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Maison à vendre

VilleNouziers (23)
Surface216m²
Coût Total255 964€
Loyer Annuel15 248€
Rentabilité5.96%
Cashflow/mois-244€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 087 €
Surface : 216 m²
Prix au m² : 782,81 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 5 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: 2 parkings, Jardin, Pas de cave

Ancien prieuré, plein de charme et composé au rez-de-chaussée : Entrée, salon, chambre, salle à manger, cuisine, salle d'eau avec WC et atelier. A l'étage : 4 chambres, salle de bains, salle d'eau, cabinet de toilette, WC et un grand grenier. Au second : Une chambre et un grenier. Cour avec grange sur l'avant et joli parc aménagé. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Nouziers
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23350
Coordonnées : 46.417370, 1.957585
Total : 255 964€
Prix d'acquisition : 169 087€
Travaux : 73 350€
Valeur du bien : 242 437€
Frais de notaire : 13 527€
Coût estimé : 13 527€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 216m²
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1271€/mois
Loyer annuel estimé : 15248€/an
Fourchette totale : 935€ - 1726€/mois
Fourchette annuelle : 11223€ - 20716€/an
Rentabilité brute :5.96%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :887,11 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :191 616 €
Prix d'achat :169 087 €
Décote à l'achat :-22 529€ (-11.8%)
Marge achat-revente :-64 348€ (-33.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :255 964€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 285,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :102,39€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 387,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 697,44€
Coût de l'assurance :30 715,68€
Taxe foncière : 1 524,78€/an
Soit par mois : 127,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 270,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 514,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-244,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 216 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 216 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 350 €(340 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:10 800€
    Isolation combles: 216 m² × 50€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:24 300€
    Fenêtres double vitrage PVC: 27 fenêtres × 900€ = 24300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 350€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 45€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:9 900€
    Rénovation chambres: 60 m² × 165€/m² = 9900€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 750€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 271 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 248 €/an
Calcul : 1 271 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 923 €/an
Base de calcul : Emprunt de 255 964 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 229 €/an
Calcul : 102 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 525 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 026 €
Revenus locatifs : +15 248 €
Charges déductibles : -85 026 €
Résultat foncier Année 1 : -69 778 €(Déficit de 69 778 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 378 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 676 €/an
Revenus locatifs : +15 248 €
Charges déductibles : -11 676 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 572 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48378.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 087 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 907 €(65% de 169 087 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 997 €/an
Calcul : 109 907 € × 3,636% = 3 997 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 248 €85 035 €8 931 €-69 787 €21 400 €48 387 €48 387 €
215 553 €11 451 €8 698 €4 101 €--44 285 €
315 864 €11 210 €8 457 €4 654 €--39 632 €
416 181 €10 960 €8 207 €5 221 €--34 411 €
516 505 €10 701 €7 948 €5 804 €--28 607 €
616 835 €10 433 €7 679 €6 402 €--22 205 €
717 172 €10 155 €7 401 €7 017 €--15 188 €
817 515 €9 867 €7 113 €7 648 €--7 540 €
917 865 €9 569 €6 815 €8 297 €---
1018 223 €9 260 €6 506 €8 963 €---
1118 587 €8 940 €6 186 €9 647 €---
1218 959 €8 608 €5 855 €10 351 €---
1319 338 €8 265 €5 511 €11 073 €---
1419 725 €7 909 €5 156 €11 816 €---
1520 119 €7 541 €4 787 €12 579 €---
1620 522 €7 159 €4 405 €13 363 €---
1720 932 €6 763 €4 010 €14 169 €---
1821 351 €6 354 €3 600 €14 997 €---
1921 778 €5 930 €3 176 €15 848 €---
2022 213 €5 490 €2 737 €16 723 €---
2122 657 €5 035 €2 281 €17 623 €---
2223 111 €4 563 €1 810 €18 547 €---
2323 573 €4 075 €1 321 €19 498 €---
2424 044 €3 569 €815 €20 476 €---
2524 525 €3 044 €291 €21 481 €---
TOTAL488 392 €271 883 €129 697 €216 509 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 509 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 248 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 202 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 202 €-6 420 €+9 622 €
2+3 202 €0 €+3 202 €
3+3 202 €0 €+3 202 €
4+3 202 €0 €+3 202 €
5+3 202 €0 €+3 202 €
6+3 202 €0 €+3 202 €
7+3 202 €0 €+3 202 €
8+3 202 €0 €+3 202 €
9+3 202 €+227 €+2 975 €
10+3 202 €+2 689 €+513 €
11+3 202 €+2 894 €+308 €
12+3 202 €+3 105 €+97 €
13+3 202 €+3 322 €-120 €
14+3 202 €+3 545 €-343 €
15+3 202 €+3 774 €-572 €
16+3 202 €+4 009 €-807 €
17+3 202 €+4 251 €-1 049 €
18+3 202 €+4 499 €-1 297 €
19+3 202 €+4 754 €-1 552 €
20+3 202 €+5 017 €-1 815 €
21+3 202 €+5 287 €-2 085 €
22+3 202 €+5 564 €-2 362 €
23+3 202 €+5 849 €-2 647 €
24+3 202 €+6 143 €-2 941 €
25+3 202 €+6 444 €-3 242 €
Total+80 050 €+64 953 €+15 097 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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