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Duplex 4 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleMortain (50)
Surface90m²
Coût Total113 020€
Loyer Annuel7 096€
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 777,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 4 pièces 90 m²

Au coeur de Mortain, appartement en duplex où vous trouverez au 1er étage : entrée, grande cuisine aménagée, séjour/salon, salle de bains / wc. Au 2ème étage : Dégagement, 2 chambres, salle d'eau / wc. Fenêtres pvc double vitrage avec volets roulants électrique au 1er étage. Possibilité également avec travaux de faire 2 logements indépendants pour un revenu locatif ! 

Surface : 90 m²

Consommation énergie primaire : 302 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Mortain
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50140
Coordonnées : 48.640873, -0.924098
Total : 113 020€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 37 420€
Valeur du bien : 107 420€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 4.93€ - 8.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 591€/mois
Loyer annuel estimé : 7096€/an
Fourchette totale : 444€ - 787€/mois
Fourchette annuelle : 5329€ - 9449€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 8.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :599,53 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :53 957 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :+16 043€ (+29.7%)
Marge achat-revente :-59 063€ (-109.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :560,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :46,15€/mois
Taux d'assurance : 0.49% par an
Total mensualité : 606,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 089,25€
Coût de l'assurance :13 844,95€
Taxe foncière : 709,57€/an
Soit par mois : 59,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 591,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 665,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-74,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du parquet, peinture et mise aux normes de l'électricité dans le salon
Quantité: salon complet (environ 18 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des revêtements de sol et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 420 €(416 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie, électricité, peinture et main d'œuvre)
  • Salon:2 940€
    Rafraîchissement salon: 18 m² × 80€/m² (peinture) + 18 m² × 50€/m² (parquet) = 1440€ + 60€ (main d'œuvre) = 1500€
  • Chambres:4 480€
    Rafraîchissement chambres: 26 m² × 80€/m² (peinture) + 26 m² × 50€/m² (revêtement) = 2080€ + 320€ (main d'œuvre) = 2400€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mortain (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 591 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 096 €/an
Calcul : 591 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 805 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 020 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 554 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 710 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 488 €
Revenus locatifs : +7 096 €
Charges déductibles : -42 488 €
Résultat foncier Année 1 : -35 393 €(Déficit de 35 393 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 993 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 068 €/an
Revenus locatifs : +7 096 €
Charges déductibles : -5 068 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 027 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13992.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 096 €42 492 €3 809 €-35 396 €21 400 €13 996 €13 996 €
27 238 €4 971 €3 708 €2 267 €--11 730 €
37 382 €4 867 €3 603 €2 516 €--9 214 €
47 530 €4 758 €3 495 €2 772 €--6 442 €
57 681 €4 647 €3 383 €3 034 €--3 408 €
67 834 €4 531 €3 268 €3 303 €--105 €
77 991 €4 411 €3 148 €3 580 €---
88 151 €4 287 €3 024 €3 863 €---
98 314 €4 159 €2 896 €4 155 €---
108 480 €4 026 €2 763 €4 454 €---
118 650 €3 889 €2 626 €4 760 €---
128 823 €3 747 €2 484 €5 075 €---
138 999 €3 600 €2 337 €5 399 €---
149 179 €3 448 €2 185 €5 731 €---
159 363 €3 291 €2 028 €6 071 €---
169 550 €3 129 €1 865 €6 421 €---
179 741 €2 960 €1 697 €6 781 €---
189 936 €2 786 €1 523 €7 150 €---
1910 134 €2 606 €1 343 €7 529 €---
2010 337 €2 419 €1 156 €7 918 €---
2110 544 €2 227 €963 €8 317 €---
2210 755 €2 027 €764 €8 728 €---
2310 970 €1 821 €557 €9 149 €---
2411 189 €1 607 €344 €9 582 €---
2511 413 €1 386 €123 €10 027 €---
TOTAL227 277 €124 093 €55 089 €103 184 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 184 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 096 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 490 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 490 €-6 420 €+7 910 €
2+1 490 €0 €+1 490 €
3+1 490 €0 €+1 490 €
4+1 490 €0 €+1 490 €
5+1 490 €0 €+1 490 €
6+1 490 €0 €+1 490 €
7+1 490 €+1 042 €+448 €
8+1 490 €+1 159 €+331 €
9+1 490 €+1 246 €+244 €
10+1 490 €+1 336 €+154 €
11+1 490 €+1 428 €+62 €
12+1 490 €+1 523 €-33 €
13+1 490 €+1 620 €-130 €
14+1 490 €+1 719 €-229 €
15+1 490 €+1 821 €-331 €
16+1 490 €+1 926 €-436 €
17+1 490 €+2 034 €-544 €
18+1 490 €+2 145 €-655 €
19+1 490 €+2 259 €-769 €
20+1 490 €+2 375 €-885 €
21+1 490 €+2 495 €-1 005 €
22+1 490 €+2 618 €-1 128 €
23+1 490 €+2 745 €-1 255 €
24+1 490 €+2 875 €-1 385 €
25+1 490 €+3 008 €-1 518 €
Total+37 250 €+30 955 €+6 295 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 185 jours
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