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Maison 8 pièces 206 m²

Bien expiré
VilleSaint-Michel-en-l'Herm (85)
Surface206m²
Coût Total352 400€
Loyer Annuel31 721€
Rentabilité9.00%
Cashflow/mois+535€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 262 500 €
Surface : 206 m²
Prix au m² : 1 274,27 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 206 m²

Belle maison familiale au fort potentiel ! Venez découvrir cette maison aux beaux volumes offrant de nombreuses possibilités. Maison principale se composant d'une pièce de vie et 6 chambres et une maison attenante comprenant une une pièce de vie et une chambre. Le plus : un grand garage, une cave et un grenier aménageable. Ref : 2602

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 206 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/03/2025

Consommation énergie primaire : 324 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6 230 € et 8 450 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Michel-en-l'Herm
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85580
Coordonnées : 46.341060, -1.235599
Total : 352 400€
Prix d'acquisition : 262 500€
Travaux : 68 900€
Valeur du bien : 331 400€
Frais de notaire : 21 000€
Coût estimé : 21 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 206m²
Loyer prédit : 12.83€/m²/mois
Fourchette : 9.43€ - 17.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 2643€/mois
Loyer annuel estimé : 31721€/an
Fourchette totale : 1943€ - 3597€/mois
Fourchette annuelle : 23311€ - 43164€/an
Rentabilité brute :9.00%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 12.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :352 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 741,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :102,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 844,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :170 079,78€
Coût de l'assurance :30 835,00€
Taxe foncière : 3 172,06€/an
Soit par mois : 264,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 643,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 108,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :534,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 206 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 206 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur 206 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 900 €(334 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 540€
    Isolation combles: 206 m² × 70€/m² = 14420€, Main d'œuvre: 120€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€ = 19500€
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 8500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 72 m² × 75€/m² = 5400€
  • Chambres - Peinture:2 160€
    Peinture murs et plafonds: 72 m² × 30€/m² = 2160€
  • Salon - Rafraîchissement:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Michel-en-l'Herm (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 040€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 643 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 721 €/an
Calcul : 2 643 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 759 €/an
Base de calcul : Emprunt de 352 400 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 233 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 172 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 065 €
Revenus locatifs : +31 721 €
Charges déductibles : -85 065 €
Résultat foncier Année 1 : -53 344 €(Déficit de 53 344 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 944 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 165 €/an
Revenus locatifs : +31 721 €
Charges déductibles : -16 165 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 556 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31944.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 262 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 170 625 €(65% de 262 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 205 €/an
Calcul : 170 625 € × 3,636% = 6 205 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 721 €85 076 €11 771 €-53 355 €21 400 €31 955 €31 955 €
232 355 €15 863 €11 457 €16 492 €--15 463 €
333 002 €15 539 €11 133 €17 464 €---
433 662 €15 203 €10 798 €18 459 €---
534 335 €14 856 €10 451 €19 479 €---
635 022 €14 498 €10 092 €20 524 €---
735 723 €14 127 €9 721 €21 596 €---
836 437 €13 743 €9 338 €22 694 €---
937 166 €13 346 €8 941 €23 819 €---
1037 909 €12 936 €8 530 €24 973 €---
1138 667 €12 511 €8 106 €26 156 €---
1239 441 €12 072 €7 666 €27 369 €---
1340 229 €11 618 €7 212 €28 612 €---
1441 034 €11 148 €6 742 €29 886 €---
1541 855 €10 662 €6 256 €31 193 €---
1642 692 €10 159 €5 754 €32 533 €---
1743 546 €9 639 €5 234 €33 906 €---
1844 416 €9 101 €4 696 €35 315 €---
1945 305 €8 545 €4 140 €36 760 €---
2046 211 €7 970 €3 564 €38 241 €---
2147 135 €7 375 €2 969 €39 760 €---
2248 078 €6 759 €2 354 €41 318 €---
2349 039 €6 123 €1 717 €42 917 €---
2450 020 €5 464 €1 059 €44 556 €---
2551 021 €4 783 €378 €46 237 €---
TOTAL1 016 020 €349 116 €170 080 €666 903 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 666 903 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 721 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 661 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 661 €-6 420 €+13 081 €
2+6 661 €0 €+6 661 €
3+6 661 €+600 €+6 061 €
4+6 661 €+5 538 €+1 123 €
5+6 661 €+5 844 €+817 €
6+6 661 €+6 157 €+504 €
7+6 661 €+6 479 €+182 €
8+6 661 €+6 808 €-147 €
9+6 661 €+7 146 €-485 €
10+6 661 €+7 492 €-831 €
11+6 661 €+7 847 €-1 186 €
12+6 661 €+8 211 €-1 550 €
13+6 661 €+8 584 €-1 923 €
14+6 661 €+8 966 €-2 305 €
15+6 661 €+9 358 €-2 697 €
16+6 661 €+9 760 €-3 099 €
17+6 661 €+10 172 €-3 511 €
18+6 661 €+10 594 €-3 933 €
19+6 661 €+11 028 €-4 367 €
20+6 661 €+11 472 €-4 811 €
21+6 661 €+11 928 €-5 267 €
22+6 661 €+12 396 €-5 735 €
23+6 661 €+12 875 €-6 214 €
24+6 661 €+13 367 €-6 706 €
25+6 661 €+13 871 €-7 210 €
Total+166 525 €+200 071 €+-33 546 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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