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Appartement neuf à vendre

VilleFréjus (83)
Surface86m²
Coût Total218 640€
Loyer Annuel15 109€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 193 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 2 244,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Toilettes séparées, 3 chambres, 1 parking: Parking, Terrasse, calme, Digicode, Interphone

T4 de 86m² au 2ème étage. Terrasse de 11m², vraiment sympa pour les repas en extérieur. Appartement lumineux, belle pièce de vie. 3 chambres spacieuses, sdb avec baignoire. Proche des commerces et des transports. Quartier vivant, à 5mn à pied des commodités. Idéal pour une famille ou un projet d'investissement. Beaucoup de charme dans ce bien à saisir.

PHOTOS NON CONTRACTUELLES

Ville : Fréjus
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83600
Coordonnées : 43.455879, 6.724285
Total : 218 640€
Prix d'acquisition : 193 000€
Travaux : 10 200€
Valeur du bien : 203 200€
Frais de notaire : 15 440€
Coût estimé : 15 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 14.64€/m²/mois
Fourchette : 11.48€ - 18.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1259€/mois
Loyer annuel estimé : 15109€/an
Fourchette totale : 988€ - 1605€/mois
Fourchette annuelle : 11852€ - 19262€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 159,88 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :357 749 €
Prix d'achat :193 000 €
Décote à l'achat :-164 749€ (-46.1%)
Marge achat-revente :139 109€ (38.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 070,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :87,46€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 157,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 388,14€
Coût de l'assurance :26 236,80€
Taxe foncière : 1 510,90€/an
Soit par mois : 125,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 259,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 283,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 120 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine sans photo, état moyen présumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen présumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres si nécessaire
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen présumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 200 €(119 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres (environ 60 m²): 30€/m² × 60 = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Parquet flottant:2 400€
    Pose de parquet flottant 30 m²: 80€/m² × 30 = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fréjus (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 259 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 109 €/an
Calcul : 1 259 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 100 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 640 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 049 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 511 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 861 €
Revenus locatifs : +15 109 €
Charges déductibles : -19 861 €
Résultat foncier Année 1 : -4 752 €(Déficit de 4 752 €)
Imputable sur revenu global : 4 752 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 661 €/an
Revenus locatifs : +15 109 €
Charges déductibles : -9 661 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 448 €/an
Prix d'achat du bien : 193 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 125 450 €(65% de 193 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 562 €/an
Calcul : 125 450 € × 3,636% = 4 562 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 109 €19 868 €7 107 €-4 759 €4 759 €--
215 411 €9 476 €6 916 €5 935 €---
315 719 €9 278 €6 718 €6 441 €---
416 034 €9 074 €6 513 €6 960 €---
516 354 €8 862 €6 302 €7 492 €---
616 682 €8 644 €6 084 €8 038 €---
717 015 €8 418 €5 858 €8 597 €---
817 355 €8 185 €5 625 €9 170 €---
917 703 €7 944 €5 384 €9 759 €---
1018 057 €7 695 €5 135 €10 362 €---
1118 418 €7 437 €4 877 €10 980 €---
1218 786 €7 171 €4 611 €11 615 €---
1319 162 €6 897 €4 336 €12 265 €---
1419 545 €6 613 €4 052 €12 933 €---
1519 936 €6 319 €3 759 €13 617 €---
1620 335 €6 016 €3 455 €14 319 €---
1720 741 €5 702 €3 142 €15 039 €---
1821 156 €5 378 €2 818 €15 778 €---
1921 579 €5 043 €2 483 €16 536 €---
2022 011 €4 697 €2 137 €17 314 €---
2122 451 €4 340 €1 780 €18 111 €---
2222 900 €3 970 €1 410 €18 930 €---
2323 358 €3 589 €1 028 €19 770 €---
2423 825 €3 194 €634 €20 631 €---
2524 302 €2 786 €226 €21 516 €---
TOTAL483 945 €176 597 €102 388 €307 348 €4 759 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 428 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 307 348 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 109 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 173 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 173 €-1 428 €+4 601 €
2+3 173 €+1 781 €+1 392 €
3+3 173 €+1 932 €+1 241 €
4+3 173 €+2 088 €+1 085 €
5+3 173 €+2 248 €+925 €
6+3 173 €+2 411 €+762 €
7+3 173 €+2 579 €+594 €
8+3 173 €+2 751 €+422 €
9+3 173 €+2 928 €+245 €
10+3 173 €+3 109 €+64 €
11+3 173 €+3 294 €-121 €
12+3 173 €+3 484 €-311 €
13+3 173 €+3 680 €-507 €
14+3 173 €+3 880 €-707 €
15+3 173 €+4 085 €-912 €
16+3 173 €+4 296 €-1 123 €
17+3 173 €+4 512 €-1 339 €
18+3 173 €+4 733 €-1 560 €
19+3 173 €+4 961 €-1 788 €
20+3 173 €+5 194 €-2 021 €
21+3 173 €+5 433 €-2 260 €
22+3 173 €+5 679 €-2 506 €
23+3 173 €+5 931 €-2 758 €
24+3 173 €+6 189 €-3 016 €
25+3 173 €+6 455 €-3 282 €
Total+79 325 €+92 204 €+-12 879 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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