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Vente maison 5 pièces 130 m² Montluçon (03100) - Superimmo

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface130
Coût Total206 060
Loyer Annuel12 710
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-135
Image de bien 1
Prix : 121 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 930,77 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

REF : 41031 Bienvenue dans cette magnifique maison de 5 pièces, située à Montluçon. Avec ses 4 chambres et ses 130 m², cette demeure spacieuse et lumineuse vous offre un intérieur chaleureux, grâce à son charme de l'ancien. Profitez d'un cadre de vie exceptionnel, à seulement quelques minutes à pied des commerces, des écoles et des transports en commun, dont la gare Montluçon-Ville (SNCF) à moins de 10 minutes. Cette propriété bénéficie d'un emplacement privilégié, au centre-ville de Montluçon, où vous pourrez découvrir une variété de restaurants, de musées et de parcs. Vous trouverez au premier niveau, un salon, une salle a à manger, un WC ainsi qu'une cuisine avec une véranda donnant sur le jardin. Au second niveau se trouve deux chambres et la salle de bain. Pour finir deux chambres et un bureau se situe au dernier niveau. DPE : F/F PRIX : 121 000€ Ne manquez pas l'occasion de vous installer dans cette jolie demeure à rénover et contactez l'agence Orpi Allin Immobilier dès maintenant au 04 70 05 05 05 ! Référence agence : 41031

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Total : 206 060
Prix d'acquisition : 121 000
Travaux : 75 380
Valeur du bien : 196 380
Frais de notaire : 9 680
Coût estimé : 9 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1059€/mois
Loyer annuel estimé : 12710€/an
Fourchette totale : 822€ - 1364€/mois
Fourchette annuelle : 9870€ - 16368€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 060
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 028,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :60,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 088,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 421,75
Coût de l'assurance :18 030,25
Taxe foncière : 1 271,00€/an
Soit par mois : 105,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 059,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 194,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-135,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 377 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 130 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 380(580 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:4 680
    Isolation combles: 130 m² × 36€/m² = 4680€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:19 200
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 1200€/fenêtre = 19200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 380✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 059 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 710 €/an
Calcul : 1 059 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 060 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 060 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 721 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 271 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 380
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 432
Revenus locatifs : +12 710
Charges déductibles : -84 432
Résultat foncier Année 1 : -71 722(Déficit de 71 722 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 322
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 052 €/an
Revenus locatifs : +12 710
Charges déductibles : -9 052
Résultat foncier Années 2+ : 3 658 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50322.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 121 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 650(65% de 121 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 860 €/an
Calcul : 78 650 € × 3,636% = 2 860
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 71084 4397 067-71 72921 400 €50 329 €50 329 €
212 9648 8736 8814 091--46 238 €
313 2248 6816 6894 543--41 696 €
413 4888 4826 4895 006--36 689 €
513 7588 2756 2835 482--31 207 €
614 0338 0626 0705 971--25 236 €
714 3147 8415 8496 473--18 763 €
814 6007 6125 6206 988--11 775 €
914 8927 3755 3837 517--4 258 €
1015 1907 1305 1388 060---
1115 4936 8764 8848 618---
1215 8036 6134 6219 190---
1316 1196 3414 3499 779---
1416 4426 0594 06710 383---
1516 7715 7673 77511 003---
1617 1065 4663 47311 640---
1717 4485 1533 16112 295---
1817 7974 8292 83712 968---
1918 1534 4942 50213 659---
2018 5164 1472 15514 369---
2118 8863 7881 79615 098---
2219 2643 4171 42415 847---
2319 6493 0321 04016 618---
2420 0422 63364117 409---
2520 4432 22122918 222---
TOTAL407 106227 607102 422179 49921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 499
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 710 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 669 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 669-6 420+9 089
2+2 6690+2 669
3+2 6690+2 669
4+2 6690+2 669
5+2 6690+2 669
6+2 6690+2 669
7+2 6690+2 669
8+2 6690+2 669
9+2 6690+2 669
10+2 669+1 140+1 529
11+2 669+2 585+84
12+2 669+2 757-88
13+2 669+2 934-265
14+2 669+3 115-446
15+2 669+3 301-632
16+2 669+3 492-823
17+2 669+3 689-1 020
18+2 669+3 890-1 221
19+2 669+4 098-1 429
20+2 669+4 311-1 642
21+2 669+4 529-1 860
22+2 669+4 754-2 085
23+2 669+4 985-2 316
24+2 669+5 223-2 554
25+2 669+5 467-2 798
Total+66 725+53 850+12 875
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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