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Appartement à vendre

VilleGarges-lès-Gonesse (95)
Surface40.05m²
Coût Total109 200€
Loyer Annuel10 045€
Rentabilité9.20%
Cashflow/mois+161€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 40.05 m²
Prix au m² : 2 247,19 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 9/13 étage, Ascenseur, Cave, 1 chambre, Entrée séparée

À quelques pas de la gare et des commodités, appartement 2 pièces bien agencé, situé au 9ème étage avec ascenseur. Il se compose d'une entrée, un séjour lumineux, une chambre, une cuisine, une salle de bains, un wc, ainsi qu'une cave. Travaux à prévoir. Idéal pour un investissement locatif ou un premier achat. À visiter rapidement.

Ville : Garges-lès-Gonesse
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95140
Coordonnées : 48.974548, 2.391417
Total : 109 200€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 102 000€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40.05m²
Loyer prédit : 20.90€/m²/mois
Fourchette : 16.82€ - 25.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 837€/mois
Loyer annuel estimé : 10045€/an
Fourchette totale : 674€ - 1040€/mois
Fourchette annuelle : 8085€ - 12479€/an
Rentabilité brute :9.20%
Fourchette de rentabilité :7.40% - 11.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 157,2 €/m²
Basé sur :174 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 396 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :+3 604€ (+4.2%)
Marge achat-revente :-22 804€ (-26.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :548,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :43,68€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 592,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 331,84€
Coût de l'assurance :13 104,00€
Taxe foncière : 1 004,45€/an
Soit par mois : 83,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 837,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 675,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :161,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 837 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 045 €/an
Calcul : 837 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 807 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 200 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 524 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 004 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 335 €
Revenus locatifs : +10 045 €
Charges déductibles : -17 335 €
Résultat foncier Année 1 : -7 291 €(Déficit de 7 291 €)
Imputable sur revenu global : 7 291 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 335 €/an
Revenus locatifs : +10 045 €
Charges déductibles : -5 335 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 709 €/an
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 045 €17 339 €3 810 €-7 294 €7 294 €--
210 245 €5 239 €3 711 €5 006 €---
310 450 €5 136 €3 608 €5 314 €---
410 659 €5 030 €3 501 €5 630 €---
510 873 €4 919 €3 391 €5 953 €---
611 090 €4 805 €3 276 €6 285 €---
711 312 €4 686 €3 158 €6 626 €---
811 538 €4 563 €3 035 €6 975 €---
911 769 €4 436 €2 908 €7 333 €---
1012 004 €4 304 €2 776 €7 700 €---
1112 244 €4 168 €2 639 €8 076 €---
1212 489 €4 026 €2 498 €8 463 €---
1312 739 €3 880 €2 351 €8 859 €---
1412 994 €3 728 €2 199 €9 266 €---
1513 254 €3 571 €2 042 €9 683 €---
1613 519 €3 408 €1 879 €10 111 €---
1713 789 €3 239 €1 711 €10 550 €---
1814 065 €3 065 €1 536 €11 000 €---
1914 346 €2 884 €1 355 €11 462 €---
2014 633 €2 696 €1 168 €11 937 €---
2114 926 €2 502 €973 €12 424 €---
2215 224 €2 301 €772 €12 923 €---
2315 529 €2 092 €564 €13 436 €---
2415 839 €1 876 €348 €13 963 €---
2516 156 €1 653 €124 €14 503 €---
TOTAL321 729 €105 547 €55 332 €216 182 €7 294 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 188 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 182 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 045 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 109 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 109 €-2 188 €+4 297 €
2+2 109 €+1 502 €+607 €
3+2 109 €+1 594 €+515 €
4+2 109 €+1 689 €+420 €
5+2 109 €+1 786 €+323 €
6+2 109 €+1 886 €+223 €
7+2 109 €+1 988 €+121 €
8+2 109 €+2 092 €+17 €
9+2 109 €+2 200 €-91 €
10+2 109 €+2 310 €-201 €
11+2 109 €+2 423 €-314 €
12+2 109 €+2 539 €-430 €
13+2 109 €+2 658 €-549 €
14+2 109 €+2 780 €-671 €
15+2 109 €+2 905 €-796 €
16+2 109 €+3 033 €-924 €
17+2 109 €+3 165 €-1 056 €
18+2 109 €+3 300 €-1 191 €
19+2 109 €+3 439 €-1 330 €
20+2 109 €+3 581 €-1 472 €
21+2 109 €+3 727 €-1 618 €
22+2 109 €+3 877 €-1 768 €
23+2 109 €+4 031 €-1 922 €
24+2 109 €+4 189 €-2 080 €
25+2 109 €+4 351 €-2 242 €
Total+52 725 €+64 855 €+-12 130 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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