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Maison à vendre

VillePuiseaux (45)
Surface191m²
Coût Total274 880€
Loyer Annuel25 538€
Rentabilité9.29%
Cashflow/mois+456€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 191 m²
Prix au m² : 989,53 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Cheminée, Salon (total 42 m²), 5 chambres, Exposition ouest, Non meublé

En coeur de ville à pied, sur PUISEAUX, à proximité des commerces, des écoles, à 20' de l'échangeur de la A6, à moins de 30km de Fontainebleau, jolie maison de charme de 191m²!

La maison vous accueille dans un vaste séjour de 42.5m² environ à l'exposition traversante Est/Ouest et équipé d'un insert.

La pièce à l'ambiance chaleureuse grâce aux tomettes sublime une belle cuisine équipée et aménagée de 25m² installée en 2018.

Au 1er étage, un palier dessert 3 chambres de 19, 19 et 11m² ainsi qu'une salle de bain. Au second étage, on poursuit la découverte avec 2 autres chambres de 10 et 11m², un wc, une SDB à finir de créer (Toutes les arrivées et évacuations sont installées) et un espace rangement.

Sur les extérieurs, attenant à la maison par l'intermédiaire d'un préau, un local chaufferie, et une petite cour avec accès indépendant sur rue.

Huisseries PVC et Alu installées en 2017, volets roulants électriques (pilotage télécommande centralisée), cave voutée.

Facilités de stationnement devant la maison.

Maison coup de coeur, une visite? Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°897 655 585 - Greffe de ORLEANS) Marie LALLIOT Entrepreneur Individuel Réf.940261

Ville : Puiseaux
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45390
Coordonnées : 48.209722, 2.466154
Total : 274 880€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 70 760€
Valeur du bien : 259 760€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 191m²
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 8.60€ - 14.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 2128€/mois
Loyer annuel estimé : 25538€/an
Fourchette totale : 1643€ - 2756€/mois
Fourchette annuelle : 19717€ - 33078€/an
Rentabilité brute :9.29%
Fourchette de rentabilité :7.17% - 12.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 736,11 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :331 597 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-142 597€ (-43.0%)
Marge achat-revente :56 717€ (17.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :274 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 379,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :80,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 459,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 839,28€
Coût de l'assurance :24 052,00€
Taxe foncière : 2 553,81€/an
Soit par mois : 212,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 128,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 672,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :456,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 191 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 191 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création de la salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 760 €(370 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:11 960€
    Isolation combles: 191 m² × 60€/m² = 11460€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 1000€ = 24000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 700€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:4 100€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Électricité:7 500€
    Mise aux normes électricité: 60 m² × 125€/m² = 7500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puiseaux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 48 460€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation thermique, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 128 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 538 €/an
Calcul : 2 128 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 555 €/an
Base de calcul : Emprunt de 274 880 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 962 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 554 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 831 €
Revenus locatifs : +25 538 €
Charges déductibles : -83 831 €
Résultat foncier Année 1 : -58 293 €(Déficit de 58 293 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 893 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 071 €/an
Revenus locatifs : +25 538 €
Charges déductibles : -13 071 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 467 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36892.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 538 €83 840 €9 564 €-58 302 €21 400 €36 902 €36 902 €
226 049 €12 830 €9 314 €13 219 €--23 683 €
326 570 €12 571 €9 055 €13 999 €--9 684 €
427 101 €12 303 €8 787 €14 798 €---
527 643 €12 025 €8 509 €15 618 €---
628 196 €11 738 €8 222 €16 458 €---
728 760 €11 440 €7 924 €17 320 €---
829 335 €11 131 €7 615 €18 204 €---
929 922 €10 812 €7 296 €19 110 €---
1030 520 €10 481 €6 965 €20 040 €---
1131 131 €10 138 €6 622 €20 993 €---
1231 753 €9 783 €6 267 €21 971 €---
1332 389 €9 415 €5 899 €22 974 €---
1433 036 €9 034 €5 518 €24 002 €---
1533 697 €8 639 €5 123 €25 058 €---
1634 371 €8 231 €4 715 €26 140 €---
1735 058 €7 807 €4 291 €27 251 €---
1835 760 €7 369 €3 853 €28 391 €---
1936 475 €6 915 €3 399 €29 560 €---
2037 204 €6 444 €2 928 €30 760 €---
2137 948 €5 957 €2 441 €31 991 €---
2238 707 €5 452 €1 936 €33 255 €---
2339 481 €4 929 €1 414 €34 552 €---
2440 271 €4 388 €872 €35 883 €---
2541 076 €3 827 €311 €37 249 €---
TOTAL817 994 €297 497 €138 839 €520 497 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 520 497 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 538 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 363 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 363 €-6 420 €+11 783 €
2+5 363 €0 €+5 363 €
3+5 363 €0 €+5 363 €
4+5 363 €+1 534 €+3 829 €
5+5 363 €+4 685 €+678 €
6+5 363 €+4 938 €+425 €
7+5 363 €+5 196 €+167 €
8+5 363 €+5 461 €-98 €
9+5 363 €+5 733 €-370 €
10+5 363 €+6 012 €-649 €
11+5 363 €+6 298 €-935 €
12+5 363 €+6 591 €-1 228 €
13+5 363 €+6 892 €-1 529 €
14+5 363 €+7 201 €-1 838 €
15+5 363 €+7 517 €-2 154 €
16+5 363 €+7 842 €-2 479 €
17+5 363 €+8 175 €-2 812 €
18+5 363 €+8 517 €-3 154 €
19+5 363 €+8 868 €-3 505 €
20+5 363 €+9 228 €-3 865 €
21+5 363 €+9 597 €-4 234 €
22+5 363 €+9 977 €-4 614 €
23+5 363 €+10 366 €-5 003 €
24+5 363 €+10 765 €-5 402 €
25+5 363 €+11 175 €-5 812 €
Total+134 075 €+156 149 €+-22 074 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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