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WASSY

VilleWassy (52)
Surface129
Coût Total173 380
Loyer Annuel10 400
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-129
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 129 m²
Prix au m² : 581,4 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Jardin

A proximité du centre de WASSY, maison de 129 m2 avec dépendance et petit terrain. Actuellement louée, elle sera libre d'occupation en mars 2027. Elle se compose au rez-de-chaussée d'une entrée, une salle d'eau avec wc séparés, une cuisine indépendante, un séjour lumineux et une chambre. A l'étage, 3 chambres et des wc. A l'arrière de la maison, une petite cour, une grande dépendance à conforter et un terrain avec possibilité de stationner des véhicules. Double vitrage, chauffage central gaz de ville, tout à l'égout. Pour plus de renseignements, contactez Fabrice COLLOT réseau IDLR au 06 16 04 47 15 ou sur collot@idlr.fr Cette annonce vous est proposée par COLLOT Fabrice - - NoRSAC: 889306882, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Chaumont Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://comptoirimmo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=80

Ville : Wassy
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52130
Coordonnées : 48.500520, 4.942182
Total : 173 380
Prix d'acquisition : 75 000
Travaux : 92 380
Valeur du bien : 167 380
Frais de notaire : 6 000
Coût estimé : 6 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 129
Loyer prédit : 6.72€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 867€/mois
Loyer annuel estimé : 10400€/an
Fourchette totale : 683€ - 1100€/mois
Fourchette annuelle : 8191€ - 13206€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 7.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :773,33 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 760
Prix d'achat :75 000
Décote à l'achat :-24 760 (-24.8%)
Marge achat-revente :-73 620€ (-73.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 380
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :858,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :50,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 909,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 233,11
Coût de l'assurance :15 170,75
Taxe foncière : 1 040,05€/an
Soit par mois : 86,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 866,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 995,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-129,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central gaz de ville si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 129 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et réfection des installations électriques et de plomberie.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du parquet.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rafraîchissement.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes.
Quantité: 1 tableau électrique pour 129 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb.
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité sanitaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :92 380(716 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 13000€
  • Cuisine:38 500
    Rénovation complète cuisine: 15000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1500€ + Main d'œuvre: 2500€ = 20000€
  • Salle de bain:15 500
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ + Plomberie: 1500€ + Électricité: 500€ = 8000€
  • Chambres:6 480
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€ = 3600€
  • Salon:1 800
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€ = 1200€
  • Électricité générale:1 600
    Tableau électrique: 700€ + Main d'œuvre: 200€ = 900€
  • Plomberie générale:3 500
    Mise à jour plomberie: 1500€ + Main d'œuvre: 500€ = 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 867 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 400 €/an
Calcul : 867 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 820 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 380 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 607 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 040 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 92 380
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 847
Revenus locatifs : +10 400
Charges déductibles : -99 847
Résultat foncier Année 1 : -89 446(Déficit de 89 446 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 68 046
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 467 €/an
Revenus locatifs : +10 400
Charges déductibles : -7 467
Résultat foncier Années 2+ : 2 934 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 68046.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 40099 8525 826-89 45221 400 €68 052 €68 052 €
210 6087 3185 6713 291--64 761 €
310 8217 1585 5113 663--61 098 €
411 0376 9925 3454 045--57 053 €
511 2586 8215 1744 437--52 617 €
611 4836 6444 9974 839--47 777 €
711 7136 4604 8145 252--42 525 €
811 9476 2714 6245 676--36 849 €
912 1866 0754 4286 111--30 738 €
1012 4305 8724 2256 558--24 180 €
1112 6785 6624 0157 016--17 164 €
1212 9325 4443 7987 487---
1313 1905 2203 5737 971---
1413 4544 9873 3408 467---
1513 7234 7473 1008 976---
1613 9984 4982 8519 500---
1714 2784 2412 59410 037---
1814 5633 9742 32710 589---
1914 8543 6992 05211 156---
2015 1523 4141 76711 738---
2115 4553 1191 47212 336---
2215 7642 8141 16712 950---
2316 0792 49885113 581---
2416 4002 17252514 229---
2516 7281 83418714 894---
TOTAL333 130217 78584 233115 34521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 345
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 400 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 184 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 184-6 420+8 604
2+2 1840+2 184
3+2 1840+2 184
4+2 1840+2 184
5+2 1840+2 184
6+2 1840+2 184
7+2 1840+2 184
8+2 1840+2 184
9+2 1840+2 184
10+2 1840+2 184
11+2 1840+2 184
12+2 184+2 246-62
13+2 184+2 391-207
14+2 184+2 540-356
15+2 184+2 693-509
16+2 184+2 850-666
17+2 184+3 011-827
18+2 184+3 177-993
19+2 184+3 347-1 163
20+2 184+3 521-1 337
21+2 184+3 701-1 517
22+2 184+3 885-1 701
23+2 184+4 074-1 890
24+2 184+4 269-2 085
25+2 184+4 468-2 284
Total+54 600+39 753+14 847
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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