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Appartement 2 Pièces 33m² à vendre 53000 - Évreux 27000

Bien expiré
VilleÉvreux (27)
Surface33m²
Coût Total89 820€
Loyer Annuel5 610€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 53 000 €
Surface : 33 m²
Prix au m² : 1 606,06 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au sein d’une petite copropriété de caractère, studio bien aménagé comprenant un séjour, un coin cuisine, un coin nuit et une salle de bains avec WC. Une cave et une place de stationnement privative complètent ce bien. L’appartement est vendu avec locataire en place.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 420 € et 1 960 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.029686, 1.158161
Total : 89 820€
Prix d'acquisition : 53 000€
Travaux : 32 580€
Valeur du bien : 85 580€
Frais de notaire : 4 240€
Coût estimé : 4 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 33m²
Loyer prédit : 14.17€/m²/mois
Fourchette : 11.79€ - 17.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 467€/mois
Loyer annuel estimé : 5610€/an
Fourchette totale : 389€ - 562€/mois
Fourchette annuelle : 4668€ - 6741€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 7.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :444,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :26,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 471,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 637,20€
Coût de l'assurance :7 859,25€
Taxe foncière : 560,96€/an
Soit par mois : 46,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 467,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 517,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 33 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, et mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage)
Quantité: environ 15 m²
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement complet des éléments de cuisine (placards, plan de travail, évier) et mise aux normes de la plomberie
Quantité: cuisine complète de 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec équipements fonctionnels mais un peu datés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 580 €(987 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:2 700€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:5 980€
    Rénovation complète salle de bain: 1 baignoire × 1500€ = 1500€, 1 lavabo × 600€ = 600€, 1 WC × 400€ = 400€, Carrelage 4 m² × 70€/m² = 280€, Main d'œuvre: 3200€
  • Salon:600€
    Peinture murs/plafond: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 6 m² × 2000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 467 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 610 €/an
Calcul : 467 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 015 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 820 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 314 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 561 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 470 €
Revenus locatifs : +5 610 €
Charges déductibles : -36 470 €
Résultat foncier Année 1 : -30 861 €(Déficit de 30 861 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 461 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 890 €/an
Revenus locatifs : +5 610 €
Charges déductibles : -3 890 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 719 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9460.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 450 €(65% de 53 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 253 €/an
Calcul : 34 450 € × 3,636% = 1 253 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 610 €36 473 €3 018 €-30 864 €21 400 €9 464 €9 464 €
25 722 €3 813 €2 938 €1 909 €--7 555 €
35 836 €3 730 €2 855 €2 106 €--5 449 €
45 953 €3 644 €2 769 €2 308 €--3 140 €
56 072 €3 556 €2 680 €2 516 €--624 €
66 193 €3 464 €2 589 €2 730 €---
76 317 €3 369 €2 494 €2 948 €---
86 444 €3 271 €2 395 €3 173 €---
96 573 €3 169 €2 294 €3 403 €---
106 704 €3 064 €2 189 €3 640 €---
116 838 €2 955 €2 080 €3 883 €---
126 975 €2 843 €1 967 €4 132 €---
137 114 €2 726 €1 851 €4 388 €---
147 257 €2 606 €1 731 €4 651 €---
157 402 €2 481 €1 606 €4 921 €---
167 550 €2 352 €1 477 €5 197 €---
177 701 €2 219 €1 344 €5 482 €---
187 855 €2 081 €1 206 €5 774 €---
198 012 €1 938 €1 063 €6 074 €---
208 172 €1 791 €915 €6 381 €---
218 336 €1 638 €763 €6 698 €---
228 502 €1 480 €605 €7 022 €---
238 672 €1 316 €441 €7 356 €---
248 846 €1 147 €272 €7 698 €---
259 023 €972 €97 €8 050 €---
TOTAL179 678 €98 101 €43 637 €81 577 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 577 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 610 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 178 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 178 €-6 420 €+7 598 €
2+1 178 €0 €+1 178 €
3+1 178 €0 €+1 178 €
4+1 178 €0 €+1 178 €
5+1 178 €0 €+1 178 €
6+1 178 €+632 €+546 €
7+1 178 €+885 €+293 €
8+1 178 €+952 €+226 €
9+1 178 €+1 021 €+157 €
10+1 178 €+1 092 €+86 €
11+1 178 €+1 165 €+13 €
12+1 178 €+1 240 €-62 €
13+1 178 €+1 316 €-138 €
14+1 178 €+1 395 €-217 €
15+1 178 €+1 476 €-298 €
16+1 178 €+1 559 €-381 €
17+1 178 €+1 645 €-467 €
18+1 178 €+1 732 €-554 €
19+1 178 €+1 822 €-644 €
20+1 178 €+1 914 €-736 €
21+1 178 €+2 009 €-831 €
22+1 178 €+2 107 €-929 €
23+1 178 €+2 207 €-1 029 €
24+1 178 €+2 310 €-1 132 €
25+1 178 €+2 415 €-1 237 €
Total+29 450 €+24 473 €+4 977 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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