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Duplex à vendre

VilleBourges (18)
Surface69m²
Coût Total120 000€
Loyer Annuel7 725€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 594,2 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, 1 place de parking, Belle vue

TRANSAXIA BOURGES AVARICUM, LIGNEUL Philippe (EI) Situé résidence le clos des bénédictins , avec une vue exceptionnelle , cet appartement duplex de 69 m2 vous propose : Une entrée donnant sur une pièce vie ( salon , séjour ) incorporant une cuisine aménagée et équipée . A l'étage une chambre , une salle de bain , wc , un dégagement . Une cave , une place de parking .PHILIPPE LIGNEUL AGENT COMMERCIAL RSAC BOURGES 514513480 FABRICE BRETOULEIX (EI) Agent commercial enregistré au RSAC de Bourges N°808021588 « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ».

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.082534, 2.395515
Total : 120 000€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 1 200€
Valeur du bien : 111 200€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 644€/mois
Loyer annuel estimé : 7725€/an
Fourchette totale : 490€ - 846€/mois
Fourchette annuelle : 5881€ - 10146€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 8.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 680 €/m²
Basé sur :435 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 920 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-5 920€ (-5.1%)
Marge achat-revente :-4 080€ (-3.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :602,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :35,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 637,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 610,86€
Coût de l'assurance :10 500,00€
Taxe foncière : 772,47€/an
Soit par mois : 64,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 643,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 701,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-57,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger possible.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie).
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état, léger rafraîchissement recommandé.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre.
Quantité: 1 chambre
Raison: État 4/5 assumé - chambre en bon état, rafraîchissement léger possible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger possible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 200 €(17 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Peinture:0€
    Rafraîchissement de la peinture si nécessaire: 0 m² × 0€/m² = 0€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:800€
    Peinture salle de bain: 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:400€
    Rafraîchissement de la peinture dans la chambre: 15 m² × 20€/m² = 300€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon - Peinture:0€
    Rafraîchissement de la peinture si nécessaire: 0 m² × 0€/m² = 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les travaux de peinture dans la cuisine et le salon n'ont pas été chiffrés car aucune action n'est nécessaire.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 644 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 725 €/an
Calcul : 644 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 171 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 000 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 772 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 6 564 €
Revenus locatifs : +7 725 €
Charges déductibles : -6 564 €
Résultat foncier Année 1 : 1 161 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 364 €/an
Revenus locatifs : +7 725 €
Charges déductibles : -5 364 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 361 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 725 €6 568 €4 175 €1 157 €---
27 879 €5 259 €4 066 €2 621 €---
38 037 €5 146 €3 953 €2 891 €---
48 198 €5 028 €3 836 €3 169 €---
58 361 €4 907 €3 715 €3 454 €---
68 529 €4 782 €3 589 €3 747 €---
78 699 €4 652 €3 459 €4 048 €---
88 873 €4 517 €3 325 €4 356 €---
99 051 €4 377 €3 185 €4 673 €---
109 232 €4 233 €3 040 €4 999 €---
119 416 €4 083 €2 891 €5 333 €---
129 605 €3 928 €2 736 €5 676 €---
139 797 €3 768 €2 575 €6 029 €---
149 993 €3 601 €2 409 €6 391 €---
1510 193 €3 429 €2 237 €6 763 €---
1610 396 €3 251 €2 058 €7 146 €---
1710 604 €3 066 €1 873 €7 539 €---
1810 816 €2 874 €1 682 €7 942 €---
1911 033 €2 676 €1 484 €8 357 €---
2011 253 €2 471 €1 278 €8 783 €---
2111 479 €2 258 €1 066 €9 220 €---
2211 708 €2 038 €845 €9 670 €---
2311 942 €1 810 €617 €10 133 €---
2412 181 €1 573 €381 €10 608 €---
2512 425 €1 328 €136 €11 096 €---
TOTAL247 425 €91 623 €60 611 €155 802 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 802 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 725 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 622 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 622 €+347 €+1 275 €
2+1 622 €+786 €+836 €
3+1 622 €+867 €+755 €
4+1 622 €+951 €+671 €
5+1 622 €+1 036 €+586 €
6+1 622 €+1 124 €+498 €
7+1 622 €+1 214 €+408 €
8+1 622 €+1 307 €+315 €
9+1 622 €+1 402 €+220 €
10+1 622 €+1 500 €+122 €
11+1 622 €+1 600 €+22 €
12+1 622 €+1 703 €-81 €
13+1 622 €+1 809 €-187 €
14+1 622 €+1 917 €-295 €
15+1 622 €+2 029 €-407 €
16+1 622 €+2 144 €-522 €
17+1 622 €+2 262 €-640 €
18+1 622 €+2 383 €-761 €
19+1 622 €+2 507 €-885 €
20+1 622 €+2 635 €-1 013 €
21+1 622 €+2 766 €-1 144 €
22+1 622 €+2 901 €-1 279 €
23+1 622 €+3 040 €-1 418 €
24+1 622 €+3 182 €-1 560 €
25+1 622 €+3 329 €-1 707 €
Total+40 550 €+46 741 €+-6 191 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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