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Maison 6 pièces 210 m²

Bien expiré
VilleSaint-Étienne-de-Brillouet (85)
Surface210
Coût Total292 248
Loyer Annuel19 372
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-72
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 223 600 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 1 064,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 210 m²

  • SAINT ETIENNE DE BRILLOUET - 20 min de Fontenay-le-comte et 20 min de Luçon

Maison en pierres d'environ 209m² habitables, conservant son charme de l'ancien, comprenant en rez-de-chaussée, entrée sur cuisine aménagée et équipée, salle à manger avec poêle à bois, vaste salon séjour avec cheminée à foyer ouvert, salle de bains (douche et baignoire) avec wc, une tour communicante à la maison vous permettra de créer un espace atypique. À l'étage, un palier de plus de 40 m² pouvant être aménagé à votre guise, trois chambres dont une avec dressing, salle d'eau avec wc. Attenant à la maison, une dépendance à aménager, disposant d'une salle d'eau avec wc. Le jardin entièrement clos de 2 684 m² en zone constructible vous offre de multiples opportunités agrémenté de sa piscine exposée sud/ouest. Laissez-vous séduire par cette bâtisse pleine de charme et de potentiel !

Surface : 210 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/03/2025

Consommation énergie primaire : 229 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 170 € et 4 320 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Étienne-de-Brillouet
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85210
Coordonnées : 46.511282, -1.005622
Total : 292 248
Prix d'acquisition : 223 600
Travaux : 50 760
Valeur du bien : 274 360
Frais de notaire : 17 888
Coût estimé : 17 888
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.05€ - 9.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1614€/mois
Loyer annuel estimé : 19372€/an
Fourchette totale : 1271€ - 2050€/mois
Fourchette annuelle : 15254€ - 24603€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :292 248
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 439,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :85,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 524,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 649,24
Coût de l'assurance :25 571,70
Taxe foncière : 1 937,22€/an
Soit par mois : 161,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 614,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 686,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 229 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 210 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 760(242 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:12 600
    Isolation toiture/combles: 210 m² × 60€/m² = 12600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:19 500
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€ = 19500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:360
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 120€/m² = 360€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 800
    Peinture murs/plafonds salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne-de-Brillouet (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 614 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 372 €/an
Calcul : 1 614 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 665 €/an
Base de calcul : Emprunt de 292 248 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 023 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 937 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 760
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 385
Revenus locatifs : +19 372
Charges déductibles : -63 385
Résultat foncier Année 1 : -44 013(Déficit de 44 013 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 613
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 625 €/an
Revenus locatifs : +19 372
Charges déductibles : -12 625
Résultat foncier Années 2+ : 6 747 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22612.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 223 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 145 340(65% de 223 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 285 €/an
Calcul : 145 340 € × 3,636% = 5 285
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 37263 3949 674-44 02221 400 €22 622 €22 622 €
219 76012 3769 4167 384--15 238 €
320 15512 1089 1488 046--7 192 €
420 55811 8328 8728 726---
520 96911 5468 5869 423---
621 38911 2508 29010 138---
721 81610 9457 98510 872---
822 25310 6297 66911 624---
922 69810 3027 34212 396---
1023 1529 9647 00413 188---
1123 6159 6146 65414 000---
1224 0879 2536 29314 834---
1324 5698 8795 91915 689---
1425 0608 4935 53316 567---
1525 5618 0945 13317 468---
1626 0727 6804 72018 392---
1726 5947 2534 29319 341---
1827 1266 8123 85220 314---
1927 6686 3553 39521 313---
2028 2225 8832 92322 339---
2128 7865 3952 43423 392---
2229 3624 8901 93024 472---
2329 9494 3681 40725 582---
2430 5483 82886826 720---
2531 1593 27030927 889---
TOTAL620 498264 411139 649356 08721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 356 087
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 372 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 068 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 068-6 420+10 488
2+4 0680+4 068
3+4 0680+4 068
4+4 068+460+3 608
5+4 068+2 827+1 241
6+4 068+3 041+1 027
7+4 068+3 261+807
8+4 068+3 487+581
9+4 068+3 719+349
10+4 068+3 956+112
11+4 068+4 200-132
12+4 068+4 450-382
13+4 068+4 707-639
14+4 068+4 970-902
15+4 068+5 240-1 172
16+4 068+5 518-1 450
17+4 068+5 802-1 734
18+4 068+6 094-2 026
19+4 068+6 394-2 326
20+4 068+6 702-2 634
21+4 068+7 017-2 949
22+4 068+7 342-3 274
23+4 068+7 674-3 606
24+4 068+8 016-3 948
25+4 068+8 367-4 299
Total+101 700+106 826+-5 126
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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