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Maison de caractère avec dépendances

VillePeyratte (79)
Surface220
Coût Total195 089
Loyer Annuel17 810
Rentabilité9.13%
Cashflow/mois+326
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 172 490 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 784,05 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

Amoureux de l'authenticité et des belles demeures anciennes, cette maison pleine de charme saura vous séduire par ses volumes généreux et son cachet d'époque. La maison se compose au rez-de-chaussée-de-chaussée d'une entrée desservant un salon séjour agrémenté d'une magnifique cheminée d'époque, d'une cuisine, une salle à manger, une chambre, un toilette ainsi qu'une chaufferie. À l'étage, un palier distribue trois grandes chambres spacieuses et lumineuses, une salle de bain ainsi qu'une pièce en enfilade. Les pièces bénéficient de très belles hauteurs sous plafond, apportant luminosité à l'ensemble. Les combles sont aménageables et offrent de belles possibilités supplémentaires selon vos projets À l'extérieur, vous trouverez de nombreuses dépendances: une grande dépendance de 220 m2, une seconde de 50 m2, une cave à vin, trois garages. Des travaux sont à prévoir, permettant de révéler tout le potentiel de cette demeure de caractère. Un bien rare qui séduira les amoureux d'authenticité, idéal pour un projet familial ou un projet de rénovation de charme. LAFORET NORD DEUX SEVRES - Agence de Parthenay - Elodie BREMAND - 06.07.03.16.05 - ebremand@laforet.com (0.28 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/348490.pdf

Ville : Peyratte
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79200
Coordonnées : 46.674356, -0.147193
Total : 195 089
Prix d'acquisition : 172 490
Travaux : 8 800
Valeur du bien : 181 290
Frais de notaire : 13 799
Coût estimé : 13 799
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220
Loyer prédit : 6.75€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 8.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1484€/mois
Loyer annuel estimé : 17810€/an
Fourchette totale : 1210€ - 1820€/mois
Fourchette annuelle : 14521€ - 21843€/an
Rentabilité brute :9.13%
Fourchette de rentabilité :7.44% - 11.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 111,11 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :244 444
Prix d'achat :172 490
Décote à l'achat :-71 954 (-29.4%)
Marge achat-revente :49 355€ (20.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 089
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :952,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :56,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 009,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 739,83
Coût de l'assurance :17 070,29
Taxe foncière : 1 780,96€/an
Soit par mois : 148,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 484,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 158,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :326,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 291 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 220 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur 220 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité si nécessaire
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct mais usé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité si nécessaire
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger en état correct mais usé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 800(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:8 800
    Isolation combles: 220 m² × 40€/m² = 8800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 800✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 484 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 810 €/an
Calcul : 1 484 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 297 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 089 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 683 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 781 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 561
Revenus locatifs : +17 810
Charges déductibles : -17 561
Résultat foncier Année 1 : 249

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 761 €/an
Revenus locatifs : +17 810
Charges déductibles : -8 761
Résultat foncier Années 2+ : 9 049 €/an
Prix d'achat du bien : 172 490
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 119(65% de 172 490 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 077 €/an
Calcul : 112 119 € × 3,636% = 4 077
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 81017 5676 303243---
218 1668 5966 1339 569---
318 5298 4215 95710 109---
418 9008 2395 77510 661---
519 2788 0515 58711 227---
619 6637 8575 39311 806---
720 0567 6565 19312 400---
820 4587 4494 98513 008---
920 8677 2354 77113 632---
1021 2847 0144 55014 270---
1121 7106 7864 32214 924---
1222 1446 5494 08615 594---
1322 5876 3063 84216 281---
1423 0396 0543 59016 985---
1523 4995 7933 32917 706---
1623 9695 5243 06018 445---
1724 4495 2462 78319 202---
1824 9384 9592 49519 979---
1925 4364 6622 19920 774---
2025 9454 3561 89221 589---
2126 4644 0391 57522 425---
2226 9933 7121 24823 281---
2327 5333 37491024 159---
2428 0843 02556125 059---
2528 6462 66420025 982---
TOTAL570 446161 13490 740409 3120Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 409 312
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 810 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 740 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 740+73+3 667
2+3 740+2 871+869
3+3 740+3 033+707
4+3 740+3 198+542
5+3 740+3 368+372
6+3 740+3 542+198
7+3 740+3 720+20
8+3 740+3 903-163
9+3 740+4 089-349
10+3 740+4 281-541
11+3 740+4 477-737
12+3 740+4 678-938
13+3 740+4 884-1 144
14+3 740+5 095-1 355
15+3 740+5 312-1 572
16+3 740+5 534-1 794
17+3 740+5 761-2 021
18+3 740+5 994-2 254
19+3 740+6 232-2 492
20+3 740+6 477-2 737
21+3 740+6 727-2 987
22+3 740+6 984-3 244
23+3 740+7 248-3 508
24+3 740+7 518-3 778
25+3 740+7 795-4 055
Total+93 500+122 794+-29 294
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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