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Vente appartement F1

VilleSaint-Étienne (42)
Surface36m²
Coût Total68 860€
Loyer Annuel4 808€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois-154€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 32 000 €
Surface : 36 m²
Prix au m² : 888,89 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

A Montreynaud ,3 place du Forum appart F1 36 m2 + cellier 3 m2 sur palier . Chauffage + eau chaude et eau froide inclus dans les charges ; Bien situé avec vue sur campagne 4 em étage sur 5 . Batiment isolé récemment . Prévoir raflaichissement et divers petits travaux de remise aux normes

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.470440, 4.402910
Total : 68 860€
Prix d'acquisition : 32 000€
Travaux : 34 300€
Valeur du bien : 66 300€
Frais de notaire : 2 560€
Coût estimé : 2 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 36m²
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 8.42€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 401€/mois
Loyer annuel estimé : 4808€/an
Fourchette totale : 303€ - 529€/mois
Fourchette annuelle : 3639€ - 6352€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :697,37 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :25 105 €
Prix d'achat :32 000 €
Décote à l'achat :+6 895€ (+27.5%)
Marge achat-revente :-43 755€ (-174.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :68 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :344,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :20,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 364,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 558,82€
Coût de l'assurance :6 025,25€
Taxe foncière : 480,76€/an
Soit par mois : 40,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 400,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 554,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-154,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 36 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 36 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et électroménager obsolète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement du carrelage usé
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible - carrelage usé et peinture légèrement écaillée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 300 €(953 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 1250€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 1 chambre (12 m²) × 250€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Hall d'entrée:600€
    Rafraîchissement hall d'entrée: 4 m² × 150€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 401 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 808 €/an
Calcul : 401 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 380 €/an
Base de calcul : Emprunt de 68 860 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 241 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 481 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 202 €
Revenus locatifs : +4 808 €
Charges déductibles : -39 202 €
Résultat foncier Année 1 : -34 394 €(Déficit de 34 394 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 994 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 902 €/an
Revenus locatifs : +4 808 €
Charges déductibles : -4 902 €
Résultat foncier Années 2+ : -94 €/an(Déficit de 94 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12994.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 32 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 20 800 €(65% de 32 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 756 €/an
Calcul : 20 800 € × 3,636% = 756 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 808 €39 204 €2 382 €-34 396 €21 400 €12 996 €12 996 €
24 904 €4 841 €2 320 €62 €--12 934 €
35 002 €4 777 €2 255 €225 €--12 709 €
45 102 €4 710 €2 188 €392 €--12 317 €
55 204 €4 641 €2 119 €563 €--11 754 €
65 308 €4 569 €2 047 €739 €--11 015 €
75 414 €4 495 €1 973 €920 €--10 095 €
85 522 €4 418 €1 896 €1 105 €--8 991 €
95 633 €4 338 €1 816 €1 295 €--7 696 €
105 745 €4 255 €1 734 €1 490 €--6 205 €
115 860 €4 170 €1 648 €1 691 €--4 515 €
125 978 €4 081 €1 560 €1 896 €---
136 097 €3 990 €1 468 €2 107 €---
146 219 €3 895 €1 373 €2 324 €---
156 343 €3 796 €1 275 €2 547 €---
166 470 €3 695 €1 173 €2 776 €---
176 600 €3 589 €1 067 €3 011 €---
186 732 €3 480 €958 €3 252 €---
196 866 €3 367 €845 €3 499 €---
207 004 €3 250 €728 €3 754 €---
217 144 €3 129 €607 €4 015 €---
227 287 €3 003 €481 €4 283 €---
237 432 €2 873 €351 €4 559 €---
247 581 €2 739 €217 €4 843 €---
257 733 €2 599 €77 €5 134 €---
TOTAL153 988 €131 903 €34 559 €22 085 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 22 085 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 808 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 010 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 010 €-6 420 €+7 430 €
2+1 010 €0 €+1 010 €
3+1 010 €0 €+1 010 €
4+1 010 €0 €+1 010 €
5+1 010 €0 €+1 010 €
6+1 010 €0 €+1 010 €
7+1 010 €0 €+1 010 €
8+1 010 €0 €+1 010 €
9+1 010 €0 €+1 010 €
10+1 010 €0 €+1 010 €
11+1 010 €0 €+1 010 €
12+1 010 €+569 €+441 €
13+1 010 €+632 €+378 €
14+1 010 €+697 €+313 €
15+1 010 €+764 €+246 €
16+1 010 €+833 €+177 €
17+1 010 €+903 €+107 €
18+1 010 €+976 €+34 €
19+1 010 €+1 050 €-40 €
20+1 010 €+1 126 €-116 €
21+1 010 €+1 205 €-195 €
22+1 010 €+1 285 €-275 €
23+1 010 €+1 368 €-358 €
24+1 010 €+1 453 €-443 €
25+1 010 €+1 540 €-530 €
Total+25 250 €+7 980 €+17 270 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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