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Appartement T4

VillePontoise (95)
Surface78m²
Coût Total191 800€
Loyer Annuel14 831€
Rentabilité7.73%
Cashflow/mois-246€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 987,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

SANS HONORAIRES. CDC HABITAT SOCIAL (SA D’HLM), en application des articles L 443-12, R 443-12 et D 443-12-1 du CCH, Vend 1 appartement T4 - Lot 413.0 – Porte n°402 - UG 157407 sis Résidence LES MARADAS – 5 Rue Les Maradas Mauves - PONTOISE (95300) d’une surface Carrez de 78,77 m² au 4ème étage avec ascenseur - Belle entrée, cuisine avec un espace cellier buanderie, beau séjour lumineux et sans vis à vis , 3 chambres, salle de bain, WC . DPE : D. Classe climat : C ; montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1280 € et 1760 € (années de référence 2021-2022-2023 - abonnements compris). Prix : 155 000 € hors frais de notaire et bancaires Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques.gouv.fr. Lots soumis à la copropriété. Nombre de lots dans la copro : 61. Quote-part de charges annuelles estimées : 4080 € incluant le chauffage, eau chaude et eau froide. PAS DE PROCEDURE EN COURS. Référence à rappeler lors de nos échanges : 221C - 157407 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence à rappeler lors de nos échanges : 221C - 157407 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Pontoise
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95300
Coordonnées : 49.030857, 2.084140
Total : 191 800€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 24 400€
Valeur du bien : 179 400€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 15.85€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 18.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1236€/mois
Loyer annuel estimé : 14831€/an
Fourchette totale : 1040€ - 1469€/mois
Fourchette annuelle : 12479€ - 17627€/an
Rentabilité brute :7.73%
Fourchette de rentabilité :6.51% - 9.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 757,58 €/m²
Basé sur :129 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :215 091 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-60 091€ (-27.9%)
Marge achat-revente :23 291€ (10.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :962,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :55,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 018,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 876,36€
Coût de l'assurance :16 782,50€
Taxe foncière : 1 483,13€/an
Soit par mois : 123,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 340,00€/mois
Soit par an : 4 080,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 235,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 481,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-245,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - nécessite un rafraîchissement important.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures un peu datées.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement léger.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond du salon.
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3.7/5 visible - salon avec traces sur les murs.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 400 €(313 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité), Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:5 200€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 700€/m² = 4200€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité), Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 700€
    Pose parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant murs et plafond), Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontoise (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 236 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 831 €/an
Calcul : 1 236 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 667 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 800 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 671 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 483 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 080 €/an
Calcul : 340 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 301 €
Revenus locatifs : +14 831 €
Charges déductibles : -37 301 €
Résultat foncier Année 1 : -22 470 €(Déficit de 22 470 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 770 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 901 €/an
Revenus locatifs : +14 831 €
Charges déductibles : -12 901 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 930 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11770.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 831 €37 308 €6 673 €-22 476 €10 700 €11 776 €11 776 €
215 128 €12 733 €6 499 €2 395 €--9 382 €
315 431 €12 553 €6 318 €2 878 €--6 504 €
415 739 €12 366 €6 131 €3 373 €--3 130 €
516 054 €12 172 €5 937 €3 882 €---
616 375 €11 971 €5 737 €4 404 €---
716 702 €11 763 €5 529 €4 939 €---
817 037 €11 548 €5 314 €5 488 €---
917 377 €11 325 €5 091 €6 052 €---
1017 725 €11 094 €4 860 €6 631 €---
1118 079 €10 855 €4 620 €7 224 €---
1218 441 €10 607 €4 373 €7 834 €---
1318 810 €10 350 €4 116 €8 459 €---
1419 186 €10 085 €3 850 €9 101 €---
1519 570 €9 809 €3 575 €9 760 €---
1619 961 €9 524 €3 290 €10 437 €---
1720 360 €9 229 €2 994 €11 132 €---
1820 767 €8 923 €2 688 €11 845 €---
1921 183 €8 606 €2 371 €12 577 €---
2021 606 €8 278 €2 043 €13 329 €---
2122 039 €7 938 €1 703 €14 101 €---
2222 479 €7 585 €1 351 €14 894 €---
2322 929 €7 221 €986 €15 708 €---
2423 388 €6 843 €608 €16 545 €---
2523 855 €6 452 €217 €17 404 €---
TOTAL475 052 €277 137 €96 876 €197 915 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 915 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 831 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 115 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 115 €-3 210 €+6 325 €
2+3 115 €0 €+3 115 €
3+3 115 €0 €+3 115 €
4+3 115 €0 €+3 115 €
5+3 115 €+225 €+2 890 €
6+3 115 €+1 321 €+1 794 €
7+3 115 €+1 482 €+1 633 €
8+3 115 €+1 647 €+1 468 €
9+3 115 €+1 816 €+1 299 €
10+3 115 €+1 989 €+1 126 €
11+3 115 €+2 167 €+948 €
12+3 115 €+2 350 €+765 €
13+3 115 €+2 538 €+577 €
14+3 115 €+2 730 €+385 €
15+3 115 €+2 928 €+187 €
16+3 115 €+3 131 €-16 €
17+3 115 €+3 339 €-224 €
18+3 115 €+3 553 €-438 €
19+3 115 €+3 773 €-658 €
20+3 115 €+3 999 €-884 €
21+3 115 €+4 230 €-1 115 €
22+3 115 €+4 468 €-1 353 €
23+3 115 €+4 712 €-1 597 €
24+3 115 €+4 963 €-1 848 €
25+3 115 €+5 221 €-2 106 €
Total+77 875 €+59 374 €+18 501 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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