175 €18 150 €---
2226 921 €7 791 €1 723 €19 130 €---
2327 459 €7 325 €1 257 €20 135 €---
2428 008 €6 842 €775 €21 166 €---
2528 569 €6 344 €276 €22 225 €---
TOTAL568 912 €292 373 €125 069 €276 539 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 276 539 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 762 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 730 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 730 €-3 210 €+6 940 €
2+3 730 €+513 €+3 217 €
3+3 730 €+1 262 €+2 468 €
4+3 730 €+1 448 €+2 282 €
5+3 730 €+1 638 €+2 092 €
6+3 730 €+1 834 €+1 896 €
7+3 730 €+2 034 €+1 696 €
8+3 730 €+2 239 €+1 491 €
9+3 730 €+2 450 €+1 280 €
10+3 730 €+2 666 €+1 064 €
11+3 730 €+2 888 €+842 €
12+3 730 €+3 115 €+615 €
13+3 730 €+3 348 €+382 €
14+3 730 €+3 587 €+143 €
15+3 730 €+3 833 €-103 €
16+3 730 €+4 085 €-355 €
17+3 730 €+4 343 €-613 €
18+3 730 €+4 608 €-878 €
19+3 730 €+4 880 €-1 150 €
20+3 730 €+5 159 €-1 429 €
21+3 730 €+5 445 €-1 715 €
22+3 730 €+5 739 €-2 009 €
23+3 730 €+6 040 €-2 310 €
24+3 730 €+6 350 €-2 620 €
25+3 730 €+6 667 €-2 937 €
Total+93 250 €+82 962 €+10 288 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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