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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleReims (51)
Surface102m²
Coût Total226 130€
Loyer Annuel14 205€
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-302€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 161 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 578,43 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7 étage, Ascenseur, 2 salles de bain, Toilettes séparées, Cave, 4 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Belle vue, Exposition ouest, Interphone

Grand T6 proche centre ville traversant en résidence avec très belle vueL'appartement offre un séjour double 4 chambres, 2 sdb balcon et pkg et ascenseur. Il est vendu loué avec bon loyer 980 +180 charges/mois ( locataire en place depuis longtempsbon placement

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.242772, 4.041010
Total : 226 130€
Prix d'acquisition : 161 000€
Travaux : 52 250€
Valeur du bien : 213 250€
Frais de notaire : 12 880€
Coût estimé : 12 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1184€/mois
Loyer annuel estimé : 14205€/an
Fourchette totale : 917€ - 1528€/mois
Fourchette annuelle : 11001€ - 18341€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 565,22 €/m²
Basé sur :733 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :261 652 €
Prix d'achat :161 000 €
Décote à l'achat :-100 652€ (-38.5%)
Marge achat-revente :35 522€ (13.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 130€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 121,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :65,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 187,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 222,37€
Coût de l'assurance :19 786,38€
Taxe foncière : 1 420,47€/an
Soit par mois : 118,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 180,00€/mois
Soit par an : 2 160,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 183,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 485,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-301,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 102 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 250 €(512 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 250€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système: 4000€ + Main d'œuvre: 1250€
  • Menuiseries:10 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ + Électroménager: 3000€ + Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ + Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:3 000€
    Pose parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (pose comprise)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 184 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 205 €/an
Calcul : 1 184 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 613 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 130 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 791 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 420 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 160 €/an
Calcul : 180 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 235 €
Revenus locatifs : +14 205 €
Charges déductibles : -64 235 €
Résultat foncier Année 1 : -50 030 €(Déficit de 50 030 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 630 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 985 €/an
Revenus locatifs : +14 205 €
Charges déductibles : -11 985 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 220 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28630.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 161 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 650 €(65% de 161 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 805 €/an
Calcul : 104 650 € × 3,636% = 3 805 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 205 €64 242 €7 620 €-50 038 €21 400 €28 638 €28 638 €
214 489 €11 790 €7 418 €2 698 €--25 939 €
314 779 €11 581 €7 209 €3 197 €--22 742 €
415 074 €11 365 €6 993 €3 709 €--19 033 €
515 376 €11 141 €6 769 €4 234 €--14 798 €
615 683 €10 910 €6 538 €4 774 €--10 025 €
715 997 €10 670 €6 298 €5 327 €--4 698 €
816 317 €10 422 €6 050 €5 895 €---
916 643 €10 166 €5 794 €6 477 €---
1016 976 €9 900 €5 528 €7 076 €---
1117 315 €9 626 €5 254 €7 690 €---
1217 662 €9 342 €4 970 €8 320 €---
1318 015 €9 048 €4 676 €8 967 €---
1418 375 €8 744 €4 372 €9 631 €---
1518 743 €8 429 €4 057 €10 314 €---
1619 118 €8 104 €3 732 €11 014 €---
1719 500 €7 767 €3 395 €11 733 €---
1819 890 €7 419 €3 047 €12 471 €---
1920 288 €7 058 €2 686 €13 230 €---
2020 694 €6 685 €2 313 €14 008 €---
2121 107 €6 299 €1 927 €14 808 €---
2221 530 €5 900 €1 528 €15 630 €---
2321 960 €5 487 €1 115 €16 473 €---
2422 399 €5 059 €687 €17 340 €---
2522 847 €4 617 €245 €18 230 €---
TOTAL454 980 €271 770 €110 222 €183 209 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 209 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 205 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 983 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 983 €-6 420 €+9 403 €
2+2 983 €0 €+2 983 €
3+2 983 €0 €+2 983 €
4+2 983 €0 €+2 983 €
5+2 983 €0 €+2 983 €
6+2 983 €0 €+2 983 €
7+2 983 €0 €+2 983 €
8+2 983 €+359 €+2 624 €
9+2 983 €+1 943 €+1 040 €
10+2 983 €+2 123 €+860 €
11+2 983 €+2 307 €+676 €
12+2 983 €+2 496 €+487 €
13+2 983 €+2 690 €+293 €
14+2 983 €+2 889 €+94 €
15+2 983 €+3 094 €-111 €
16+2 983 €+3 304 €-321 €
17+2 983 €+3 520 €-537 €
18+2 983 €+3 741 €-758 €
19+2 983 €+3 969 €-986 €
20+2 983 €+4 203 €-1 220 €
21+2 983 €+4 442 €-1 459 €
22+2 983 €+4 689 €-1 706 €
23+2 983 €+4 942 €-1 959 €
24+2 983 €+5 202 €-2 219 €
25+2 983 €+5 469 €-2 486 €
Total+74 575 €+54 963 €+19 612 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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