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Maison de bourg à rénover avec anciens chais

Bien expiré
VilleCoussac-Bonneval (87)
Surface128
Coût Total78 312
Loyer Annuel10 087
Rentabilité12.88%
Cashflow/mois+347
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 400 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 510,94 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 2

Au coeur de village et proche de tous commerces se trouve cette spacieuse maison de bourg à rénover entièrement comprenant 5 pièces et plus de 125m2 habitables avec grand sous-sol et des anciens chais. Comprenant au rdc entrée avec escalier montant à la partie habitable au 1ere étage qui est composée, d'une cuisine, un salon / séjour, deux chambres et une salle d'eau avec wc; à l'étage supérieur 2 chambres enfilade, salle de bains avec wc et grenier. Cour intérieure au premier étage accessible par la cuisine. Ancienne grange avec magasin et bureau, chaufferie et anciens chais derrière

  • https://www.immo-berthou.com/agence.html
Ville : Coussac-Bonneval
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87500
Coordonnées : 45.518117, 1.321832
Total : 78 312
Prix d'acquisition : 65 400
Travaux : 7 680
Valeur du bien : 73 080
Frais de notaire : 5 232
Coût estimé : 5 232
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 8.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 841€/mois
Loyer annuel estimé : 10087€/an
Fourchette totale : 660€ - 1071€/mois
Fourchette annuelle : 7918€ - 12848€/an
Rentabilité brute :12.88%
Fourchette de rentabilité :10.11% - 16.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 312
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :387,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :22,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 409,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 795,94
Coût de l'assurance :6 852,30
Taxe foncière : 1 008,66€/an
Soit par mois : 84,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 840,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 493,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :346,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 332 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - fixtures très datées et traces d'humidité
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électricité
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 680(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 680
    Isolation combles: 128 m² × 60€/m² = 7680€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 680✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 680€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 841 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 087 €/an
Calcul : 841 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 613 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 312 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 274 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 009 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 680
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 576
Revenus locatifs : +10 087
Charges déductibles : -11 576
Résultat foncier Année 1 : -1 489(Déficit de 1 489 €)
Imputable sur revenu global : 1 489
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 896 €/an
Revenus locatifs : +10 087
Charges déductibles : -3 896
Résultat foncier Années 2+ : 6 191 €/an
Prix d'achat du bien : 65 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 510(65% de 65 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 546 €/an
Calcul : 42 510 € × 3,636% = 1 546
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 08711 5782 616-1 4921 492 €--
210 2883 8292 5466 459---
310 4943 7572 4746 737---
410 7043 6822 4007 022---
510 9183 6052 3227 313---
611 1363 5262 2437 611---
711 3593 4432 1607 916---
811 5863 3582 0758 228---
911 8183 2701 9878 548---
1012 0543 1781 8968 876---
1112 2953 0841 8019 211---
1212 5412 9861 7049 555---
1312 7922 8851 6039 907---
1413 0482 7811 49810 267---
1513 3092 6731 39010 636---
1613 5752 5611 27911 014---
1713 8472 4461 16311 401---
1814 1242 3261 04411 797---
1914 4062 20392012 203---
2014 6942 07579212 619---
2114 9881 94366013 045---
2215 2881 80652313 482---
2315 5941 66438213 929---
2415 9051 51823514 387---
2516 2241 3678414 857---
TOTAL323 07577 54537 796245 5311 492Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 448
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 245 531
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 087 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 118 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 118-448+2 566
2+2 118+1 938+180
3+2 118+2 021+97
4+2 118+2 106+12
5+2 118+2 194-76
6+2 118+2 283-165
7+2 118+2 375-257
8+2 118+2 469-351
9+2 118+2 565-447
10+2 118+2 663-545
11+2 118+2 763-645
12+2 118+2 866-748
13+2 118+2 972-854
14+2 118+3 080-962
15+2 118+3 191-1 073
16+2 118+3 304-1 186
17+2 118+3 420-1 302
18+2 118+3 539-1 421
19+2 118+3 661-1 543
20+2 118+3 786-1 668
21+2 118+3 914-1 796
22+2 118+4 045-1 927
23+2 118+4 179-2 061
24+2 118+4 316-2 198
25+2 118+4 457-2 339
Total+52 950+73 659+-20 709
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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