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Achat appartement meublé

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface193
Coût Total206 190
Loyer Annuel17 799
Rentabilité8.63%
Cashflow/mois+246
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 193 m²
Prix au m² : 880,83 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Surface de 193 m², 10 Pièces, 5 Chambres, Année de construction 1976, Rez-de-chaussée, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, Meublé, Cuisine équipée

Maison sur les hauteurs de Tulle, dans un quartier résidentiel, proche des commodités et écoles.

Elle se compose d'un Studio meublé, avec salle d'eau et WC, cuisine équipée et aménagée, chauffage électrique et ballon d'eau chaude. Loué

Au rez de chaussée, d'un appartement T3 avec pièce de vie, cuisine séparée, deux chambres, une salle de bain et un WC, chaudière gaz murale avec eau chaude. Loué

Au 1er étage, d'un appartement T4, avec une pièce de vie, une cuisine aménagée et séparée, 3 chambres, une salle d'eau, WC et buanderie, chauffage gaz. Loué

A l'extérieur, une terrasse, un jardin avec barbecue et deux appentis complètent ce bien.

Contactez Carine Open Immobilier

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.259820, 1.765980
Total : 206 190
Prix d'acquisition : 170 000
Travaux : 22 590
Valeur du bien : 192 590
Frais de notaire : 13 600
Coût estimé : 13 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 193
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 1483€/mois
Loyer annuel estimé : 17799€/an
Fourchette totale : 1172€ - 1878€/mois
Fourchette annuelle : 14058€ - 22534€/an
Rentabilité brute :8.63%
Fourchette de rentabilité :6.82% - 10.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 190
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 028,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :60,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 089,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 486,37
Coût de l'assurance :18 041,62
Taxe foncière : 1 779,87€/an
Soit par mois : 148,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 483,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 237,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :245,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 270 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer la chaudière gaz murale actuelle
Quantité: 1 système pour l'appartement T3
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant dans l'appartement T4
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le ballon d'eau chaude électrique
Quantité: 1 système pour l'appartement T4
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et finitions dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et finitions dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 590(117 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000
    Chaudière gaz à condensation: 4000€ + Installation: 1500€ = 5500€
  • Menuiseries:900
    Fenêtres double vitrage (3 fenêtres): 1000€ × 3 = 3000€, Main d'œuvre: 900€ = 3900€
  • Eau chaude:2 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 2500€ + Installation: 1000€ = 3500€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 2000€ = 12000€
  • Chambres:3 500
    Rénovation chambres (50 m²): Peinture: 30€/m² × 50 = 1500€, Parquet flottant: 50€/m² × 50 = 2500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2500€ = 7500€
  • Cuisine:2 640
    Rafraîchissement cuisine (12 m²): Peinture: 30€/m² × 12 = 360€, Plomberie: 800€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 1240€ = 3000€
  • Salon:600
    Peinture salon (20 m²): Peinture: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€ = 1200€
  • Autres pièces:450
    Peinture salle à manger (15 m²): Peinture: 30€/m² × 15 = 450€, Main d'œuvre: 450€ = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 400✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 400€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 483 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 799 €/an
Calcul : 1 483 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 065 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 190 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 722 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 780 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 590
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 156
Revenus locatifs : +17 799
Charges déductibles : -32 156
Résultat foncier Année 1 : -14 358(Déficit de 14 358 €)
Imputable sur revenu global : 14 358
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 566 €/an
Revenus locatifs : +17 799
Charges déductibles : -9 566
Résultat foncier Années 2+ : 8 232 €/an
Prix d'achat du bien : 170 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 79932 1637 071-14 36414 364 €--
218 1559 3876 8858 768---
318 5189 1946 6939 323---
418 8888 9956 4939 893---
519 2668 7896 28710 477---
619 6518 5756 07311 076---
720 0448 3545 85211 690---
820 4458 1255 62312 320---
920 8547 8885 38612 966---
1021 2717 6425 14113 629---
1121 6977 3884 88714 308---
1222 1307 1254 62415 005---
1322 5736 8534 35115 720---
1423 0256 5714 06916 454---
1523 4856 2793 77817 206---
1623 9555 9773 47617 978---
1724 4345 6643 16318 770---
1824 9235 3402 83919 582---
1925 4215 0052 50420 416---
2025 9294 6582 15721 271---
2126 4484 2991 79722 149---
2226 9773 9271 42523 050---
2327 5163 5421 04023 975---
2428 0673 14364224 924---
2528 6282 73122925 898---
TOTAL570 099187 615102 486382 48414 364Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 309
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 382 484
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 799 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 738 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 738-4 309+8 047
2+3 738+2 630+1 108
3+3 738+2 797+941
4+3 738+2 968+770
5+3 738+3 143+595
6+3 738+3 323+415
7+3 738+3 507+231
8+3 738+3 696+42
9+3 738+3 890-152
10+3 738+4 089-351
11+3 738+4 292-554
12+3 738+4 502-764
13+3 738+4 716-978
14+3 738+4 936-1 198
15+3 738+5 162-1 424
16+3 738+5 393-1 655
17+3 738+5 631-1 893
18+3 738+5 875-2 137
19+3 738+6 125-2 387
20+3 738+6 381-2 643
21+3 738+6 645-2 907
22+3 738+6 915-3 177
23+3 738+7 192-3 454
24+3 738+7 477-3 739
25+3 738+7 769-4 031
Total+93 450+114 745+-21 295
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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