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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleEaux-Bonnes (64)
Surface31m²
Coût Total53 400€
Loyer Annuel4 122€
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois+25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 25 000 €
Surface : 31 m²
Prix au m² : 806,45 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/7 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Terrasse, calme, Exposition nord, Interphone

Résidence SARRIERE, Esplanade du Valentin Gourette.

Appartement de 31.52m² CARREZ. Composé d'une entrée avec alcôve, une salle d'eau, un WC indépendant et un séjour avec cuisine ouverte.

Une grande baie vitrée vient permet l'accès a la terrasse d'environ 18.40m².

Capacité: 4-6 couchages

Lots annexes: une cave à ski et un emplacement de parking en sous-sol.

Informations importantes sur la copropriété: Situation : résidence ESPLANADE DU VALENTIN actuellement gérée par un administrateur judiciaire FHBx dans le cadre d'un plan de sauvegarde. Travaux : de gros travaux de copropriété sont à venir. Stationnement & Accès : les parkings de la résidence sont actuellement fermés en raison de la procédure, et l'accès à l'esplanade piétonne est limité.

Plus d'informations sur demande.

Ville : Eaux-Bonnes
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64440
Coordonnées : 42.952897, -0.363072
Total : 53 400€
Prix d'acquisition : 25 000€
Travaux : 26 400€
Valeur du bien : 51 400€
Frais de notaire : 2 000€
Coût estimé : 2 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 31m²
Loyer prédit : 11.08€/m²/mois
Fourchette : 8.88€ - 13.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 343€/mois
Loyer annuel estimé : 4122€/an
Fourchette totale : 275€ - 429€/mois
Fourchette annuelle : 3302€ - 5146€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 9.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 846,67 €/m²
Basé sur :81 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :57 247 €
Prix d'achat :25 000 €
Décote à l'achat :-32 247€ (-56.3%)
Marge achat-revente :3 847€ (6.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :53 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :268,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :15,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 283,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :27 057,88€
Coût de l'assurance :4 672,50€
Taxe foncière : 412,17€/an
Soit par mois : 34,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 343,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 318,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :25,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 294 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 31 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement de la baie vitrée par du double vitrage performant
Quantité: 1 baie vitrée
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans la chambre (parquet ou stratifié)
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 400 €(852 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:1 400€
    Fenêtre double vitrage: 1 baie vitrée × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: 200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 800€
    Revêtement de sol moderne: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Eaux-Bonnes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 343 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 122 €/an
Calcul : 343 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 861 €/an
Base de calcul : Emprunt de 53 400 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 187 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 412 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 861 €
Revenus locatifs : +4 122 €
Charges déductibles : -28 861 €
Résultat foncier Année 1 : -24 739 €(Déficit de 24 739 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 339 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 461 €/an
Revenus locatifs : +4 122 €
Charges déductibles : -2 461 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 661 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3338.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 25 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 16 250 €(65% de 25 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 591 €/an
Calcul : 16 250 € × 3,636% = 591 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 122 €28 862 €1 863 €-24 741 €21 400 €3 341 €3 341 €
24 204 €2 414 €1 815 €1 790 €--1 550 €
34 288 €2 363 €1 764 €1 925 €---
44 374 €2 311 €1 712 €2 063 €---
54 461 €2 257 €1 658 €2 204 €---
64 551 €2 201 €1 602 €2 350 €---
74 642 €2 143 €1 544 €2 499 €---
84 735 €2 083 €1 484 €2 651 €---
94 829 €2 021 €1 422 €2 808 €---
104 926 €1 956 €1 357 €2 969 €---
115 024 €1 890 €1 291 €3 135 €---
125 125 €1 820 €1 221 €3 304 €---
135 227 €1 749 €1 150 €3 478 €---
145 332 €1 675 €1 076 €3 657 €---
155 439 €1 598 €999 €3 841 €---
165 547 €1 518 €919 €4 029 €---
175 658 €1 436 €837 €4 223 €---
185 771 €1 350 €751 €4 421 €---
195 887 €1 262 €663 €4 625 €---
206 005 €1 170 €571 €4 835 €---
216 125 €1 075 €476 €5 050 €---
226 247 €977 €378 €5 271 €---
236 372 €875 €276 €5 497 €---
246 500 €769 €170 €5 730 €---
256 630 €660 €61 €5 970 €---
TOTAL132 020 €68 435 €27 058 €63 585 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 63 585 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 122 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +866 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+866 €-6 420 €+7 286 €
2+866 €0 €+866 €
3+866 €+112 €+754 €
4+866 €+619 €+247 €
5+866 €+661 €+205 €
6+866 €+705 €+161 €
7+866 €+750 €+116 €
8+866 €+795 €+71 €
9+866 €+843 €+23 €
10+866 €+891 €-25 €
11+866 €+940 €-74 €
12+866 €+991 €-125 €
13+866 €+1 044 €-178 €
14+866 €+1 097 €-231 €
15+866 €+1 152 €-286 €
16+866 €+1 209 €-343 €
17+866 €+1 267 €-401 €
18+866 €+1 326 €-460 €
19+866 €+1 388 €-522 €
20+866 €+1 450 €-584 €
21+866 €+1 515 €-649 €
22+866 €+1 581 €-715 €
23+866 €+1 649 €-783 €
24+866 €+1 719 €-853 €
25+866 €+1 791 €-925 €
Total+21 650 €+19 076 €+2 574 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 112 jours
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