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MAISON DE 90 M2 A RENOVER

VilleLignières-Orgères (53)
Surface89.71
Coût Total132 600
Loyer Annuel7 792
Rentabilité5.88%
Cashflow/mois-120
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 500 €
Surface : 89.71 m²
Prix au m² : 752,42 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 3, Cheminée, Jardin

Sophie LEMONNIER de l'Agence ALC Immobilier d'Alençon vous propose à la vente cette maison de 89.71 m2 à restaurer.   Elle se compose au rez-de-chaussée d'une cuisine aménagée ouverte sur le salon de 33.13 m2 avec sa cheminée, un WC, une salle d'eau et une dépendance attenante de 23.54 m2. A l'étage, une chambre de 31.56 m2 et une seconde chambre de 14.39 m2 avec sa mezzanine.   L'ensemble sur un terrain de 1009 m2. Couverture en fibro. Ouvertures en simples vitrages. Fosse septique  à refaire. RÉFÉRENCE : 1739 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : 'www.georisques.gouv.fr'. Pour une visite, contactez votre conseillère Sophie LEMONNIER au 06 83 81 79 96 / 02 61 72 05 56 ou par mail: sophie.lemonnier@alcimmobilier.com / direction@alcimmobilier.com RSAC 524 577 251 - Carte délivrée par CCI Portes de Normandie. Annonce rédigée et publiée par un agent commercial Vous pouvez retrouver tous nos biens sur notre site www.alcimmobilier.com - https://www.alcimmobilier.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Lignières-Orgères
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53140
Coordonnées : 48.526056, -0.228501
Total : 132 600
Prix d'acquisition : 67 500
Travaux : 59 700
Valeur du bien : 127 200
Frais de notaire : 5 400
Coût estimé : 5 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89.71
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.74€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 649€/mois
Loyer annuel estimé : 7792€/an
Fourchette totale : 515€ - 819€/mois
Fourchette annuelle : 6180€ - 9823€/an
Rentabilité brute :5.88%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 7.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :824,58 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :73 973
Prix d'achat :67 500
Décote à l'achat :-6 473 (-8.8%)
Marge achat-revente :-58 627€ (-79.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :665,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :38,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 703,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 975,00
Coût de l'assurance :11 602,50
Taxe foncière : 779,16€/an
Soit par mois : 64,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 649,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 768,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-119,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par des fenêtres double vitrage performantes
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 89.71 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 - Chambres nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fosse septique
Remplacement de la fosse septique
Quantité: 1 fosse
Raison: Fosse septique à refaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 700(665 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:11 000
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (installation incluse)
  • Isolation:6 000
    Isolation combles: 89.71 m² × 70€/m² = 6283.7€ (arrondi à 6000€, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres:4 400
    Rénovation lourde chambres: 22 m² × 200€/m² = 4400€ (arrondi à 4000€, main d'œuvre incluse)
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:6 000
    Remplacement fosse septique: 1 fosse × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lignières-Orgères (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 649 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 792 €/an
Calcul : 649 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 609 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 600 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 464 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 779 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 552
Revenus locatifs : +7 792
Charges déductibles : -65 552
Résultat foncier Année 1 : -57 761(Déficit de 57 761 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 361
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 852 €/an
Revenus locatifs : +7 792
Charges déductibles : -5 852
Résultat foncier Années 2+ : 1 939 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36360.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 875(65% de 67 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 595 €/an
Calcul : 43 875 € × 3,636% = 1 595
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 79265 5574 614-57 76521 400 €36 365 €36 365 €
27 9475 7364 4932 211--34 154 €
38 1065 6114 3682 495--31 659 €
48 2695 4824 2392 786--28 872 €
58 4345 3484 1053 086--25 787 €
68 6035 2093 9663 393--22 393 €
78 7755 0663 8223 709--18 684 €
88 9504 9173 6744 033--14 651 €
99 1294 7633 5194 366--10 285 €
109 3124 6033 3604 709--5 576 €
119 4984 4383 1945 060--516 €
129 6884 2663 0235 422---
139 8824 0892 8465 793---
1410 0793 9052 6626 174---
1510 2813 7152 4716 566---
1610 4863 5182 2746 969---
1710 6963 3132 0707 383---
1810 9103 1021 8597 808---
1911 1282 8831 6398 246---
2011 3512 6561 4138 695---
2111 5782 4211 1779 157---
2211 8092 1779349 632---
2312 0461 92568210 121---
2412 2871 66442110 623---
2512 5321 39315011 139---
TOTAL249 568157 75766 97591 81121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 811
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 792 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 636 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 636-6 420+8 056
2+1 6360+1 636
3+1 6360+1 636
4+1 6360+1 636
5+1 6360+1 636
6+1 6360+1 636
7+1 6360+1 636
8+1 6360+1 636
9+1 6360+1 636
10+1 6360+1 636
11+1 6360+1 636
12+1 636+1 626+10
13+1 636+1 738-102
14+1 636+1 852-216
15+1 636+1 970-334
16+1 636+2 091-455
17+1 636+2 215-579
18+1 636+2 342-706
19+1 636+2 474-838
20+1 636+2 609-973
21+1 636+2 747-1 111
22+1 636+2 890-1 254
23+1 636+3 036-1 400
24+1 636+3 187-1 551
25+1 636+3 342-1 706
Total+40 900+27 698+13 202
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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