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Appartement à vendre

VilleÉpinay-sur-Seine (93)
Surface69.16m²
Coût Total193 390€
Loyer Annuel13 816€
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois-291€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 69.16 m²
Prix au m² : 2 168,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/15 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Sans vis-à-vis, Interphone

EXCLUSIVITE - 4 PIECES - 3 CHAMBRES - DEUX BALCONS - PROCHE LIGNE H - DPE C - PARKING - CAVE - REF 1244

Découvrez cet appartement spacieux de 69,16 m² situé au 6ème étage d'un immeuble de 15 étages à Épinay-sur-Seine. Avec ses 3 chambres, cet espace est parfait pour une famille ou pour ceux qui aiment avoir de la place. La cuisine est aménagée et équipée, idéale pour préparer de bons repas. Profitez d'un confort optimal grâce au chauffage au gaz et à l'eau chaude également au gaz. L'appartement est au calme, sans vis-à-vis, et dispose d'un balcon pour profiter des journées ensoleillées. Vous aurez également une cave pour le rangement et une place de parking extérieure. La construction des années 70 est en bon état et les fenêtres en PVC double vitrage assurent une bonne isolation. À proximité, vous trouverez plusieurs écoles, dont le Lycée Feyder et l'École maternelle Jean Jaurès, parfait pour les familles.

Ne manquez pas cette opportunité unique ! Contactez Mohamed MAREI MADI pour plus d'informations et pour organiser une visite. Copropriété de 1608 lots - dont 537 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3996.00 euros.

Ville : Épinay-sur-Seine
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93800
Coordonnées : 48.955870, 2.323881
Total : 193 390€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 31 390€
Valeur du bien : 181 390€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69.16m²
Loyer prédit : 16.65€/m²/mois
Fourchette : 12.81€ - 21.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 1151€/mois
Loyer annuel estimé : 13816€/an
Fourchette totale : 886€ - 1497€/mois
Fourchette annuelle : 10628€ - 17961€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 9.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 666,51 €/m²
Basé sur :222 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :184 416 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-34 416€ (-18.7%)
Marge achat-revente :-8 974€ (-4.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 390€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :937,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :56,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 993,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 806,20€
Coût de l'assurance :16 921,63€
Taxe foncière : 1 381,62€/an
Soit par mois : 115,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 333,00€/mois
Soit par an : 3 996,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 151,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 441,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-290,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 142 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 29 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 29 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 390 €(454 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 740€
    Parquet flottant 29 m²: 60€/m² × 29 = 1740€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 450€
    Peinture murs et plafonds 29 m²: 50€/m² × 29 = 1450€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 50€/m² × 20 = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinay-sur-Seine (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 151 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 816 €/an
Calcul : 1 151 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 108 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 390 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 677 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 382 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 996 €/an
Calcul : 333 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 390 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 552 €
Revenus locatifs : +13 816 €
Charges déductibles : -43 552 €
Résultat foncier Année 1 : -29 736 €(Déficit de 29 736 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 19 036 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 162 €/an
Revenus locatifs : +13 816 €
Charges déductibles : -12 162 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 654 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 19035.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 816 €43 558 €6 114 €-29 742 €10 700 €19 042 €19 042 €
214 093 €12 001 €5 947 €2 091 €--16 951 €
314 374 €11 829 €5 775 €2 545 €--14 406 €
414 662 €11 652 €5 597 €3 010 €--11 395 €
514 955 €11 468 €5 414 €3 487 €--7 908 €
615 254 €11 279 €5 224 €3 976 €--3 932 €
715 559 €11 083 €5 028 €4 476 €---
815 870 €10 881 €4 826 €4 990 €---
916 188 €10 672 €4 618 €5 515 €---
1016 512 €10 457 €4 403 €6 055 €---
1116 842 €10 235 €4 180 €6 607 €---
1217 179 €10 005 €3 951 €7 173 €---
1317 522 €9 768 €3 714 €7 754 €---
1417 873 €9 524 €3 469 €8 349 €---
1518 230 €9 271 €3 217 €8 959 €---
1618 595 €9 010 €2 956 €9 584 €---
1718 967 €8 741 €2 687 €10 226 €---
1819 346 €8 463 €2 409 €10 883 €---
1919 733 €8 176 €2 122 €11 557 €---
2020 128 €7 880 €1 825 €12 248 €---
2120 530 €7 574 €1 519 €12 957 €---
2220 941 €7 258 €1 203 €13 683 €---
2321 360 €6 932 €877 €14 428 €---
2421 787 €6 595 €540 €15 192 €---
2522 223 €6 247 €193 €15 975 €---
TOTAL442 538 €270 558 €87 806 €171 979 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 979 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 816 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 901 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 901 €-3 210 €+6 111 €
2+2 901 €0 €+2 901 €
3+2 901 €0 €+2 901 €
4+2 901 €0 €+2 901 €
5+2 901 €0 €+2 901 €
6+2 901 €0 €+2 901 €
7+2 901 €+163 €+2 738 €
8+2 901 €+1 497 €+1 404 €
9+2 901 €+1 655 €+1 246 €
10+2 901 €+1 816 €+1 085 €
11+2 901 €+1 982 €+919 €
12+2 901 €+2 152 €+749 €
13+2 901 €+2 326 €+575 €
14+2 901 €+2 505 €+396 €
15+2 901 €+2 688 €+213 €
16+2 901 €+2 875 €+26 €
17+2 901 €+3 068 €-167 €
18+2 901 €+3 265 €-364 €
19+2 901 €+3 467 €-566 €
20+2 901 €+3 674 €-773 €
21+2 901 €+3 887 €-986 €
22+2 901 €+4 105 €-1 204 €
23+2 901 €+4 328 €-1 427 €
24+2 901 €+4 558 €-1 657 €
25+2 901 €+4 793 €-1 892 €
Total+72 525 €+51 594 €+20 931 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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