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Maison 4 pièces 93 m²

VilleFougerolles-du-Plessis (53)
Surface93m²
Coût Total110 530€
Loyer Annuel6 873€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 880 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 600,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 93 m²

REFERENCE ANNONCE : 135/135 - Maison d'habitation comprenant :

  • Au rez-de-chaussée : séjour, cuisine, arrière-cuisine, WC, couloir avec grenier au dessus, deux pièces en mauvaise état.

  • Au 1er étage : trois chambres dont une passante, salle de bains, WC.

Un grenier au dessus.

Dépendance, garage.

L'ensemble sur une surface de 190 m².

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 93 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/07/2026

Consommation énergie primaire : 304.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 590 € et 4 900 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Fougerolles-du-Plessis
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53190
Coordonnées : 48.474327, -0.973961
Total : 110 530€
Prix d'acquisition : 55 880€
Travaux : 50 180€
Valeur du bien : 106 060€
Frais de notaire : 4 470€
Coût estimé : 4 470€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 6.16€/m²/mois
Fourchette : 4.80€ - 7.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 573€/mois
Loyer annuel estimé : 6873€/an
Fourchette totale : 447€ - 734€/mois
Fourchette annuelle : 5361€ - 8810€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 7.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :929,82 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 473 €
Prix d'achat :55 880 €
Décote à l'achat :-30 593€ (-35.4%)
Marge achat-revente :-24 057€ (-27.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 530€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :552,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :27,63€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 579,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 116,31€
Coût de l'assurance :8 289,75€
Taxe foncière : 687,26€/an
Soit par mois : 57,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 572,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 637,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-64,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 93 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 1/5 visible - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct mais vieillissant

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 180 €(540 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 580€
    Isolation toiture/combles: 93 m² × 60€/m² = 5580€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:4 800€
    Rénovation chambres: 3 chambres (24 m²) × 200€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fougerolles-du-Plessis (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 573 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 873 €/an
Calcul : 573 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 798 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 530 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 332 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 687 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 997 €
Revenus locatifs : +6 873 €
Charges déductibles : -54 997 €
Résultat foncier Année 1 : -48 124 €(Déficit de 48 124 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 724 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 817 €/an
Revenus locatifs : +6 873 €
Charges déductibles : -4 817 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 056 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26724.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 880 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 322 €(65% de 55 880 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 321 €/an
Calcul : 36 322 € × 3,636% = 1 321 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 873 €55 001 €3 802 €-48 128 €21 400 €26 728 €26 728 €
27 010 €4 721 €3 702 €2 289 €--24 439 €
37 150 €4 617 €3 598 €2 533 €--21 906 €
47 293 €4 510 €3 491 €2 783 €--19 123 €
57 439 €4 399 €3 381 €3 040 €--16 083 €
67 588 €4 285 €3 266 €3 303 €--12 780 €
77 740 €4 166 €3 147 €3 574 €--9 206 €
87 894 €4 043 €3 024 €3 852 €--5 354 €
98 052 €3 915 €2 897 €4 137 €--1 217 €
108 213 €3 784 €2 765 €4 430 €---
118 378 €3 647 €2 628 €4 731 €---
128 545 €3 506 €2 487 €5 040 €---
138 716 €3 359 €2 340 €5 357 €---
148 890 €3 208 €2 189 €5 683 €---
159 068 €3 051 €2 032 €6 017 €---
169 250 €2 888 €1 870 €6 361 €---
179 435 €2 720 €1 701 €6 714 €---
189 623 €2 546 €1 527 €7 077 €---
199 816 €2 366 €1 347 €7 450 €---
2010 012 €2 179 €1 160 €7 833 €---
2110 212 €1 986 €967 €8 226 €---
2210 417 €1 786 €767 €8 631 €---
2310 625 €1 579 €560 €9 046 €---
2410 837 €1 364 €345 €9 473 €---
2511 054 €1 142 €123 €9 912 €---
TOTAL220 131 €130 768 €55 116 €89 363 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 363 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 873 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 443 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 443 €-6 420 €+7 863 €
2+1 443 €0 €+1 443 €
3+1 443 €0 €+1 443 €
4+1 443 €0 €+1 443 €
5+1 443 €0 €+1 443 €
6+1 443 €0 €+1 443 €
7+1 443 €0 €+1 443 €
8+1 443 €0 €+1 443 €
9+1 443 €0 €+1 443 €
10+1 443 €+964 €+479 €
11+1 443 €+1 419 €+24 €
12+1 443 €+1 512 €-69 €
13+1 443 €+1 607 €-164 €
14+1 443 €+1 705 €-262 €
15+1 443 €+1 805 €-362 €
16+1 443 €+1 908 €-465 €
17+1 443 €+2 014 €-571 €
18+1 443 €+2 123 €-680 €
19+1 443 €+2 235 €-792 €
20+1 443 €+2 350 €-907 €
21+1 443 €+2 468 €-1 025 €
22+1 443 €+2 589 €-1 146 €
23+1 443 €+2 714 €-1 271 €
24+1 443 €+2 842 €-1 399 €
25+1 443 €+2 974 €-1 531 €
Total+36 075 €+26 809 €+9 266 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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