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Maison Montech 4 pièce(s) 109 m2

VilleMontech (82)
Surface109
Coût Total200 440
Loyer Annuel11 803
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-152
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 000 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 1 229,36 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison des années 1950 située à Montech, en pleine forêt à proximité de la voie ferrée et à moins de 10 km des commodités. Cette maison indépendante offre un cadre naturel privilégié tout en restant accessible. Elle se compose d'un séjour lumineux, d'une cuisine indépendante, d'une salle d eau, d'un wc séparé et de trois chambres à l'étage. Vous profiterez également d'une cave, d'un garage indépendant, d'une terrasse, d'un bar d' été couvert et d une petite dépendance. La maison fonctionne en autonomie grâce à des panneaux solaires pour l'électricité, complétés par un groupe électrogène en relais. L' eau du puits est raccordée à la maison. Le tout est implanté sur une parcelle de 938 m2. Des travaux sont à prévoir, offrant la possibilité de rénover selon vos envies et de personnaliser entièrement le bien.

Ville : Montech
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82700
Coordonnées : 43.945700, 1.271563
Total : 200 440
Prix d'acquisition : 134 000
Travaux : 55 720
Valeur du bien : 189 720
Frais de notaire : 10 720
Coût estimé : 10 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 7.21€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 984€/mois
Loyer annuel estimé : 11803€/an
Fourchette totale : 786€ - 1231€/mois
Fourchette annuelle : 9428€ - 14777€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 229,71 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :243 038
Prix d'achat :134 000
Décote à l'achat :-109 038 (-44.9%)
Marge achat-revente :42 598€ (17.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :978,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :58,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 037,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 228,69
Coût de l'assurance :17 538,50
Taxe foncière : 1 180,31€/an
Soit par mois : 98,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 983,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 135,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-152,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 109 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 supposé - nécessite mise aux normes et modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 supposé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 supposé - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Mise aux normes de la plomberie et électricité, rafraîchissement des meubles
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - mise à jour nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 720(511 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 220
    Isolation toiture: 109 m² × 80€/m² = 8720€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13 000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Rénovation salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 3 m² × 2000€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (pose incluse)
  • Peinture chambres:1 200
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine:10 000
    Rénovation partielle cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montech (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 120✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 984 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 803 €/an
Calcul : 984 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 469 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 440 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 702 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 180 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 720
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 071
Revenus locatifs : +11 803
Charges déductibles : -64 071
Résultat foncier Année 1 : -52 268(Déficit de 52 268 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 868
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 351 €/an
Revenus locatifs : +11 803
Charges déductibles : -8 351
Résultat foncier Années 2+ : 3 452 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30868.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 100(65% de 134 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 167 €/an
Calcul : 87 100 € × 3,636% = 3 167
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 80364 0786 476-52 27521 400 €30 875 €30 875 €
212 0398 1836 3013 856--27 018 €
312 2808 0026 1204 278--22 740 €
412 5267 8155 9334 710--18 030 €
512 7767 6225 7405 154--12 876 €
613 0327 4235 5415 609--7 267 €
713 2927 2175 3356 075--1 192 €
813 5587 0045 1226 554---
913 8296 7844 9027 045---
1014 1066 5574 6757 549---
1114 3886 3224 4408 066---
1214 6766 0804 1988 596---
1314 9695 8293 9479 140---
1415 2695 5703 6889 698---
1515 5745 3033 42110 271---
1615 8855 0263 14410 859---
1716 2034 7412 85911 462---
1816 5274 4462 56412 082---
1916 8584 1412 25912 717---
2017 1953 8261 94413 369---
2117 5393 5011 61914 038---
2217 8903 1641 28214 725---
2318 2472 81793515 430---
2418 6122 45857616 154---
2518 9852 08720516 897---
TOTAL378 058195 99593 229182 06321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 063
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 803 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 479 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 479-6 420+8 899
2+2 4790+2 479
3+2 4790+2 479
4+2 4790+2 479
5+2 4790+2 479
6+2 4790+2 479
7+2 4790+2 479
8+2 479+1 609+870
9+2 479+2 114+365
10+2 479+2 265+214
11+2 479+2 420+59
12+2 479+2 579-100
13+2 479+2 742-263
14+2 479+2 910-431
15+2 479+3 081-602
16+2 479+3 258-779
17+2 479+3 439-960
18+2 479+3 624-1 145
19+2 479+3 815-1 336
20+2 479+4 011-1 532
21+2 479+4 211-1 732
22+2 479+4 418-1 939
23+2 479+4 629-2 150
24+2 479+4 846-2 367
25+2 479+5 069-2 590
Total+61 975+54 619+7 356
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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