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SAINTE FLORINE - Secteur calme - Maison individuelle de 155 m² habitables - 1.200 m² de terrain - PRODUIT RARE-

VilleSainte-Florine (43)
Surface155m²
Coût Total161 895€
Loyer Annuel14 183€
Rentabilité8.76%
Cashflow/mois+226€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 767,74 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SAINTE FLORINE – Emplacement privilégié – Maison individuelle de 155 m² habitables – 1.200 m² de terrain plat.

La maison est composée de :

Au RDC :

  • Un grand hall
  • Un séjour / salon et cuisine U.S équipée de 60 m²
  • Salle d’eau
  • Chaufferie

Au 1er étage :

  • 5 chambres dont 2 avec un accès direct sur une terrasse.
  • Surfaces des chambres (11.66 m² / 19.11 m² / 12 m² / 12 m² / 11.10 m²).
  • Dégagement
  • Salle de bain avec baignoire
  • Wc indépendant

Au dernier :

Des combles aménageables accessibles actuellement par une échelle.

Les prestations :

  • Fenêtres PVC double vitrage
  • Volets roulants solaires
  • Climatisation réversible
  • Pompe à chaleur AIR/EAU récente.
  • Cuisine équipée

La maison profite de PLUSIEURS entrées INDEPENDANTES.

Construction de qualité !

ENVIRONNEMENT CALME.

A VOIR RAPIDEMENT !!!

DPE : Classée E. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3.680 € et 5.020 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Pour plus d’informations : Contactez votre agence Un bien pour vous Référence annonce : 1462020 Grégory DI SOTTO dirigeant d’agence « Un bien pour vous » société immatriculée au RCS de Vienne sous le numéro 878 564 442

Ville : Sainte-Florine
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43250
Coordonnées : 45.406580, 3.312190
Total : 161 895€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 33 375€
Valeur du bien : 152 375€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 7.63€/m²/mois
Fourchette : 5.75€ - 10.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1182€/mois
Loyer annuel estimé : 14183€/an
Fourchette totale : 891€ - 1567€/mois
Fourchette annuelle : 10698€ - 18804€/an
Rentabilité brute :8.76%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 11.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 292,35 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :200 314 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-81 314€ (-40.6%)
Marge achat-revente :38 419€ (19.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 895€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :790,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 837,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 300,63€
Coût de l'assurance :14 165,81€
Taxe foncière : 1 418,30€/an
Soit par mois : 118,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 181,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 956,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :225,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles aménageables avec laine soufflée
Quantité: 155 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et optimisation de la pompe à chaleur AIR/EAU
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Système de chauffage à optimiser pour améliorer le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres si nécessaire, bien que déjà en double vitrage
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais rafraîchissement recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 375 €(215 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:11 750€
    Isolation des combles: 155 m² × 75€/m² = 11625€, Main d'œuvre: 125€
  • Système de chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€
  • Fenêtres:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€
  • Peinture cuisine:300€
    Peinture cuisine: 12 m² × 25€/m² = 300€
  • Peinture salle de bain:200€
    Peinture salle de bain: 8 m² × 25€/m² = 200€
  • Peinture chambres:1 500€
    Peinture chambres: 60 m² × 25€/m² = 1500€
  • Peinture salon:625€
    Peinture salon: 25 m² × 25€/m² = 625€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Sainte-Florine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Système de chauffage, Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 182 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 183 €/an
Calcul : 1 182 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 225 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 895 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 567 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 418 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 375 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 585 €
Revenus locatifs : +14 183 €
Charges déductibles : -40 585 €
Résultat foncier Année 1 : -26 402 €(Déficit de 26 402 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 002 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 210 €/an
Revenus locatifs : +14 183 €
Charges déductibles : -7 210 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 973 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5002.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 183 €40 590 €5 231 €-26 407 €21 400 €5 007 €5 007 €
214 467 €7 074 €5 089 €7 393 €---
314 756 €6 928 €4 943 €7 828 €---
415 051 €6 777 €4 792 €8 274 €---
515 352 €6 621 €4 636 €8 731 €---
615 659 €6 460 €4 475 €9 199 €---
715 972 €6 294 €4 309 €9 678 €---
816 292 €6 122 €4 137 €10 170 €---
916 618 €5 944 €3 960 €10 673 €---
1016 950 €5 761 €3 776 €11 189 €---
1117 289 €5 571 €3 586 €11 718 €---
1217 635 €5 375 €3 391 €12 259 €---
1317 988 €5 173 €3 188 €12 814 €---
1418 347 €4 964 €2 979 €13 383 €---
1518 714 €4 748 €2 763 €13 966 €---
1619 089 €4 525 €2 540 €14 564 €---
1719 470 €4 294 €2 309 €15 176 €---
1819 860 €4 056 €2 071 €15 804 €---
1920 257 €3 810 €1 825 €16 447 €---
2020 662 €3 555 €1 570 €17 107 €---
2121 075 €3 292 €1 307 €17 783 €---
2221 497 €3 021 €1 036 €18 476 €---
2321 927 €2 740 €755 €19 186 €---
2422 365 €2 450 €465 €19 915 €---
2522 813 €2 151 €166 €20 662 €---
TOTAL454 287 €158 299 €75 301 €295 988 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 295 988 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 183 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 978 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 978 €-6 420 €+9 398 €
2+2 978 €+716 €+2 262 €
3+2 978 €+2 348 €+630 €
4+2 978 €+2 482 €+496 €
5+2 978 €+2 619 €+359 €
6+2 978 €+2 760 €+218 €
7+2 978 €+2 904 €+74 €
8+2 978 €+3 051 €-73 €
9+2 978 €+3 202 €-224 €
10+2 978 €+3 357 €-379 €
11+2 978 €+3 515 €-537 €
12+2 978 €+3 678 €-700 €
13+2 978 €+3 844 €-866 €
14+2 978 €+4 015 €-1 037 €
15+2 978 €+4 190 €-1 212 €
16+2 978 €+4 369 €-1 391 €
17+2 978 €+4 553 €-1 575 €
18+2 978 €+4 741 €-1 763 €
19+2 978 €+4 934 €-1 956 €
20+2 978 €+5 132 €-2 154 €
21+2 978 €+5 335 €-2 357 €
22+2 978 €+5 543 €-2 565 €
23+2 978 €+5 756 €-2 778 €
24+2 978 €+5 974 €-2 996 €
25+2 978 €+6 198 €-3 220 €
Total+74 450 €+88 796 €+-14 346 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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