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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAubenas (07)
Surface94.2m²
Coût Total128 532€
Loyer Annuel10 359€
Rentabilité8.06%
Cashflow/mois+103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 400 €
Surface : 94.2 m²
Prix au m² : 906,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cave, Salon (total 29,3 m²), 2 chambres, Sans vis-à-vis, Exposition ouest, Pas de balcon, Non meublé

AUBENAS. À proximité du centre-ville et de toutes les commodités. Appartement T3 au rez-de-chaussée comprenant un séjour, une cuisine aménagée, deux chambres, une salle d'eau, des toilettes séparées, un patio qui mène à une buanderie, une pièce de stockage, un débarras et une cave. Idéal pour un investissement locatif ou pour y résider.

Ville : Aubenas
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07200
Coordonnées : 44.619171, 4.389519
Total : 128 532€
Prix d'acquisition : 85 400€
Travaux : 36 300€
Valeur du bien : 121 700€
Frais de notaire : 6 832€
Coût estimé : 6 832€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94.2m²
Loyer prédit : 9.16€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 11.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 863€/mois
Loyer annuel estimé : 10359€/an
Fourchette totale : 665€ - 1121€/mois
Fourchette annuelle : 7974€ - 13455€/an
Rentabilité brute :8.06%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 10.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 549,08 €/m²
Basé sur :230 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 923 €
Prix d'achat :85 400 €
Décote à l'achat :-60 523€ (-41.5%)
Marge achat-revente :17 391€ (11.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 532€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :636,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :37,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 674,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 444,63€
Coût de l'assurance :11 246,55€
Taxe foncière : 1 035,85€/an
Soit par mois : 86,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 863,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 760,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :102,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 337 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 94.2 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais peut être amélioré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 300 €(385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres × 600€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 600€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubenas (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 863 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 359 €/an
Calcul : 863 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 315 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 532 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 450 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 036 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 100 €
Revenus locatifs : +10 359 €
Charges déductibles : -42 100 €
Résultat foncier Année 1 : -31 742 €(Déficit de 31 742 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 342 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 800 €/an
Revenus locatifs : +10 359 €
Charges déductibles : -5 800 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 558 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10341.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 510 €(65% de 85 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 019 €/an
Calcul : 55 510 € × 3,636% = 2 019 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 359 €42 104 €4 319 €-31 746 €21 400 €10 346 €10 346 €
210 566 €5 690 €4 204 €4 876 €--5 470 €
310 777 €5 571 €4 085 €5 206 €--264 €
410 993 €5 448 €3 963 €5 544 €---
511 212 €5 321 €3 836 €5 891 €---
611 437 €5 190 €3 704 €6 247 €---
711 665 €5 054 €3 568 €6 611 €---
811 899 €4 914 €3 428 €6 985 €---
912 137 €4 768 €3 282 €7 369 €---
1012 379 €4 618 €3 132 €7 762 €---
1112 627 €4 462 €2 976 €8 165 €---
1212 880 €4 301 €2 815 €8 579 €---
1313 137 €4 134 €2 649 €9 003 €---
1413 400 €3 962 €2 476 €9 438 €---
1513 668 €3 784 €2 298 €9 884 €---
1613 941 €3 599 €2 114 €10 342 €---
1714 220 €3 409 €1 923 €10 812 €---
1814 504 €3 211 €1 725 €11 293 €---
1914 795 €3 007 €1 521 €11 788 €---
2015 090 €2 796 €1 310 €12 295 €---
2115 392 €2 577 €1 091 €12 815 €---
2215 700 €2 351 €865 €13 349 €---
2316 014 €2 117 €631 €13 897 €---
2416 334 €1 875 €389 €14 459 €---
2516 661 €1 625 €139 €15 037 €---
TOTAL331 787 €135 888 €62 445 €195 900 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 900 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 359 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 175 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 175 €-6 420 €+8 595 €
2+2 175 €0 €+2 175 €
3+2 175 €0 €+2 175 €
4+2 175 €+1 584 €+591 €
5+2 175 €+1 767 €+408 €
6+2 175 €+1 874 €+301 €
7+2 175 €+1 983 €+192 €
8+2 175 €+2 096 €+79 €
9+2 175 €+2 211 €-36 €
10+2 175 €+2 329 €-154 €
11+2 175 €+2 449 €-274 €
12+2 175 €+2 574 €-399 €
13+2 175 €+2 701 €-526 €
14+2 175 €+2 831 €-656 €
15+2 175 €+2 965 €-790 €
16+2 175 €+3 103 €-928 €
17+2 175 €+3 243 €-1 068 €
18+2 175 €+3 388 €-1 213 €
19+2 175 €+3 536 €-1 361 €
20+2 175 €+3 688 €-1 513 €
21+2 175 €+3 845 €-1 670 €
22+2 175 €+4 005 €-1 830 €
23+2 175 €+4 169 €-1 994 €
24+2 175 €+4 338 €-2 163 €
25+2 175 €+4 511 €-2 336 €
Total+54 375 €+58 770 €+-4 395 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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