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Vente maison 5 pièces 130 m² Montluçon (03100) - Superimmo

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface130m²
Coût Total206 060€
Loyer Annuel12 710€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-135€
Image de bien 1
Prix : 121 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 930,77 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

REF : 41031 Bienvenue dans cette magnifique maison de 5 pièces, située à Montluçon. Avec ses 4 chambres et ses 130 m², cette demeure spacieuse et lumineuse vous offre un intérieur chaleureux, grâce à son charme de l'ancien. Profitez d'un cadre de vie exceptionnel, à seulement quelques minutes à pied des commerces, des écoles et des transports en commun, dont la gare Montluçon-Ville (SNCF) à moins de 10 minutes. Cette propriété bénéficie d'un emplacement privilégié, au centre-ville de Montluçon, où vous pourrez découvrir une variété de restaurants, de musées et de parcs. Vous trouverez au premier niveau, un salon, une salle a à manger, un WC ainsi qu'une cuisine avec une véranda donnant sur le jardin. Au second niveau se trouve deux chambres et la salle de bain. Pour finir deux chambres et un bureau se situe au dernier niveau. DPE : F/F PRIX : 121 000€ Ne manquez pas l'occasion de vous installer dans cette jolie demeure à rénover et contactez l'agence Orpi Allin Immobilier dès maintenant au 04 70 05 05 05 ! Référence agence : 41031

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Total : 206 060€
Prix d'acquisition : 121 000€
Travaux : 75 380€
Valeur du bien : 196 380€
Frais de notaire : 9 680€
Coût estimé : 9 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1059€/mois
Loyer annuel estimé : 12710€/an
Fourchette totale : 822€ - 1364€/mois
Fourchette annuelle : 9870€ - 16368€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 028,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :60,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 088,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 421,75€
Coût de l'assurance :18 030,25€
Taxe foncière : 1 271,00€/an
Soit par mois : 105,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 059,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 194,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-135,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 377 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 130 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 380 €(580 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:4 680€
    Isolation combles: 130 m² × 36€/m² = 4680€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:19 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 1200€/fenêtre = 19200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 059 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 710 €/an
Calcul : 1 059 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 060 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 060 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 721 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 271 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 432 €
Revenus locatifs : +12 710 €
Charges déductibles : -84 432 €
Résultat foncier Année 1 : -71 722 €(Déficit de 71 722 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 322 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 052 €/an
Revenus locatifs : +12 710 €
Charges déductibles : -9 052 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 658 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50322.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 121 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 650 €(65% de 121 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 860 €/an
Calcul : 78 650 € × 3,636% = 2 860 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 710 €84 439 €7 067 €-71 729 €21 400 €50 329 €50 329 €
212 964 €8 873 €6 881 €4 091 €--46 238 €
313 224 €8 681 €6 689 €4 543 €--41 696 €
413 488 €8 482 €6 489 €5 006 €--36 689 €
513 758 €8 275 €6 283 €5 482 €--31 207 €
614 033 €8 062 €6 070 €5 971 €--25 236 €
714 314 €7 841 €5 849 €6 473 €--18 763 €
814 600 €7 612 €5 620 €6 988 €--11 775 €
914 892 €7 375 €5 383 €7 517 €--4 258 €
1015 190 €7 130 €5 138 €8 060 €---
1115 493 €6 876 €4 884 €8 618 €---
1215 803 €6 613 €4 621 €9 190 €---
1316 119 €6 341 €4 349 €9 779 €---
1416 442 €6 059 €4 067 €10 383 €---
1516 771 €5 767 €3 775 €11 003 €---
1617 106 €5 466 €3 473 €11 640 €---
1717 448 €5 153 €3 161 €12 295 €---
1817 797 €4 829 €2 837 €12 968 €---
1918 153 €4 494 €2 502 €13 659 €---
2018 516 €4 147 €2 155 €14 369 €---
2118 886 €3 788 €1 796 €15 098 €---
2219 264 €3 417 €1 424 €15 847 €---
2319 649 €3 032 €1 040 €16 618 €---
2420 042 €2 633 €641 €17 409 €---
2520 443 €2 221 €229 €18 222 €---
TOTAL407 106 €227 607 €102 422 €179 499 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 499 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 710 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 669 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 669 €-6 420 €+9 089 €
2+2 669 €0 €+2 669 €
3+2 669 €0 €+2 669 €
4+2 669 €0 €+2 669 €
5+2 669 €0 €+2 669 €
6+2 669 €0 €+2 669 €
7+2 669 €0 €+2 669 €
8+2 669 €0 €+2 669 €
9+2 669 €0 €+2 669 €
10+2 669 €+1 140 €+1 529 €
11+2 669 €+2 585 €+84 €
12+2 669 €+2 757 €-88 €
13+2 669 €+2 934 €-265 €
14+2 669 €+3 115 €-446 €
15+2 669 €+3 301 €-632 €
16+2 669 €+3 492 €-823 €
17+2 669 €+3 689 €-1 020 €
18+2 669 €+3 890 €-1 221 €
19+2 669 €+4 098 €-1 429 €
20+2 669 €+4 311 €-1 642 €
21+2 669 €+4 529 €-1 860 €
22+2 669 €+4 754 €-2 085 €
23+2 669 €+4 985 €-2 316 €
24+2 669 €+5 223 €-2 554 €
25+2 669 €+5 467 €-2 798 €
Total+66 725 €+53 850 €+12 875 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 295 jours
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