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Appartement 4 pièces 79 m²

Bien expiré
VilleAllonnes (72)
Surface79m²
Coût Total137 510€
Loyer Annuel8 732€
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-229€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 101,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

APPARTEMENT - T4 - RDC - ALLONNES (72700)

Votre agence Century 21 Harmony Le Mans vous propose à proximité des commerces et de toutes commodités cet appartement situé au RDC, constitué d'une entrée desservant la pièce de vie, un séjour lumineux, une cuisine aménagée donnant sur une loggia, ainsi que trois chambres, une salle d'eau et un WC. Rafraichissement à prévoir Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1410.0 € et 1960.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris). Référence annonce : 43204 Consommation énergétique : 267 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 7 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 242 Charges prévisionnelles annuelles : 1860 €

Ville : Allonnes
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72700
Coordonnées : 47.968678, 0.155001
Total : 137 510€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 43 550€
Valeur du bien : 130 550€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 9.21€/m²/mois
Fourchette : 7.50€ - 11.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 728€/mois
Loyer annuel estimé : 8732€/an
Fourchette totale : 593€ - 894€/mois
Fourchette annuelle : 7111€ - 10722€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 307,69 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 308 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-16 308€ (-15.8%)
Marge achat-revente :-34 202€ (-33.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 510€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :688,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :40,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 728,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 012,24€
Coût de l'assurance :12 032,13€
Taxe foncière : 873,18€/an
Soit par mois : 72,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 155,00€/mois
Soit par an : 1 860,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 727,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 956,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-228,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec mise à jour des meubles et installations
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et légers travaux de finition dans le salon
Quantité: salon (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et légers travaux de finition dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement conseillé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et légers travaux de finition dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 550 €(551 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (5 m²) × 1200€ = 6000€ (installation incluse)
  • Salon:900€
    Peinture salon: 18 m² × 50€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces:750€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Allonnes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 728 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 732 €/an
Calcul : 728 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 753 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 510 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 481 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 873 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 860 €/an
Calcul : 155 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 517 €
Revenus locatifs : +8 732 €
Charges déductibles : -51 517 €
Résultat foncier Année 1 : -42 785 €(Déficit de 42 785 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 385 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 967 €/an
Revenus locatifs : +8 732 €
Charges déductibles : -7 967 €
Résultat foncier Années 2+ : 765 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21385.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 732 €51 521 €4 757 €-42 790 €21 400 €21 390 €21 390 €
28 906 €7 847 €4 632 €1 060 €--20 330 €
39 085 €7 718 €4 503 €1 367 €--18 963 €
49 266 €7 584 €4 370 €1 682 €--17 281 €
59 452 €7 446 €4 231 €2 006 €--15 275 €
69 641 €7 302 €4 088 €2 338 €--12 937 €
79 833 €7 154 €3 940 €2 679 €--10 258 €
810 030 €7 000 €3 786 €3 030 €--7 228 €
910 231 €6 841 €3 627 €3 390 €--3 838 €
1010 435 €6 676 €3 462 €3 759 €--79 €
1110 644 €6 506 €3 291 €4 138 €---
1210 857 €6 329 €3 114 €4 528 €---
1311 074 €6 146 €2 931 €4 928 €---
1411 296 €5 956 €2 742 €5 339 €---
1511 521 €5 760 €2 546 €5 761 €---
1611 752 €5 557 €2 342 €6 195 €---
1711 987 €5 346 €2 132 €6 641 €---
1812 227 €5 128 €1 914 €7 098 €---
1912 471 €4 902 €1 688 €7 569 €---
2012 721 €4 669 €1 454 €8 052 €---
2112 975 €4 427 €1 212 €8 548 €---
2213 235 €4 176 €961 €9 059 €---
2313 499 €3 916 €702 €9 583 €---
2413 769 €3 647 €433 €10 122 €---
2514 045 €3 369 €155 €10 676 €---
TOTAL279 683 €192 924 €69 012 €86 759 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 759 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 732 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 834 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 834 €-6 420 €+8 254 €
2+1 834 €0 €+1 834 €
3+1 834 €0 €+1 834 €
4+1 834 €0 €+1 834 €
5+1 834 €0 €+1 834 €
6+1 834 €0 €+1 834 €
7+1 834 €0 €+1 834 €
8+1 834 €0 €+1 834 €
9+1 834 €0 €+1 834 €
10+1 834 €0 €+1 834 €
11+1 834 €+1 218 €+616 €
12+1 834 €+1 358 €+476 €
13+1 834 €+1 478 €+356 €
14+1 834 €+1 602 €+232 €
15+1 834 €+1 728 €+106 €
16+1 834 €+1 859 €-25 €
17+1 834 €+1 992 €-158 €
18+1 834 €+2 130 €-296 €
19+1 834 €+2 271 €-437 €
20+1 834 €+2 416 €-582 €
21+1 834 €+2 565 €-731 €
22+1 834 €+2 718 €-884 €
23+1 834 €+2 875 €-1 041 €
24+1 834 €+3 037 €-1 203 €
25+1 834 €+3 203 €-1 369 €
Total+45 850 €+26 028 €+19 822 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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