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Appartement 3 pièces 65 m²

VilleAuxerre (89)
Surface65m²
Coût Total122 670€
Loyer Annuel7 623€
Rentabilité6.21%
Cashflow/mois-276€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 184,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement

Dans immeuble sécurisé, appartement comprenant entrée, séjour donnant sur jardinet à usage privatif, cuisine avec cellier attenant , dégagement avec rangement, deux chambres, salle de bains , wc séparé . Cave .Parking aisé et libre. Référence annonce : GB00230624 Date de réalisation du diagnostic : 02/06/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 60 Charges prévisionnelles annuelles : 2352 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 250 € et 1 850 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Auxerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Coordonnées : 47.796910, 3.570265
Total : 122 670€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 39 510€
Valeur du bien : 116 510€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 635€/mois
Loyer annuel estimé : 7623€/an
Fourchette totale : 519€ - 777€/mois
Fourchette annuelle : 6230€ - 9329€/an
Rentabilité brute :6.21%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 7.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 608,7 €/m²
Basé sur :381 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 566 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-27 566€ (-26.4%)
Marge achat-revente :-18 104€ (-17.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :616,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :35,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 651,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 157,12€
Coût de l'assurance :10 733,62€
Taxe foncière : 762,33€/an
Soit par mois : 63,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 196,00€/mois
Soit par an : 2 352,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 635,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 911,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-276,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et carrelage.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et électroménager obsolète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet.
Quantité: environ 27 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites.
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité de l'eau

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 510 €(608 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 900€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 900€ = 5400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:5 400€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:810€
    Peinture murs salon: 27 m² × 30€/m² = 810€, Main d'œuvre: 90€
  • Électricité:1 400€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€, Ajout de prises: 4 prises × 100€ = 400€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie:3 000€
    Vérification plomberie: 1 système complet × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxerre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 635 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 623 €/an
Calcul : 635 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 276 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 670 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 429 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 762 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 352 €/an
Calcul : 196 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 510 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 330 €
Revenus locatifs : +7 623 €
Charges déductibles : -47 330 €
Résultat foncier Année 1 : -39 707 €(Déficit de 39 707 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 307 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 820 €/an
Revenus locatifs : +7 623 €
Charges déductibles : -7 820 €
Résultat foncier Années 2+ : -197 €/an(Déficit de 197 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18306.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 623 €47 334 €4 280 €-39 711 €21 400 €18 311 €18 311 €
27 776 €7 712 €4 169 €64 €--18 247 €
37 931 €7 597 €4 053 €335 €--17 912 €
48 090 €7 477 €3 933 €613 €--17 299 €
58 252 €7 353 €3 809 €899 €--16 400 €
68 417 €7 224 €3 680 €1 193 €--15 207 €
78 585 €7 091 €3 547 €1 494 €--13 713 €
88 757 €6 953 €3 409 €1 804 €--11 908 €
98 932 €6 810 €3 266 €2 122 €--9 786 €
109 111 €6 662 €3 118 €2 449 €--7 338 €
119 293 €6 508 €2 965 €2 784 €--4 553 €
129 479 €6 350 €2 806 €3 129 €---
139 668 €6 185 €2 641 €3 483 €---
149 862 €6 014 €2 471 €3 847 €---
1510 059 €5 838 €2 294 €4 221 €---
1610 260 €5 655 €2 111 €4 605 €---
1710 465 €5 465 €1 922 €5 000 €---
1810 675 €5 269 €1 725 €5 405 €---
1910 888 €5 066 €1 522 €5 822 €---
2011 106 €4 855 €1 312 €6 251 €---
2111 328 €4 637 €1 093 €6 691 €---
2211 554 €4 411 €867 €7 143 €---
2311 786 €4 177 €633 €7 609 €---
2412 021 €3 934 €391 €8 087 €---
2512 262 €3 683 €139 €8 579 €---
TOTAL244 178 €190 259 €62 157 €53 919 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 53 919 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 623 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 601 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 601 €-6 420 €+8 021 €
2+1 601 €0 €+1 601 €
3+1 601 €0 €+1 601 €
4+1 601 €0 €+1 601 €
5+1 601 €0 €+1 601 €
6+1 601 €0 €+1 601 €
7+1 601 €0 €+1 601 €
8+1 601 €0 €+1 601 €
9+1 601 €0 €+1 601 €
10+1 601 €0 €+1 601 €
11+1 601 €0 €+1 601 €
12+1 601 €+939 €+662 €
13+1 601 €+1 045 €+556 €
14+1 601 €+1 154 €+447 €
15+1 601 €+1 266 €+335 €
16+1 601 €+1 382 €+219 €
17+1 601 €+1 500 €+101 €
18+1 601 €+1 622 €-21 €
19+1 601 €+1 747 €-146 €
20+1 601 €+1 875 €-274 €
21+1 601 €+2 007 €-406 €
22+1 601 €+2 143 €-542 €
23+1 601 €+2 283 €-682 €
24+1 601 €+2 426 €-825 €
25+1 601 €+2 574 €-973 €
Total+40 025 €+17 542 €+22 483 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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