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Maison de village 4 pièces 98 m²

VilleAutignac (34)
Surface98m²
Coût Total186 660€
Loyer Annuel10 726€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-187€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 346,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 4 pièces 98 m²

Maison de village en angle de rue avec terrasse sud-est. Elle comprend au rez-de-chaussée deux caves dont une buanderie, au niveau principal une cuisine/salle à manger, un salon avec balcon, une salle d'eau et un WC indépendant, puis à l'étage deux chambres et une seconde salle d'eau avec WC. Au dernier niveau, un séjour mansardé donne accès à une belle terrasse en partie couverte. Des travaux de confort sont à prévoir pour une habitation à l'année, notamment chauffage et double vitrage. Maison vendue meublée.

Votre conseiller eXp Realty : Ewa TAPPER Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 447 493 396 BEZIERS RCP MMA IARD n° 127.122.454

Surface : 98 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Ville : Autignac
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34480
Coordonnées : 43.499390, 3.172519
Total : 186 660€
Prix d'acquisition : 132 000€
Travaux : 44 100€
Valeur du bien : 176 100€
Frais de notaire : 10 560€
Coût estimé : 10 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 9.12€/m²/mois
Fourchette : 6.86€ - 12.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 894€/mois
Loyer annuel estimé : 10726€/an
Fourchette totale : 673€ - 1188€/mois
Fourchette annuelle : 8070€ - 14256€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.32% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 950 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :191 100 €
Prix d'achat :132 000 €
Décote à l'achat :-59 100€ (-30.9%)
Marge achat-revente :4 440€ (2.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :937,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :54,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 991,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 580,97€
Coût de l'assurance :16 332,75€
Taxe foncière : 1 072,62€/an
Soit par mois : 89,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 893,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 081,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-187,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 100 €(450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (remplacement douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité incluses)
  • Chambres:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (pose incluse)
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Autignac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 894 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 726 €/an
Calcul : 894 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 507 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 660 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 653 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 073 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 333 €
Revenus locatifs : +10 726 €
Charges déductibles : -52 333 €
Résultat foncier Année 1 : -41 607 €(Déficit de 41 607 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 207 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 233 €/an
Revenus locatifs : +10 726 €
Charges déductibles : -8 233 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 493 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20206.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 800 €(65% de 132 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 120 €/an
Calcul : 85 800 € × 3,636% = 3 120 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 726 €52 339 €6 513 €-41 613 €21 400 €20 213 €20 213 €
210 941 €8 069 €6 343 €2 872 €--17 341 €
311 160 €7 893 €6 167 €3 267 €--14 074 €
411 383 €7 711 €5 985 €3 672 €--10 402 €
511 610 €7 522 €5 796 €4 089 €--6 314 €
611 843 €7 326 €5 600 €4 517 €--1 797 €
712 079 €7 123 €5 397 €4 956 €---
812 321 €6 913 €5 187 €5 408 €---
912 567 €6 696 €4 970 €5 872 €---
1012 819 €6 471 €4 745 €6 348 €---
1113 075 €6 237 €4 511 €6 838 €---
1213 337 €5 995 €4 270 €7 341 €---
1313 603 €5 745 €4 019 €7 858 €---
1413 875 €5 486 €3 760 €8 390 €---
1514 153 €5 217 €3 491 €8 936 €---
1614 436 €4 939 €3 213 €9 497 €---
1714 725 €4 650 €2 924 €10 075 €---
1815 019 €4 351 €2 626 €10 668 €---
1915 320 €4 042 €2 316 €11 278 €---
2015 626 €3 722 €1 996 €11 904 €---
2115 939 €3 390 €1 664 €12 549 €---
2216 257 €3 046 €1 320 €13 212 €---
2316 582 €2 689 €963 €13 893 €---
2416 914 €2 320 €594 €14 594 €---
2517 252 €1 938 €212 €15 314 €---
TOTAL343 563 €181 829 €94 581 €161 733 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 733 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 726 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 252 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 252 €-6 420 €+8 672 €
2+2 252 €0 €+2 252 €
3+2 252 €0 €+2 252 €
4+2 252 €0 €+2 252 €
5+2 252 €0 €+2 252 €
6+2 252 €0 €+2 252 €
7+2 252 €+948 €+1 304 €
8+2 252 €+1 622 €+630 €
9+2 252 €+1 761 €+491 €
10+2 252 €+1 904 €+348 €
11+2 252 €+2 051 €+201 €
12+2 252 €+2 202 €+50 €
13+2 252 €+2 358 €-106 €
14+2 252 €+2 517 €-265 €
15+2 252 €+2 681 €-429 €
16+2 252 €+2 849 €-597 €
17+2 252 €+3 022 €-770 €
18+2 252 €+3 200 €-948 €
19+2 252 €+3 383 €-1 131 €
20+2 252 €+3 571 €-1 319 €
21+2 252 €+3 765 €-1 513 €
22+2 252 €+3 963 €-1 711 €
23+2 252 €+4 168 €-1 916 €
24+2 252 €+4 378 €-2 126 €
25+2 252 €+4 594 €-2 342 €
Total+56 300 €+48 520 €+7 780 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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