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Appartement - vendu loué - 4 pièces 64m2+ Garage

VilleNîmes (30)
Surface64m²
Coût Total156 000€
Loyer Annuel8 662€
Rentabilité5.55%
Cashflow/mois-214€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 500 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 398,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 64 m², 4 pièces, 1 garage, 1 place de parking

Exclusivite - Nimes Quartier Route d'Alès - Spécial Investisseur - Appartement de 4 pièces principales situé au 3ème étage, plus garage. Ce bien est actuellement loué pour un montant de loyer hors charges comprises de 647 euros dont 53 euros de charges locatives - Bail à effet du 8 juin 1965- Dpe D - Mandat 15554 hcv - Pas de procédure en cours- - charges copropriété 695 euros/an- 86 lots d'hab. Informations sur risques auxquels ce bien est exposé disponibles sur le site Géorisques : Copropriété de 117 lots - dont 86 lots habitation. Charges annuelles : 695 euros.

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30900
Coordonnées : 43.834590, 4.360860
Total : 156 000€
Prix d'acquisition : 89 500€
Travaux : 59 340€
Valeur du bien : 148 840€
Frais de notaire : 7 160€
Coût estimé : 7 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 722€/mois
Loyer annuel estimé : 8662€/an
Fourchette totale : 570€ - 915€/mois
Fourchette annuelle : 6837€ - 10975€/an
Rentabilité brute :5.55%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 7.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 323,9 €/m²
Basé sur :1346 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :148 729 €
Prix d'achat :89 500 €
Décote à l'achat :-59 229€ (-39.8%)
Marge achat-revente :-7 271€ (-4.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :761,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,20€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 806,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 558,75€
Coût de l'assurance :13 260,00€
Taxe foncière : 866,23€/an
Soit par mois : 72,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 57,92€/mois
Soit par an : 695,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 721,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 936,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-214,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 64 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m² estimé)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 340 €(927 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 040€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 722 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 662 €/an
Calcul : 722 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 035 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 000 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 530 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 866 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 695 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 467 €
Revenus locatifs : +8 662 €
Charges déductibles : -66 467 €
Résultat foncier Année 1 : -57 804 €(Déficit de 57 804 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 404 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 127 €/an
Revenus locatifs : +8 662 €
Charges déductibles : -7 127 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 536 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36404.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 175 €(65% de 89 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 115 €/an
Calcul : 58 175 € × 3,636% = 2 115 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 662 €66 472 €5 040 €-57 809 €21 400 €36 409 €36 409 €
28 836 €6 996 €4 904 €1 840 €--34 569 €
39 012 €6 855 €4 763 €2 157 €--32 412 €
49 193 €6 709 €4 618 €2 483 €--29 929 €
59 376 €6 559 €4 468 €2 817 €--27 112 €
69 564 €6 404 €4 312 €3 160 €--23 952 €
79 755 €6 244 €4 152 €3 511 €--20 440 €
89 950 €6 078 €3 987 €3 872 €--16 568 €
910 149 €5 907 €3 815 €4 242 €--12 326 €
1010 352 €5 730 €3 639 €4 622 €--7 704 €
1110 559 €5 547 €3 456 €5 012 €--2 692 €
1210 771 €5 359 €3 267 €5 412 €---
1310 986 €5 164 €3 072 €5 822 €---
1411 206 €4 962 €2 871 €6 243 €---
1511 430 €4 754 €2 662 €6 676 €---
1611 658 €4 539 €2 447 €7 119 €---
1711 892 €4 317 €2 225 €7 575 €---
1812 129 €4 087 €1 995 €8 042 €---
1912 372 €3 850 €1 758 €8 522 €---
2012 619 €3 605 €1 513 €9 015 €---
2112 872 €3 351 €1 260 €9 520 €---
2213 129 €3 090 €998 €10 039 €---
2313 392 €2 819 €728 €10 572 €---
2413 660 €2 540 €448 €11 120 €---
2513 933 €2 252 €160 €11 681 €---
TOTAL277 458 €184 190 €72 559 €93 268 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 268 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 662 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 819 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 819 €-6 420 €+8 239 €
2+1 819 €0 €+1 819 €
3+1 819 €0 €+1 819 €
4+1 819 €0 €+1 819 €
5+1 819 €0 €+1 819 €
6+1 819 €0 €+1 819 €
7+1 819 €0 €+1 819 €
8+1 819 €0 €+1 819 €
9+1 819 €0 €+1 819 €
10+1 819 €0 €+1 819 €
11+1 819 €0 €+1 819 €
12+1 819 €+1 624 €+195 €
13+1 819 €+1 747 €+72 €
14+1 819 €+1 873 €-54 €
15+1 819 €+2 003 €-184 €
16+1 819 €+2 136 €-317 €
17+1 819 €+2 272 €-453 €
18+1 819 €+2 413 €-594 €
19+1 819 €+2 557 €-738 €
20+1 819 €+2 704 €-885 €
21+1 819 €+2 856 €-1 037 €
22+1 819 €+3 012 €-1 193 €
23+1 819 €+3 172 €-1 353 €
24+1 819 €+3 336 €-1 517 €
25+1 819 €+3 504 €-1 685 €
Total+45 475 €+28 788 €+16 687 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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