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Maison T4 - 104m2 - Lescure d'Albigeois

VilleLescure-d'Albigeois (81)
Surface104m²
Coût Total172 600€
Loyer Annuel11 763€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 122 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 1 173,08 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique, Cave, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif

Réf : No5529 - Venez découvrir cette maison de ville T4 de 104 m2. Elle se compose d'un séjour lumineux, d'une cuisine séparée équipée, de trois chambres spacieuses, d'une salle d'eau, de deux WC et d'une cave. Idéalement située à Lescure-d'Albigeois, cette maison offre un beau potentiel et séduira les amateurs de volumes. Quelques travaux de rafraîchissement permettront de la mettre à votre goût et d'en révéler tout le charme.

  • http://agence-cathare.com/
Ville : Lescure-d'Albigeois
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81380
Coordonnées : 43.954590, 2.169654
Total : 172 600€
Prix d'acquisition : 122 000€
Travaux : 40 840€
Valeur du bien : 162 840€
Frais de notaire : 9 760€
Coût estimé : 9 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 12.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 980€/mois
Loyer annuel estimé : 11763€/an
Fourchette totale : 769€ - 1249€/mois
Fourchette annuelle : 9230€ - 14990€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 931,82 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :200 909 €
Prix d'achat :122 000 €
Décote à l'achat :-78 909€ (-39.3%)
Marge achat-revente :28 309€ (14.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :862,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :51,78€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 914,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 067,81€
Coût de l'assurance :15 534,00€
Taxe foncière : 1 176,29€/an
Soit par mois : 98,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 980,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 012,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 299 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 840 €(393 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 240€
    Isolation toiture/combles: 104 m² × 60€/m² = 6240€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, douche, lavabo, WC, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lescure-d'Albigeois (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 980 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 763 €/an
Calcul : 980 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 931 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 600 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 621 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 176 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 569 €
Revenus locatifs : +11 763 €
Charges déductibles : -48 569 €
Résultat foncier Année 1 : -36 806 €(Déficit de 36 806 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 406 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 729 €/an
Revenus locatifs : +11 763 €
Charges déductibles : -7 729 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 034 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15405.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 122 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 300 €(65% de 122 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 884 €/an
Calcul : 79 300 € × 3,636% = 2 884 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 763 €48 574 €5 937 €-36 811 €21 400 €15 411 €15 411 €
211 998 €7 578 €5 781 €4 420 €--10 991 €
312 238 €7 417 €5 619 €4 821 €--6 170 €
412 483 €7 250 €5 452 €5 233 €--937 €
512 733 €7 077 €5 279 €5 656 €---
612 987 €6 897 €5 100 €6 090 €---
713 247 €6 712 €4 914 €6 535 €---
813 512 €6 520 €4 722 €6 992 €---
913 782 €6 321 €4 523 €7 461 €---
1014 058 €6 115 €4 317 €7 943 €---
1114 339 €5 902 €4 104 €8 437 €---
1214 626 €5 681 €3 883 €8 945 €---
1314 918 €5 452 €3 655 €9 466 €---
1415 217 €5 216 €3 418 €10 001 €---
1515 521 €4 971 €3 173 €10 550 €---
1615 831 €4 717 €2 920 €11 114 €---
1716 148 €4 455 €2 657 €11 693 €---
1816 471 €4 183 €2 385 €12 288 €---
1916 800 €3 901 €2 103 €12 899 €---
2017 136 €3 610 €1 812 €13 527 €---
2117 479 €3 308 €1 510 €14 171 €---
2217 829 €2 995 €1 198 €14 833 €---
2318 185 €2 672 €874 €15 513 €---
2418 549 €2 337 €539 €16 212 €---
2518 920 €1 990 €192 €16 930 €---
TOTAL376 771 €171 849 €86 068 €204 921 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 921 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 763 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 470 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 470 €-6 420 €+8 890 €
2+2 470 €0 €+2 470 €
3+2 470 €0 €+2 470 €
4+2 470 €0 €+2 470 €
5+2 470 €+1 416 €+1 054 €
6+2 470 €+1 827 €+643 €
7+2 470 €+1 961 €+509 €
8+2 470 €+2 098 €+372 €
9+2 470 €+2 238 €+232 €
10+2 470 €+2 383 €+87 €
11+2 470 €+2 531 €-61 €
12+2 470 €+2 683 €-213 €
13+2 470 €+2 840 €-370 €
14+2 470 €+3 000 €-530 €
15+2 470 €+3 165 €-695 €
16+2 470 €+3 334 €-864 €
17+2 470 €+3 508 €-1 038 €
18+2 470 €+3 687 €-1 217 €
19+2 470 €+3 870 €-1 400 €
20+2 470 €+4 058 €-1 588 €
21+2 470 €+4 251 €-1 781 €
22+2 470 €+4 450 €-1 980 €
23+2 470 €+4 654 €-2 184 €
24+2 470 €+4 864 €-2 394 €
25+2 470 €+5 079 €-2 609 €
Total+61 750 €+61 476 €+274 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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