Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison

Bien expiré
VilleCosne-Cours-sur-Loire (58)
Surface85m²
Coût Total121 660€
Loyer Annuel8 365€
Rentabilité6.88%
Cashflow/mois-9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 847,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Surface de 85 m², 3 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1949, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Rangements, Chauffage individuel fuel radiateur, Cuisine séparée, Une entrée, Salle à manger, Terrain de 410 m², Travaux, Etat : à rénover

COSNE SUR LOIRE, proche coeur de ville, maison ancienne comprenant : entrée, cuisine indépendante avec un accès direct au terrain, salon/salle à manger, wc. A l'étage deux chambres dont une avec un grand placard, salle d'eau avec WC, grenier. Dépendances d'environ 29 m² comprenant 3 pièces. Possibilité d'acquérir ce bien avec garage voir la REF 14467.

Ville : Cosne-Cours-sur-Loire
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58200
Coordonnées : 47.419970, 2.929410
Total : 121 660€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 43 900€
Valeur du bien : 115 900€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 8.20€/m²/mois
Fourchette : 6.50€ - 10.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 697€/mois
Loyer annuel estimé : 8365€/an
Fourchette totale : 553€ - 879€/mois
Fourchette annuelle : 6630€ - 10554€/an
Rentabilité brute :6.88%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 8.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :601,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :35,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 636,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 717,10€
Coût de l'assurance :10 645,25€
Taxe foncière : 836,51€/an
Soit par mois : 69,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 697,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 706,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-9,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le score énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et non fonctionnels
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 900 €(516 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 400€
    Isolation toiture/combles: 85 m² × 40€/m² = 3400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (pose incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 200€
    Rénovation lourde 2 chambres: 30 m² × 70€/m² = 2100€, Peinture 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cosne-Cours-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 697 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 365 €/an
Calcul : 697 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 060 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 660 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 426 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 837 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 222 €
Revenus locatifs : +8 365 €
Charges déductibles : -49 222 €
Résultat foncier Année 1 : -40 857 €(Déficit de 40 857 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 457 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 322 €/an
Revenus locatifs : +8 365 €
Charges déductibles : -5 322 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 043 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19456.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 365 €49 226 €4 064 €-40 861 €21 400 €19 461 €19 461 €
28 532 €5 218 €3 955 €3 315 €--16 146 €
38 703 €5 106 €3 843 €3 597 €--12 549 €
48 877 €4 990 €3 728 €3 887 €--8 662 €
59 055 €4 870 €3 608 €4 184 €--4 477 €
69 236 €4 747 €3 484 €4 489 €---
79 420 €4 618 €3 356 €4 802 €---
89 609 €4 486 €3 224 €5 123 €---
99 801 €4 349 €3 087 €5 452 €---
109 997 €4 207 €2 945 €5 790 €---
1110 197 €4 061 €2 798 €6 136 €---
1210 401 €3 909 €2 647 €6 492 €---
1310 609 €3 752 €2 490 €6 857 €---
1410 821 €3 590 €2 328 €7 231 €---
1511 038 €3 422 €2 160 €7 615 €---
1611 258 €3 249 €1 986 €8 010 €---
1711 484 €3 069 €1 807 €8 414 €---
1811 713 €2 884 €1 621 €8 830 €---
1911 947 €2 692 €1 429 €9 256 €---
2012 186 €2 493 €1 231 €9 694 €---
2112 430 €2 287 €1 025 €10 143 €---
2212 679 €2 075 €813 €10 604 €---
2312 932 €1 855 €593 €11 077 €---
2413 191 €1 628 €366 €11 563 €---
2513 455 €1 393 €130 €12 062 €---
TOTAL267 938 €134 175 €58 717 €133 763 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 763 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 365 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 757 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 757 €-6 420 €+8 177 €
2+1 757 €0 €+1 757 €
3+1 757 €0 €+1 757 €
4+1 757 €0 €+1 757 €
5+1 757 €0 €+1 757 €
6+1 757 €+4 €+1 753 €
7+1 757 €+1 441 €+316 €
8+1 757 €+1 537 €+220 €
9+1 757 €+1 636 €+121 €
10+1 757 €+1 737 €+20 €
11+1 757 €+1 841 €-84 €
12+1 757 €+1 948 €-191 €
13+1 757 €+2 057 €-300 €
14+1 757 €+2 169 €-412 €
15+1 757 €+2 285 €-528 €
16+1 757 €+2 403 €-646 €
17+1 757 €+2 524 €-767 €
18+1 757 €+2 649 €-892 €
19+1 757 €+2 777 €-1 020 €
20+1 757 €+2 908 €-1 151 €
21+1 757 €+3 043 €-1 286 €
22+1 757 €+3 181 €-1 424 €
23+1 757 €+3 323 €-1 566 €
24+1 757 €+3 469 €-1 712 €
25+1 757 €+3 619 €-1 862 €
Total+43 925 €+40 129 €+3 796 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 222 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →