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Bien expiré
VillePineuilh (33)
Surface38m²
Coût Total71 000€
Loyer Annuel6 015€
Rentabilité8.47%
Cashflow/mois+79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 000 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 1 263,16 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2, Mandat exclusif

Nous sommes ravis de vous présenter ce charmant appartement, situé au premier étage d'une résidence calme et bien entretenue. Proposé vide de toute occupation, ce bien constitue une opportunité rare sur le marché, notamment au regard de son prix attractif. Il se compose d'une entrée fonctionnelle, d'une cuisine ouverte sur un séjour lumineux, offrant un espace de vie convivial et agréable au quotidien. L'appartement dispose également d'une chambre confortable, d'une salle de bain ainsi que d'un WC indépendant, assurant un agencement pratique et optimisé. Situé au premier étage, ce logement bénéficie d'un cadre de vie appréciable, idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif. Une place de stationnement vient compléter ce bien pour plus de confort. Rare pour le prix, cet appartement représente une belle opportunité à saisir sans tarder. N'hésitez pas à nous contacter pour organiser une visite et découvrir tout son potentiel. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/bergerac-24100/agence-immobiliere/ft-bordeaux-est-bergerac-6507

Ville : Pineuilh
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33220
Coordonnées : 44.836335, 0.214259
Total : 71 000€
Prix d'acquisition : 48 000€
Travaux : 19 160€
Valeur du bien : 67 160€
Frais de notaire : 3 840€
Coût estimé : 3 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 13.19€/m²/mois
Fourchette : 10.62€ - 16.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 501€/mois
Loyer annuel estimé : 6015€/an
Fourchette totale : 404€ - 622€/mois
Fourchette annuelle : 4844€ - 7470€/an
Rentabilité brute :8.47%
Fourchette de rentabilité :6.82% - 10.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 217,95 €/m²
Basé sur :67 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :46 282 €
Prix d'achat :48 000 €
Décote à l'achat :+1 718€ (+3.7%)
Marge achat-revente :-24 718€ (-53.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :351,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :20,12€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 371,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 493,89€
Coût de l'assurance :6 035,00€
Taxe foncière : 601,54€/an
Soit par mois : 50,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 501,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 421,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :79,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 237 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de rangement et mise à jour de l'électroménager basique
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise à jour des revêtements
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre nécessite un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien léger du sol dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais peut bénéficier d'un entretien

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 160 €(504 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 800€
    Cuisine complète: 6 m² × 1300€/m² = 7800€ (incluant éléments de rangement et électroménager basique, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Baignoire: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, Carrelage murs: 5 m² × 50€/m² = 250€, Carrelage sol: 5 m² × 50€/m² = 250€, Main d'œuvre: 1000€ = 3500€
  • Chambre:2 160€
    Peinture murs: 12 m² × 30€/m² = 360€, Parquet flottant: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 240€ = 1200€
  • Salon:3 200€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Entretien sol: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€ = 1600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Pineuilh (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 501 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 015 €/an
Calcul : 501 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 383 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 241 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 602 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 386 €
Revenus locatifs : +6 015 €
Charges déductibles : -22 386 €
Résultat foncier Année 1 : -16 371 €(Déficit de 16 371 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 671 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 226 €/an
Revenus locatifs : +6 015 €
Charges déductibles : -3 226 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 789 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5670.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 200 €(65% de 48 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 135 €/an
Calcul : 31 200 € × 3,636% = 1 135 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 015 €22 389 €2 386 €-16 373 €10 700 €5 673 €5 673 €
26 136 €3 165 €2 322 €2 971 €--2 703 €
36 258 €3 100 €2 257 €3 159 €---
46 384 €3 032 €2 189 €3 352 €---
56 511 €2 962 €2 119 €3 550 €---
66 642 €2 889 €2 046 €3 752 €---
76 774 €2 814 €1 971 €3 960 €---
86 910 €2 736 €1 894 €4 173 €---
97 048 €2 656 €1 813 €4 392 €---
107 189 €2 573 €1 730 €4 616 €---
117 333 €2 487 €1 644 €4 846 €---
127 479 €2 398 €1 555 €5 081 €---
137 629 €2 306 €1 463 €5 323 €---
147 782 €2 211 €1 368 €5 571 €---
157 937 €2 112 €1 269 €5 825 €---
168 096 €2 010 €1 168 €6 085 €---
178 258 €1 905 €1 062 €6 353 €---
188 423 €1 796 €953 €6 627 €---
198 592 €1 683 €840 €6 908 €---
208 763 €1 567 €724 €7 197 €---
218 939 €1 446 €603 €7 493 €---
229 117 €1 321 €478 €7 797 €---
239 300 €1 192 €349 €8 108 €---
249 486 €1 058 €215 €8 428 €---
259 675 €920 €77 €8 756 €---
TOTAL192 676 €74 727 €34 494 €117 948 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 948 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 015 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 263 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 263 €-3 210 €+4 473 €
2+1 263 €0 €+1 263 €
3+1 263 €+137 €+1 126 €
4+1 263 €+1 006 €+257 €
5+1 263 €+1 065 €+198 €
6+1 263 €+1 126 €+137 €
7+1 263 €+1 188 €+75 €
8+1 263 €+1 252 €+11 €
9+1 263 €+1 318 €-55 €
10+1 263 €+1 385 €-122 €
11+1 263 €+1 454 €-191 €
12+1 263 €+1 524 €-261 €
13+1 263 €+1 597 €-334 €
14+1 263 €+1 671 €-408 €
15+1 263 €+1 747 €-484 €
16+1 263 €+1 826 €-563 €
17+1 263 €+1 906 €-643 €
18+1 263 €+1 988 €-725 €
19+1 263 €+2 072 €-809 €
20+1 263 €+2 159 €-896 €
21+1 263 €+2 248 €-985 €
22+1 263 €+2 339 €-1 076 €
23+1 263 €+2 432 €-1 169 €
24+1 263 €+2 528 €-1 265 €
25+1 263 €+2 627 €-1 364 €
Total+31 575 €+35 384 €+-3 809 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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