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Maison

VilleGraulhet (81)
Surface180m²
Coût Total240 320€
Loyer Annuel17 119€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois-19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 209 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 161,11 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 180 m², 7 pièces, 4 chambres, Terrasse, 1 balcon, 380 m² de terrain, Climatisation, Parquet, 3 salles de douche, 1 garage, 1 place de parking, 2 étages, Cuisine américaine équipée

Graulhet – Maison de ville rénovée et équipée de panneaux photovoltaïques, de 7 pièces d'environ 180 m² habitables, avec un garage et un terrain d'environ 380 m² avec un puits. Possibilité de 2 logements ou profession libérale. Le rez-de-chaussée se compose d'une entrée, d'une cuisine/séjour/salon, d'un bureau actuellement une chambre, d'une salle d'eau avec un toilette, d'un espace buanderie ainsi que de l'accès au garage et au jardin. A l'étage, on découvre un duplex, composé d'un séjour/cuisine avec accès à un balcon, de deux chambres, d'une salle d'eau et d'un toilette séparé. Au second étage, il y a deux chambres et une troisième salle d'eau avec un toilette. Le bien dispose de fenêtres en PVC double vitrage, les volets sont roulants électriques, le chauffage est un poêle à granulés ainsi que des climatiseurs réversibles. L'isolation, l'électricité, la plomberie ont été refaites à neuf. La maison est reliée au tout-à-l'égout. Située dans une rue proche du centre-ville et des commodités qu'offre la ville de Graulhet. Honoraires à la charge du vendeur LE DORZE Bérengère à l’agence ACCIMMO-81 GRAULHET, ACCIMMO, le spécialiste de l’immobilier dans le TARN et l’Est toulousain, avec ses agences, vous propose un large choix de biens sur les communes de Lavaur, Graulhet, Castres, Puylaurens, Labruguière, Mazamet, Fiac, Damiatte, Saint-Sulpice, Parisot, Briatexte, ainsi que sur toutes les communes environnantes.

Ville : Graulhet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81300
Coordonnées : 43.765263, 1.985389
Total : 240 320€
Prix d'acquisition : 209 000€
Travaux : 14 600€
Valeur du bien : 223 600€
Frais de notaire : 16 720€
Coût estimé : 16 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 5.94€ - 10.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1427€/mois
Loyer annuel estimé : 17119€/an
Fourchette totale : 1070€ - 1902€/mois
Fourchette annuelle : 12839€ - 22826€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 153,85 €/m²
Basé sur :103 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :207 693 €
Prix d'achat :209 000 €
Décote à l'achat :+1 307€ (+0.6%)
Marge achat-revente :-32 627€ (-15.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 206,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :96,13€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 303,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 770,59€
Coût de l'assurance :28 838,40€
Taxe foncière : 1 711,90€/an
Soit par mois : 142,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 426,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 445,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-19,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 108 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais nécessite une mise à jour pour le confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger pour améliorer l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 600 €(81 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Carrelage (20 m²): 50€/m² × 20 = 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Graulhet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 427 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 119 €/an
Calcul : 1 427 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 377 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 320 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 154 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 712 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 843 €
Revenus locatifs : +17 119 €
Charges déductibles : -25 843 €
Résultat foncier Année 1 : -8 724 €(Déficit de 8 724 €)
Imputable sur revenu global : 8 724 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 243 €/an
Revenus locatifs : +17 119 €
Charges déductibles : -11 243 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 876 €/an
Prix d'achat du bien : 209 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 850 €(65% de 209 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 940 €/an
Calcul : 135 850 € × 3,636% = 4 940 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 119 €25 851 €8 385 €-8 732 €8 732 €--
217 461 €11 032 €8 166 €6 430 €---
317 811 €10 805 €7 940 €7 005 €---
418 167 €10 570 €7 705 €7 596 €---
518 530 €10 327 €7 462 €8 203 €---
618 901 €10 075 €7 210 €8 825 €---
719 279 €9 814 €6 949 €9 464 €---
819 664 €9 544 €6 679 €10 120 €---
920 058 €9 264 €6 399 €10 794 €---
1020 459 €8 974 €6 109 €11 485 €---
1120 868 €8 674 €5 808 €12 194 €---
1221 285 €8 362 €5 497 €12 923 €---
1321 711 €8 040 €5 174 €13 671 €---
1422 145 €7 706 €4 840 €14 439 €---
1522 588 €7 360 €4 495 €15 228 €---
1623 040 €7 002 €4 136 €16 038 €---
1723 501 €6 630 €3 765 €16 870 €---
1823 971 €6 246 €3 380 €17 725 €---
1924 450 €5 847 €2 982 €18 603 €---
2024 939 €5 435 €2 569 €19 504 €---
2125 438 €5 007 €2 142 €20 431 €---
2225 947 €4 565 €1 699 €21 382 €---
2326 466 €4 106 €1 240 €22 360 €---
2426 995 €3 631 €765 €23 364 €---
2527 535 €3 139 €273 €24 396 €---
TOTAL548 328 €208 007 €121 771 €340 321 €8 732 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 619 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 340 321 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 119 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 595 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 595 €-2 619 €+6 214 €
2+3 595 €+1 929 €+1 666 €
3+3 595 €+2 102 €+1 493 €
4+3 595 €+2 279 €+1 316 €
5+3 595 €+2 461 €+1 134 €
6+3 595 €+2 648 €+947 €
7+3 595 €+2 839 €+756 €
8+3 595 €+3 036 €+559 €
9+3 595 €+3 238 €+357 €
10+3 595 €+3 445 €+150 €
11+3 595 €+3 658 €-63 €
12+3 595 €+3 877 €-282 €
13+3 595 €+4 101 €-506 €
14+3 595 €+4 332 €-737 €
15+3 595 €+4 568 €-973 €
16+3 595 €+4 812 €-1 217 €
17+3 595 €+5 061 €-1 466 €
18+3 595 €+5 317 €-1 722 €
19+3 595 €+5 581 €-1 986 €
20+3 595 €+5 851 €-2 256 €
21+3 595 €+6 129 €-2 534 €
22+3 595 €+6 415 €-2 820 €
23+3 595 €+6 708 €-3 113 €
24+3 595 €+7 009 €-3 414 €
25+3 595 €+7 319 €-3 724 €
Total+89 875 €+102 096 €+-12 221 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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