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Vente appartement -Rixheim

VilleRixheim (68)
Surface90m²
Coût Total206 100€
Loyer Annuel13 159€
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-465€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 165 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 833,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cet appartement de 5 pièces de 90 m² situé au 3ème étage d'un immeuble de 4 étages, à Rixheim. Construit en 1978, ce bien offre un espace de vie agréable. Cet appartement comprend 3 chambres et 1 salle de bain. La cuisine équipée et séparée bénéficie d'une belle luminosité. L'ensemble du bien profite d'une exposition sud-est, offrant une luminosité généreuse tout au long de la journée.

  • Bon état général
  • Balcon
  • 1 place de parking
  • Cave
  • Orientation sud-est
  • proches écoles , crèche, commerces et transports en commun

Chauffage au fioul collectif. Classe énergie A - Classe climat A. Une belle opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Rixheim
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68170
Coordonnées : 47.749040, 7.413360
Total : 206 100€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 27 900€
Valeur du bien : 192 900€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 12.18€/m²/mois
Fourchette : 9.98€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1097€/mois
Loyer annuel estimé : 13159€/an
Fourchette totale : 898€ - 1339€/mois
Fourchette annuelle : 10777€ - 16067€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 026,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :75,57€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 1 101,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 780,02€
Coût de l'assurance :22 671,00€
Taxe foncière : 1 315,86€/an
Soit par mois : 109,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 350,00€/mois
Soit par an : 4 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 096,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 561,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-464,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage au fioul collectif par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 5/5 visible - cuisine moderne en bon état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état général
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 supposé - mise aux normes et modernisation nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement du sol nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement des murs nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 900 €(310 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système à 10 000€ + Main d'œuvre: 3 000€ = 13000€
  • Cuisine - Peinture:350€
    Peinture cuisine: 10 m² × 35€/m² = 350€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain à 6 000€ + Carrelage complet: 20 m² × 50€/m² = 1 000€ + Main d'œuvre: 2 000€ = 9000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rixheim (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 097 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 159 €/an
Calcul : 1 097 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 021 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 100 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 907 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 316 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 200 €/an
Calcul : 350 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 343 €
Revenus locatifs : +13 159 €
Charges déductibles : -41 343 €
Résultat foncier Année 1 : -28 185 €(Déficit de 28 185 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 785 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 443 €/an
Revenus locatifs : +13 159 €
Charges déductibles : -13 443 €
Résultat foncier Années 2+ : -285 €/an(Déficit de 285 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6784.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 159 €41 350 €7 027 €-28 191 €21 400 €6 791 €6 791 €
213 422 €13 265 €6 842 €157 €--6 634 €
313 690 €13 073 €6 650 €617 €--6 017 €
413 964 €12 874 €6 452 €1 090 €--4 927 €
514 243 €12 669 €6 246 €1 574 €--3 353 €
614 528 €12 456 €6 033 €2 072 €--1 281 €
714 819 €12 236 €5 813 €2 583 €---
815 115 €12 008 €5 585 €3 107 €---
915 417 €11 772 €5 349 €3 645 €---
1015 726 €11 528 €5 105 €4 198 €---
1116 040 €11 275 €4 853 €4 765 €---
1216 361 €11 014 €4 591 €5 347 €---
1316 688 €10 743 €4 320 €5 945 €---
1417 022 €10 463 €4 040 €6 559 €---
1517 362 €10 173 €3 750 €7 190 €---
1617 710 €9 872 €3 450 €7 837 €---
1718 064 €9 562 €3 139 €8 502 €---
1818 425 €9 240 €2 817 €9 185 €---
1918 794 €8 907 €2 484 €9 887 €---
2019 170 €8 563 €2 140 €10 607 €---
2119 553 €8 206 €1 783 €11 347 €---
2219 944 €7 837 €1 414 €12 107 €---
2320 343 €7 455 €1 032 €12 888 €---
2420 750 €7 059 €636 €13 691 €---
2521 165 €6 650 €227 €14 515 €---
TOTAL421 473 €290 247 €101 780 €131 226 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 226 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 159 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 763 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 763 €-6 420 €+9 183 €
2+2 763 €0 €+2 763 €
3+2 763 €0 €+2 763 €
4+2 763 €0 €+2 763 €
5+2 763 €0 €+2 763 €
6+2 763 €0 €+2 763 €
7+2 763 €+391 €+2 372 €
8+2 763 €+932 €+1 831 €
9+2 763 €+1 094 €+1 669 €
10+2 763 €+1 259 €+1 504 €
11+2 763 €+1 430 €+1 333 €
12+2 763 €+1 604 €+1 159 €
13+2 763 €+1 784 €+979 €
14+2 763 €+1 968 €+795 €
15+2 763 €+2 157 €+606 €
16+2 763 €+2 351 €+412 €
17+2 763 €+2 551 €+212 €
18+2 763 €+2 756 €+7 €
19+2 763 €+2 966 €-203 €
20+2 763 €+3 182 €-419 €
21+2 763 €+3 404 €-641 €
22+2 763 €+3 632 €-869 €
23+2 763 €+3 866 €-1 103 €
24+2 763 €+4 107 €-1 344 €
25+2 763 €+4 354 €-1 591 €
Total+69 075 €+39 368 €+29 707 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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