Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison Vue Dominante Bon Encontre

VilleBon-Encontre (47)
Surface105m²
Coût Total191 550€
Loyer Annuel13 484€
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois-7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 750 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 273,81 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 105 m², 6 pièces, 5 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 831 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage central collectif

Idéalement située, en bout d'impasse d'un quartier résidentiel sur les hauteurs de bon encontre, maison à rafraichir d'environ 165m 2, habitable de plain pied avec sous sol semi entéré, garage et jardin. Elle se compose d'une entrée permettant l'accès à un séjour, cuisine, salle de bains, 3 chambres, ainsi qu'au sous sol 2 chambres supplémentaires , 2 pièce et un garage. Menuiseries simple vitrage, chauffage au gaz de ville et assinissement collectif TAE. Je Vous Attends Pour Une Visite Julien Silgado.

Ville : Bon-Encontre
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47240
Coordonnées : 44.185990, 0.670870
Total : 191 550€
Prix d'acquisition : 133 750€
Travaux : 47 100€
Valeur du bien : 180 850€
Frais de notaire : 10 700€
Coût estimé : 10 700€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 10.70€/m²/mois
Fourchette : 8.47€ - 13.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1124€/mois
Loyer annuel estimé : 13484€/an
Fourchette totale : 889€ - 1420€/mois
Fourchette annuelle : 10668€ - 17043€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 8.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 760,14 €/m²
Basé sur :74 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :184 814 €
Prix d'achat :133 750 €
Décote à l'achat :-51 064€ (-27.6%)
Marge achat-revente :-6 736€ (-3.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 550€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :962,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 017,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 058,74€
Coût de l'assurance :16 760,63€
Taxe foncière : 1 348,38€/an
Soit par mois : 112,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 123,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 130,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 309 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des meubles de cuisine si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds
Quantité: environ 35 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 100 €(449 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 300€
    Isolation toiture: 105 m² × 60€/m² = 6300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bon-Encontre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 124 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 484 €/an
Calcul : 1 124 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 677 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 550 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 670 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 348 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 796 €
Revenus locatifs : +13 484 €
Charges déductibles : -55 796 €
Résultat foncier Année 1 : -42 312 €(Déficit de 42 312 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 912 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 696 €/an
Revenus locatifs : +13 484 €
Charges déductibles : -8 696 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 788 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20912.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 938 €(65% de 133 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 161 €/an
Calcul : 86 938 € × 3,636% = 3 161 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 484 €55 802 €6 684 €-42 319 €21 400 €20 919 €20 919 €
213 753 €8 528 €6 509 €5 225 €--15 693 €
314 029 €8 347 €6 329 €5 681 €--10 012 €
414 309 €8 160 €6 141 €6 149 €--3 863 €
514 595 €7 966 €5 948 €6 629 €---
614 887 €7 766 €5 747 €7 122 €---
715 185 €7 558 €5 539 €7 627 €---
815 489 €7 342 €5 323 €8 147 €---
915 798 €7 119 €5 100 €8 679 €---
1016 114 €6 888 €4 869 €9 227 €---
1116 437 €6 648 €4 629 €9 788 €---
1216 765 €6 400 €4 381 €10 365 €---
1317 101 €6 143 €4 124 €10 958 €---
1417 443 €5 877 €3 858 €11 566 €---
1517 792 €5 601 €3 582 €12 190 €---
1618 147 €5 316 €3 297 €12 832 €---
1718 510 €5 020 €3 001 €13 491 €---
1818 881 €4 713 €2 694 €14 167 €---
1919 258 €4 396 €2 377 €14 863 €---
2019 643 €4 067 €2 048 €15 577 €---
2120 036 €3 726 €1 707 €16 310 €---
2220 437 €3 373 €1 354 €17 064 €---
2320 846 €3 008 €989 €17 838 €---
2421 263 €2 629 €610 €18 634 €---
2521 688 €2 237 €218 €19 451 €---
TOTAL431 890 €194 629 €97 059 €237 261 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 237 261 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 484 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 832 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 832 €-6 420 €+9 252 €
2+2 832 €0 €+2 832 €
3+2 832 €0 €+2 832 €
4+2 832 €0 €+2 832 €
5+2 832 €+830 €+2 002 €
6+2 832 €+2 136 €+696 €
7+2 832 €+2 288 €+544 €
8+2 832 €+2 444 €+388 €
9+2 832 €+2 604 €+228 €
10+2 832 €+2 768 €+64 €
11+2 832 €+2 937 €-105 €
12+2 832 €+3 110 €-278 €
13+2 832 €+3 287 €-455 €
14+2 832 €+3 470 €-638 €
15+2 832 €+3 657 €-825 €
16+2 832 €+3 850 €-1 018 €
17+2 832 €+4 047 €-1 215 €
18+2 832 €+4 250 €-1 418 €
19+2 832 €+4 459 €-1 627 €
20+2 832 €+4 673 €-1 841 €
21+2 832 €+4 893 €-2 061 €
22+2 832 €+5 119 €-2 287 €
23+2 832 €+5 351 €-2 519 €
24+2 832 €+5 590 €-2 758 €
25+2 832 €+5 835 €-3 003 €
Total+70 800 €+71 178 €+-378 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →