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Maison de ville 3 pièces 50 m²

Bien expiré
VilleMarmande (47)
Surface50m²
Coût Total60 600€
Loyer Annuel5 104€
Rentabilité8.42%
Cashflow/mois+66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 900 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 3 pièces 50 m²

MARMANDE : Maison de ville à rénover avec petite cour, composée d'un séjour avec coin cuisine, salle de bain et wc séparé en RDC ; 2 chambres à l'étage. Double vitrage PVC, chauffage central gaz de ville. Prévoir TRAVAUX ! Classe énergie : E. Réf : 2148. Plus de photos sur notre site. CONTACT direct : Cédric au [Coordonnées masquées] (Agent commercial RSAC Agen 532791407). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 50 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/07/2023

Consommation énergie primaire : 268 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Marmande
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47200
Coordonnées : 44.517082, 0.188115
Total : 60 600€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 57 000€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.74€ - 10.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 425€/mois
Loyer annuel estimé : 5104€/an
Fourchette totale : 337€ - 537€/mois
Fourchette annuelle : 4042€ - 6445€/an
Rentabilité brute :8.42%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 10.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :60 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :299,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :17,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 317,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 247,54€
Coût de l'assurance :5 302,50€
Taxe foncière : 510,36€/an
Soit par mois : 42,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 425,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 359,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :65,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central gaz de ville
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes en double vitrage
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail, et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(240 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant l'installation)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marmande (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 425 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 104 €/an
Calcul : 425 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 022 €/an
Base de calcul : Emprunt de 60 600 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 212 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 510 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 745 €
Revenus locatifs : +5 104 €
Charges déductibles : -14 745 €
Résultat foncier Année 1 : -9 641 €(Déficit de 9 641 €)
Imputable sur revenu global : 9 641 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 745 €/an
Revenus locatifs : +5 104 €
Charges déductibles : -2 745 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 359 €/an
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 104 €14 747 €2 024 €-9 643 €9 643 €--
25 206 €2 693 €1 970 €2 513 €---
35 310 €2 637 €1 914 €2 673 €---
45 416 €2 579 €1 857 €2 837 €---
55 524 €2 520 €1 797 €3 005 €---
65 635 €2 458 €1 736 €3 177 €---
75 748 €2 394 €1 672 €3 353 €---
85 862 €2 328 €1 606 €3 534 €---
95 980 €2 260 €1 537 €3 720 €---
106 099 €2 189 €1 467 €3 910 €---
116 221 €2 116 €1 394 €4 105 €---
126 346 €2 041 €1 318 €4 305 €---
136 473 €1 963 €1 240 €4 510 €---
146 602 €1 882 €1 159 €4 720 €---
156 734 €1 798 €1 076 €4 936 €---
166 869 €1 712 €989 €5 157 €---
177 006 €1 622 €900 €5 384 €---
187 146 €1 530 €808 €5 616 €---
197 289 €1 434 €712 €5 855 €---
207 435 €1 335 €613 €6 100 €---
217 584 €1 233 €511 €6 351 €---
227 735 €1 127 €405 €6 608 €---
237 890 €1 018 €295 €6 872 €---
248 048 €905 €182 €7 143 €---
258 209 €787 €65 €7 421 €---
TOTAL163 471 €59 309 €29 248 €104 162 €9 643 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 893 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 162 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 104 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 072 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 072 €-2 893 €+3 965 €
2+1 072 €+754 €+318 €
3+1 072 €+802 €+270 €
4+1 072 €+851 €+221 €
5+1 072 €+901 €+171 €
6+1 072 €+953 €+119 €
7+1 072 €+1 006 €+66 €
8+1 072 €+1 060 €+12 €
9+1 072 €+1 116 €-44 €
10+1 072 €+1 173 €-101 €
11+1 072 €+1 231 €-159 €
12+1 072 €+1 291 €-219 €
13+1 072 €+1 353 €-281 €
14+1 072 €+1 416 €-344 €
15+1 072 €+1 481 €-409 €
16+1 072 €+1 547 €-475 €
17+1 072 €+1 615 €-543 €
18+1 072 €+1 685 €-613 €
19+1 072 €+1 756 €-684 €
20+1 072 €+1 830 €-758 €
21+1 072 €+1 905 €-833 €
22+1 072 €+1 982 €-910 €
23+1 072 €+2 062 €-990 €
24+1 072 €+2 143 €-1 071 €
25+1 072 €+2 226 €-1 154 €
Total+26 800 €+31 249 €+-4 449 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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