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Appartement à vendre

VilleBordeaux (33)
Surface57
Coût Total162 200
Loyer Annuel12 425
Rentabilité7.66%
Cashflow/mois+19
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 2 105,26 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Toilettes séparées, Kitchenette, Cuisine équipée, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Pas de balcon, Pas de cave

LA CLE DU PATRIMOINE vous propose ce logement situé au rez de chaussée d'une résidence sécurisée et bien entretenue. L'emplacement est idéal : à quelques mètres de la place de la Victoire, avec un accès immédiat à la ligne de tramway B ( arrêt Saint Nicolas) pour les facultés, lignes de bus 1,15,16,20,24,407, commerces, écoles et à moins de 10 min de la gare Saint Jean.Ces 3 appartements de 19 m² chacun se composent d'une entrée, d'une pièce à vivre avec placards, d'une kitchenette aménagée et équipée, d'une salle d'eau avec wc. Double vitrage, volet roulant électrique. Chauffage individuel électrique.Les appartements sont soumis au statut de la copropriété qui comporte 46 lots. Les charges de copropriété sont d'environ 73 euros par mois par logement (incluant l'eau froide). Il n'y a pas de procédure en cours. L'appartement dispose d'une place de stationnement en sous sol sécurisée. L'appartement peut être loué nu 500 euros charges comprises ou 650 euros meublé. Pour toute question, je suis à votre disposition. Johanna CLEDOU : /

Ville : Bordeaux
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33000
Coordonnées : 44.851150, -0.586590
Total : 162 200
Prix d'acquisition : 120 000
Travaux : 32 600
Valeur du bien : 152 600
Frais de notaire : 9 600
Coût estimé : 9 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57
Loyer prédit : 18.17€/m²/mois
Fourchette : 14.15€ - 23.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1035€/mois
Loyer annuel estimé : 12425€/an
Fourchette totale : 806€ - 1330€/mois
Fourchette annuelle : 9675€ - 15957€/an
Rentabilité brute :7.66%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 9.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 848,16 €/m²
Basé sur :800 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :276 345
Prix d'achat :120 000
Décote à l'achat :-156 345 (-56.6%)
Marge achat-revente :114 145€ (41.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :792,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 839,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 442,49
Coût de l'assurance :14 192,50
Taxe foncière : 1 242,55€/an
Soit par mois : 103,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 73,00€/mois
Soit par an : 876,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 035,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 016,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage individuel électrique par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et mise aux normes de l'électricité et plomberie
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans la chambre avec pose de parquet flottant
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, peinture à rafraîchir pour moderniser

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 600(572 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 200
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€, Main d'œuvre: 20% de 8500€ = 1700€
  • Eau chaude:3 600
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 20% de 3000€ = 600€
  • Cuisine:9 000
    Rénovation cuisine complète: 6 m² × 1500€/m² = 9000€ (incluant meubles, électricité, plomberie, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 4 m² × 2000€/m² = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres:1 200
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bordeaux (coefficient 1.2 appliqué pour chauffage et eau chaude). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 035 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 425 €/an
Calcul : 1 035 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 235 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 200 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 568 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 243 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 876 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 521
Revenus locatifs : +12 425
Charges déductibles : -40 521
Résultat foncier Année 1 : -28 096(Déficit de 28 096 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 696
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 921 €/an
Revenus locatifs : +12 425
Charges déductibles : -7 921
Résultat foncier Années 2+ : 4 504 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6696.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 42540 5275 240-28 10121 400 €6 701 €6 701 €
212 6747 7855 0994 889--1 812 €
312 9277 6394 9535 289---
413 1867 4884 8015 698---
513 4507 3314 6456 118---
613 7197 1704 4846 549---
713 9937 0034 3176 990---
814 2736 8314 1457 442---
914 5586 6533 9677 905---
1014 8506 4693 7838 380---
1115 1476 2793 5938 867---
1215 4496 0833 3979 366---
1315 7585 8803 1949 878---
1416 0745 6712 98510 403---
1516 3955 4542 76810 941---
1616 7235 2312 54511 492---
1717 0575 0002 31312 058---
1817 3994 7612 07512 638---
1917 7474 5141 82813 232---
2018 1024 2591 57313 842---
2118 4643 9961 31014 467---
2218 8333 7241 03815 109---
2319 2103 44375715 767---
2419 5943 15346616 441---
2519 9862 85216617 133---
TOTAL397 991175 19975 442222 79321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 793
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 425 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 609 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 609-6 420+9 029
2+2 6090+2 609
3+2 609+1 043+1 566
4+2 609+1 710+899
5+2 609+1 835+774
6+2 609+1 965+644
7+2 609+2 097+512
8+2 609+2 233+376
9+2 609+2 372+237
10+2 609+2 514+95
11+2 609+2 660-51
12+2 609+2 810-201
13+2 609+2 963-354
14+2 609+3 121-512
15+2 609+3 282-673
16+2 609+3 448-839
17+2 609+3 617-1 008
18+2 609+3 791-1 182
19+2 609+3 970-1 361
20+2 609+4 153-1 544
21+2 609+4 340-1 731
22+2 609+4 533-1 924
23+2 609+4 730-2 121
24+2 609+4 932-2 323
25+2 609+5 140-2 531
Total+65 225+66 838+-1 613
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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