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Maison 4 pièces 152 m²

VilleMasseube (32)
Surface152m²
Coût Total201 080€
Loyer Annuel14 341€
Rentabilité7.13%
Cashflow/mois+35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 000 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 881,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 152 m²

Proche de Masseube, en exclusivité, maison type 4 de 152 m avec jardin arboré de 1000 m2 environ. Au RDC, un salon , un séjour, une cuisine plus arrière cuisine et wc, buanderie plus salle d'eau. A l'étage, 3 chambre plus salle d'eau et wc. Village avec école primaire et piscine municipale. Réseaux tout à l'égout.

Surface : 152 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/05/2026

Consommation énergie primaire : 329 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Masseube
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32140
Coordonnées : 43.429410, 0.579685
Total : 201 080€
Prix d'acquisition : 134 000€
Travaux : 56 360€
Valeur du bien : 190 360€
Frais de notaire : 10 720€
Coût estimé : 10 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1195€/mois
Loyer annuel estimé : 14341€/an
Fourchette totale : 922€ - 1549€/mois
Fourchette annuelle : 11061€ - 18593€/an
Rentabilité brute :7.13%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :886,72 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :134 781 €
Prix d'achat :134 000 €
Décote à l'achat :-781€ (-0.6%)
Marge achat-revente :-66 299€ (-49.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :982,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :58,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 040,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 526,36€
Coût de l'assurance :17 594,50€
Taxe foncière : 1 434,07€/an
Soit par mois : 119,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 195,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 160,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :34,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 152 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 152 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec peinture et petits travaux cosmétiques
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 360 €(371 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 660€
    Isolation des combles: 152 m² × 80€/m² = 12160€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:12 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€, Main d'œuvre: 1000€
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Revêtement sol chambres:4 500€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 1800€
  • Peinture chambres:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Rafraîchissement cuisine:5 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète = 5000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Masseube (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 060€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 195 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 341 €/an
Calcul : 1 195 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 490 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 080 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 704 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 434 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 988 €
Revenus locatifs : +14 341 €
Charges déductibles : -64 988 €
Résultat foncier Année 1 : -50 647 €(Déficit de 50 647 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 247 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 628 €/an
Revenus locatifs : +14 341 €
Charges déductibles : -8 628 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 713 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29247.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 100 €(65% de 134 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 167 €/an
Calcul : 87 100 € × 3,636% = 3 167 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 341 €64 994 €6 497 €-50 654 €21 400 €29 254 €29 254 €
214 628 €8 459 €6 321 €6 169 €--23 085 €
314 920 €8 278 €6 140 €6 643 €--16 442 €
415 219 €8 090 €5 952 €7 128 €--9 314 €
515 523 €7 897 €5 759 €7 626 €--1 688 €
615 833 €7 697 €5 559 €8 137 €---
716 150 €7 490 €5 352 €8 660 €---
816 473 €7 276 €5 139 €9 197 €---
916 802 €7 056 €4 918 €9 747 €---
1017 139 €6 828 €4 690 €10 311 €---
1117 481 €6 592 €4 454 €10 889 €---
1217 831 €6 349 €4 211 €11 482 €---
1318 188 €6 098 €3 960 €12 090 €---
1418 551 €5 838 €3 700 €12 713 €---
1518 922 €5 570 €3 432 €13 353 €---
1619 301 €5 292 €3 154 €14 008 €---
1719 687 €5 006 €2 868 €14 681 €---
1820 081 €4 710 €2 572 €15 371 €---
1920 482 €4 404 €2 266 €16 078 €---
2020 892 €4 088 €1 950 €16 804 €---
2121 310 €3 762 €1 624 €17 548 €---
2221 736 €3 424 €1 287 €18 311 €---
2322 170 €3 076 €938 €19 095 €---
2422 614 €2 716 €578 €19 898 €---
2523 066 €2 344 €206 €20 722 €---
TOTAL459 338 €203 333 €93 526 €256 006 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 256 006 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 341 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 012 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 012 €-6 420 €+9 432 €
2+3 012 €0 €+3 012 €
3+3 012 €0 €+3 012 €
4+3 012 €0 €+3 012 €
5+3 012 €0 €+3 012 €
6+3 012 €+1 935 €+1 077 €
7+3 012 €+2 598 €+414 €
8+3 012 €+2 759 €+253 €
9+3 012 €+2 924 €+88 €
10+3 012 €+3 093 €-81 €
11+3 012 €+3 267 €-255 €
12+3 012 €+3 445 €-433 €
13+3 012 €+3 627 €-615 €
14+3 012 €+3 814 €-802 €
15+3 012 €+4 006 €-994 €
16+3 012 €+4 203 €-1 191 €
17+3 012 €+4 404 €-1 392 €
18+3 012 €+4 611 €-1 599 €
19+3 012 €+4 823 €-1 811 €
20+3 012 €+5 041 €-2 029 €
21+3 012 €+5 264 €-2 252 €
22+3 012 €+5 493 €-2 481 €
23+3 012 €+5 728 €-2 716 €
24+3 012 €+5 969 €-2 957 €
25+3 012 €+6 217 €-3 205 €
Total+75 300 €+76 802 €+-1 502 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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