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Achat maison

Bien expiré
VilleMontargis (45)
Surface180m²
Coût Total250 560€
Loyer Annuel19 617€
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois+178€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 222 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 233,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Vue, Cheminée, Surface de 180 m², 9 Pièces, 4 Chambres, Chauffage fuel, Une entrée, Salle de séjour : 36 m², Terrain de 2300 m², Calme, Vis à vis

A 10km de Montargis,

maison sur environ 2300m² de terrain clos comprenant :

Une entrée, un couloir, un séjour cathédrale avec cheminée ouverte, une cuisine, une véranda et un cellier, une salle d'eau, des wc et une chambre.

A l'étage : Un bureau, trois chambres, une salle d'eau-wc.

A la suite une salle de jeux et une chaufferie.

Un double préau et un abri. Au calme.

Ville : Montargis
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45200
Coordonnées : 47.988830, 2.734040
Total : 250 560€
Prix d'acquisition : 222 000€
Travaux : 10 800€
Valeur du bien : 232 800€
Frais de notaire : 17 760€
Coût estimé : 17 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 9.08€/m²/mois
Fourchette : 7.23€ - 11.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 1635€/mois
Loyer annuel estimé : 19617€/an
Fourchette totale : 1302€ - 2053€/mois
Fourchette annuelle : 15622€ - 24633€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 9.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :250 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 222,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :70,99€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 293,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 143,06€
Coût de l'assurance :21 297,60€
Taxe foncière : 1 961,67€/an
Soit par mois : 163,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 634,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 456,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :177,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 216 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 800 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 800€
    Isolation toiture/combles: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 10 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 635 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 617 €/an
Calcul : 1 635 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 062 €/an
Base de calcul : Emprunt de 250 560 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 852 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 962 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 676 €
Revenus locatifs : +19 617 €
Charges déductibles : -21 676 €
Résultat foncier Année 1 : -2 059 €(Déficit de 2 059 €)
Imputable sur revenu global : 2 059 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 876 €/an
Revenus locatifs : +19 617 €
Charges déductibles : -10 876 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 741 €/an
Prix d'achat du bien : 222 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 144 300 €(65% de 222 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 247 €/an
Calcul : 144 300 € × 3,636% = 5 247 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 617 €21 684 €8 070 €-2 067 €2 067 €--
220 009 €10 665 €7 852 €9 344 €---
320 409 €10 440 €7 626 €9 969 €---
420 817 €10 207 €7 393 €10 610 €---
521 234 €9 966 €7 153 €11 268 €---
621 658 €9 717 €6 904 €11 941 €---
722 092 €9 461 €6 647 €12 631 €---
822 533 €9 195 €6 382 €13 338 €---
922 984 €8 921 €6 107 €14 063 €---
1023 444 €8 638 €5 824 €14 806 €---
1123 913 €8 345 €5 531 €15 568 €---
1224 391 €8 043 €5 229 €16 348 €---
1324 879 €7 730 €4 917 €17 148 €---
1425 376 €7 408 €4 594 €17 969 €---
1525 884 €7 074 €4 261 €18 810 €---
1626 401 €6 730 €3 916 €19 672 €---
1726 929 €6 374 €3 560 €20 555 €---
1827 468 €6 006 €3 193 €21 462 €---
1928 017 €5 627 €2 813 €22 391 €---
2028 578 €5 234 €2 421 €23 343 €---
2129 149 €4 829 €2 016 €24 320 €---
2229 732 €4 410 €1 597 €25 322 €---
2330 327 €3 978 €1 164 €26 349 €---
2430 933 €3 531 €717 €27 403 €---
2531 552 €3 069 €256 €28 483 €---
TOTAL628 327 €197 282 €116 143 €431 045 €2 067 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 620 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 431 045 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 617 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 119 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 119 €-620 €+4 739 €
2+4 119 €+2 803 €+1 316 €
3+4 119 €+2 991 €+1 128 €
4+4 119 €+3 183 €+936 €
5+4 119 €+3 380 €+739 €
6+4 119 €+3 582 €+537 €
7+4 119 €+3 789 €+330 €
8+4 119 €+4 001 €+118 €
9+4 119 €+4 219 €-100 €
10+4 119 €+4 442 €-323 €
11+4 119 €+4 670 €-551 €
12+4 119 €+4 904 €-785 €
13+4 119 €+5 145 €-1 026 €
14+4 119 €+5 391 €-1 272 €
15+4 119 €+5 643 €-1 524 €
16+4 119 €+5 901 €-1 782 €
17+4 119 €+6 167 €-2 048 €
18+4 119 €+6 438 €-2 319 €
19+4 119 €+6 717 €-2 598 €
20+4 119 €+7 003 €-2 884 €
21+4 119 €+7 296 €-3 177 €
22+4 119 €+7 597 €-3 478 €
23+4 119 €+7 905 €-3 786 €
24+4 119 €+8 221 €-4 102 €
25+4 119 €+8 545 €-4 426 €
Total+102 975 €+129 314 €+-26 339 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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