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Maison à vendre

Bien expiré
VilleClamart (92)
Surface425m²
Coût Total774 950€
Loyer Annuel118 556€
Rentabilité15.30%
Cashflow/mois+4 823€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 690 000 €
Surface : 425 m²
Prix au m² : 1 623,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Terrasse, calme

Dans une rue pavillonnaire très calme à proximité immédiate du bois de Clamart, une maison édifiée sur un terrain de 425 m² comprenant : Au rez-de-chaussée : une entrée, une cuisine, une chambre donnant sur terrasse, un grand séjour avec cheminée, un dégagement avec placard, un WC séparé, une salle d'eau et un accès au sous-sol. Au 1er étage : un dégagement, deux chambres, une salle de bains avec WC et un bureau donnant sur une terrasse avec accès aux combles. Sous-combles : Un espace à aménager avec accès extérieur. Sous-sol : Un garage, une cave, une chaufferie et une grande pièce avec belle hauteur sous plafond. Un grand jardin arboré avec dépendance. Maison très calme, lumineuse avec travaux à prévoir. (3.29 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Clamart
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92140
Coordonnées : 48.795914, 2.260871
Total : 774 950€
Prix d'acquisition : 690 000€
Travaux : 29 750€
Valeur du bien : 719 750€
Frais de notaire : 55 200€
Coût estimé : 55 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 425m²
Loyer prédit : 23.25€/m²/mois
Fourchette : 17.19€ - 31.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 9880€/mois
Loyer annuel estimé : 118556€/an
Fourchette totale : 7307€ - 13358€/mois
Fourchette annuelle : 87687€ - 160291€/an
Rentabilité brute :15.30%
Fourchette de rentabilité :11.32% - 20.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :6 959,6 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :2 957 830 €
Prix d'achat :690 000 €
Décote à l'achat :-2 267 830€ (-76.7%)
Marge achat-revente :2 182 880€ (73.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :774 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 842,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :226,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 068,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :377 733,27€
Coût de l'assurance :67 808,13€
Taxe foncière : 11 855,57€/an
Soit par mois : 987,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 9 879,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 056,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :4 823,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 475 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 425 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 425 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 6 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, réfection plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de l'entrée et du dégagement
Quantité: 11 m²
Raison: État 3/5 - Usure visible sur les murs, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 750 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:29 750€
    Isolation combles: 425 m² × 70€/m² = 29750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 29 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 9 880 €/mois
Revenus locatifs annuels : 118 556 €/an
Calcul : 9 880 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 26 090 €/an
Base de calcul : Emprunt de 774 950 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 712 €/an
Calcul : 226 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 11 856 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 408 €
Revenus locatifs : +118 556 €
Charges déductibles : -70 408 €
Résultat foncier Année 1 : 48 148 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 40 658 €/an
Revenus locatifs : +118 556 €
Charges déductibles : -40 658 €
Résultat foncier Années 2+ : 77 898 €/an
Prix d'achat du bien : 690 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 448 500 €(65% de 690 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 16 309 €/an
Calcul : 448 500 € × 3,636% = 16 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1118 556 €70 433 €26 115 €48 123 €---
2120 927 €39 991 €25 423 €80 936 €---
3123 345 €39 274 €24 706 €84 071 €---
4125 812 €38 533 €23 965 €87 279 €---
5128 328 €37 766 €23 198 €90 563 €---
6130 895 €36 972 €22 405 €93 923 €---
7133 513 €36 151 €21 583 €97 362 €---
8136 183 €35 302 €20 734 €100 881 €---
9138 907 €34 423 €19 855 €104 484 €---
10141 685 €33 514 €18 946 €108 171 €---
11144 519 €32 573 €18 005 €111 946 €---
12147 409 €31 599 €17 032 €115 810 €---
13150 357 €30 592 €16 024 €119 765 €---
14153 364 €29 550 €14 982 €123 814 €---
15156 432 €28 472 €13 904 €127 959 €---
16159 560 €27 357 €12 789 €132 204 €---
17162 752 €26 203 €11 635 €136 549 €---
18166 007 €25 009 €10 441 €140 998 €---
19169 327 €23 773 €9 205 €145 553 €---
20172 713 €22 495 €7 927 €150 218 €---
21176 168 €21 173 €6 605 €154 995 €---
22179 691 €19 804 €5 236 €159 887 €---
23183 285 €18 389 €3 821 €164 896 €---
24186 950 €16 924 €2 356 €170 027 €---
25190 689 €15 408 €840 €175 281 €---
TOTAL3 797 374 €771 681 €377 733 €3 025 694 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 3 025 694 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 118 556 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +24 897 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+24 897 €+14 437 €+10 460 €
2+24 897 €+24 281 €+616 €
3+24 897 €+25 221 €-324 €
4+24 897 €+26 184 €-1 287 €
5+24 897 €+27 169 €-2 272 €
6+24 897 €+28 177 €-3 280 €
7+24 897 €+29 208 €-4 311 €
8+24 897 €+30 264 €-5 367 €
9+24 897 €+31 345 €-6 448 €
10+24 897 €+32 451 €-7 554 €
11+24 897 €+33 584 €-8 687 €
12+24 897 €+34 743 €-9 846 €
13+24 897 €+35 929 €-11 032 €
14+24 897 €+37 144 €-12 247 €
15+24 897 €+38 388 €-13 491 €
16+24 897 €+39 661 €-14 764 €
17+24 897 €+40 965 €-16 068 €
18+24 897 €+42 299 €-17 402 €
19+24 897 €+43 666 €-18 769 €
20+24 897 €+45 065 €-20 168 €
21+24 897 €+46 498 €-21 601 €
22+24 897 €+47 966 €-23 069 €
23+24 897 €+49 469 €-24 572 €
24+24 897 €+51 008 €-26 111 €
25+24 897 €+52 584 €-27 687 €
Total+622 425 €+907 708 €+-285 283 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 202 jours
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