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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBâtie-Montsaléon (05)
Surface500m²
Coût Total778 000€
Loyer Annuel45 683€
Rentabilité5.87%
Cashflow/mois-600€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 525 000 €
Surface : 500 m²
Prix au m² : 1 050 €/m²
Chambres : 10
Pièces : 12
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Salon (total 120 m²), 10 chambres, 1 parking: Parking, Terrasse, calme, Exposition sud, Toilettes dans la salle de bains

Découvrez un bien rare à la vente, une propriété offrant environ 500 m² de surface habitable, pensée pour accueillir en toute sérénité une grande famille ou un projet d'hébergement touristique.

Établie sur 2 niveaux, cette demeure se compose de 10 chambres, chacune dotée de son espace sanitaire privatif (salles d'eau et WC), garantissant confort. Les volumes sont généreux, lumineux, modulables selon vos envies.

À l'extérieur, laissez-vous séduire par environ 30 000 m² de terrain, un véritable écrin de nature où règnent calme absolu, espace et liberté. Un cadre idéal pour des activités de plein air, un projet équestre, agricole ou simplement pour profiter d'un environnement paisible et privilégié avec un hangar établi sur la propriété.

Une opportunité unique sur le marché, alliant surface, potentiel et cadre de vie exceptionnel. À découvrir sans tarder ! Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°883 792 467 - Greffe de GAP) Mylène PHILIPPE Entrepreneur Individuel Réf.930478

Ville : Bâtie-Montsaléon
Département : Hautes-Alpes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 05700
Coordonnées : 44.476854, 5.754317
Total : 778 000€
Prix d'acquisition : 525 000€
Travaux : 211 000€
Valeur du bien : 736 000€
Frais de notaire : 42 000€
Coût estimé : 42 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 500m²
Loyer prédit : 7.61€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 11.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 3807€/mois
Loyer annuel estimé : 45683€/an
Fourchette totale : 2595€ - 5586€/mois
Fourchette annuelle : 31135€ - 67030€/an
Rentabilité brute :5.87%
Fourchette de rentabilité :4.00% - 8.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 516,67 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :758 335 €
Prix d'achat :525 000 €
Décote à l'achat :-233 335€ (-30.8%)
Marge achat-revente :-19 665€ (-2.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :778 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 799,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :226,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 026,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :361 863,49€
Coût de l'assurance :68 075,00€
Taxe foncière : 4 568,35€/an
Soit par mois : 380,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 806,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 407,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-600,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 500 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 500 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 10 salles de bain (1 par chambre)
Raison: État 4/5 visible - salles de bain en bon état mais nécessitent une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs en bon état mais nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 50 m²)
Raison: État 4/5 visible - murs en bon état mais nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :211 000 €(422 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:41 000€
    Isolation des combles: 500 m² × 82€/m² = 41000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:12 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1200€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:120 000€
    Rénovation salle de bain complète: 10 salles de bain × 12000€ = 120000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:8 000€
    Pose parquet flottant: 100 m² × 80€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:4 000€
    Peinture murs et plafonds: 100 m² × 40€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bâtie-Montsaléon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 65 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 807 €/mois
Revenus locatifs annuels : 45 683 €/an
Calcul : 3 807 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 25 111 €/an
Base de calcul : Emprunt de 778 000 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 723 €/an
Calcul : 227 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 568 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 211 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 243 402 €
Revenus locatifs : +45 683 €
Charges déductibles : -243 402 €
Résultat foncier Année 1 : -197 719 €(Déficit de 197 719 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 176 319 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 32 402 €/an
Revenus locatifs : +45 683 €
Charges déductibles : -32 402 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 281 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 176318.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 525 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 341 250 €(65% de 525 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 409 €/an
Calcul : 341 250 € × 3,636% = 12 409 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
145 683 €243 427 €25 136 €-197 744 €21 400 €176 344 €176 344 €
246 597 €31 748 €24 457 €14 849 €--161 494 €
347 529 €31 046 €23 755 €16 483 €--145 012 €
448 480 €30 321 €23 030 €18 158 €--126 853 €
549 449 €29 572 €22 281 €19 877 €--106 977 €
650 438 €28 798 €21 507 €21 640 €--85 337 €
751 447 €27 999 €20 708 €23 448 €--61 889 €
852 476 €27 173 €19 881 €25 303 €--36 585 €
953 525 €26 319 €19 028 €27 206 €--9 379 €
1054 596 €25 437 €18 146 €29 159 €---
1155 688 €24 526 €17 235 €31 162 €---
1256 802 €23 585 €16 294 €33 217 €---
1357 938 €22 612 €15 321 €35 325 €---
1459 096 €21 607 €14 316 €37 489 €---
1560 278 €20 569 €13 278 €39 709 €---
1661 484 €19 496 €12 205 €41 988 €---
1762 714 €18 388 €11 097 €44 326 €---
1863 968 €17 243 €9 951 €46 725 €---
1965 247 €16 060 €8 768 €49 188 €---
2066 552 €14 837 €7 546 €51 715 €---
2167 883 €13 574 €6 283 €54 309 €---
2269 241 €12 269 €4 978 €56 972 €---
2370 626 €10 921 €3 630 €59 705 €---
2472 038 €9 528 €2 237 €62 510 €---
2573 479 €8 089 €797 €65 390 €---
TOTAL1 463 256 €755 147 €361 863 €708 109 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 708 109 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 45 683 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 594 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 594 €-6 420 €+16 014 €
2+9 594 €0 €+9 594 €
3+9 594 €0 €+9 594 €
4+9 594 €0 €+9 594 €
5+9 594 €0 €+9 594 €
6+9 594 €0 €+9 594 €
7+9 594 €0 €+9 594 €
8+9 594 €0 €+9 594 €
9+9 594 €0 €+9 594 €
10+9 594 €+5 934 €+3 660 €
11+9 594 €+9 348 €+246 €
12+9 594 €+9 965 €-371 €
13+9 594 €+10 598 €-1 004 €
14+9 594 €+11 247 €-1 653 €
15+9 594 €+11 913 €-2 319 €
16+9 594 €+12 596 €-3 002 €
17+9 594 €+13 298 €-3 704 €
18+9 594 €+14 018 €-4 424 €
19+9 594 €+14 756 €-5 162 €
20+9 594 €+15 515 €-5 921 €
21+9 594 €+16 293 €-6 699 €
22+9 594 €+17 091 €-7 497 €
23+9 594 €+17 911 €-8 317 €
24+9 594 €+18 753 €-9 159 €
25+9 594 €+19 617 €-10 023 €
Total+239 850 €+212 433 €+27 417 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 171 jours
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