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Appartement 4 pièces 88 m²

VilleVillemomble (93)
Surface88m²
Coût Total289 590€
Loyer Annuel19 409€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-415€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 224 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 2 545,45 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 88 m² - Appartement 4 pièces 88 m²

VILLEMOMBLE CENTRE VILLE. Idéalement situé à 7 mn à pieds de la gare du Raincy/Villemomble, au dernier étage d'une résidence sécurisée et très bien entretenue avec gardien et ASCENSEUR. LAFORET VILLEMOMBLE vous propose ce très bel appartement très LUMINEUX de type F4 de 88 m² composé d'une entrée, cuisine et séjour sur balcon, 3 chambres dont 2 SUR BALCON , salle de bains, WC. Parking en sous-sol. Cave. JARDIN COMMUN

Surface : 88 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 144 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/09/2026

Consommation énergie primaire : 190 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 190 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 340 € et 1 870 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Villemomble
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93250
Coordonnées : 48.884561, 2.511052
Total : 289 590€
Prix d'acquisition : 224 000€
Travaux : 47 670€
Valeur du bien : 271 670€
Frais de notaire : 17 920€
Coût estimé : 17 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 18.38€/m²/mois
Fourchette : 14.77€ - 22.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1617€/mois
Loyer annuel estimé : 19409€/an
Fourchette totale : 1300€ - 2013€/mois
Fourchette annuelle : 15597€ - 24152€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 740,26 €/m²
Basé sur :236 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :329 142 €
Prix d'achat :224 000 €
Décote à l'achat :-105 142€ (-31.9%)
Marge achat-revente :39 552€ (12.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :289 590€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 442,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :106,18€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 1 548,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 010,55€
Coût de l'assurance :31 854,90€
Taxe foncière : 1 940,90€/an
Soit par mois : 161,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 322,92€/mois
Soit par an : 3 875,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 617,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 032,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-415,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 190 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain sans photo, état mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 670 €(542 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 320€
    Parquet flottant: 36 m² × 120€/m² = 4320€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villemomble (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 617 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 409 €/an
Calcul : 1 617 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 865 €/an
Base de calcul : Emprunt de 289 590 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 274 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 941 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 875 €/an
Calcul : 323 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 670 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 625 €
Revenus locatifs : +19 409 €
Charges déductibles : -64 625 €
Résultat foncier Année 1 : -45 216 €(Déficit de 45 216 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 816 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 955 €/an
Revenus locatifs : +19 409 €
Charges déductibles : -16 955 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 454 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23815.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 224 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 145 600 €(65% de 224 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 295 €/an
Calcul : 145 600 € × 3,636% = 5 295 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 409 €64 634 €9 874 €-45 225 €21 400 €23 825 €23 825 €
219 797 €16 704 €9 614 €3 093 €--20 732 €
320 193 €16 434 €9 344 €3 759 €--16 973 €
420 597 €16 155 €9 065 €4 442 €--12 531 €
521 009 €15 866 €8 776 €5 143 €--7 388 €
621 429 €15 568 €8 477 €5 862 €--1 527 €
721 858 €15 258 €8 168 €6 600 €---
822 295 €14 938 €7 848 €7 357 €---
922 741 €14 606 €7 516 €8 134 €---
1023 196 €14 263 €7 173 €8 932 €---
1123 660 €13 908 €6 818 €9 751 €---
1224 133 €13 541 €6 451 €10 592 €---
1324 615 €13 160 €6 070 €11 455 €---
1425 108 €12 767 €5 677 €12 341 €---
1525 610 €12 359 €5 269 €13 251 €---
1626 122 €11 937 €4 847 €14 185 €---
1726 644 €11 501 €4 411 €15 144 €---
1827 177 €11 049 €3 959 €16 129 €---
1927 721 €10 581 €3 491 €17 140 €---
2028 275 €10 097 €3 007 €18 179 €---
2128 841 €9 596 €2 506 €19 245 €---
2229 418 €9 077 €1 987 €20 341 €---
2330 006 €8 540 €1 450 €21 466 €---
2430 606 €7 984 €894 €22 622 €---
2531 218 €7 409 €319 €23 809 €---
TOTAL621 678 €367 933 €143 011 €253 745 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 745 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 409 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 076 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 076 €-6 420 €+10 496 €
2+4 076 €0 €+4 076 €
3+4 076 €0 €+4 076 €
4+4 076 €0 €+4 076 €
5+4 076 €0 €+4 076 €
6+4 076 €0 €+4 076 €
7+4 076 €+1 522 €+2 554 €
8+4 076 €+2 207 €+1 869 €
9+4 076 €+2 440 €+1 636 €
10+4 076 €+2 680 €+1 396 €
11+4 076 €+2 925 €+1 151 €
12+4 076 €+3 178 €+898 €
13+4 076 €+3 436 €+640 €
14+4 076 €+3 702 €+374 €
15+4 076 €+3 975 €+101 €
16+4 076 €+4 255 €-179 €
17+4 076 €+4 543 €-467 €
18+4 076 €+4 839 €-763 €
19+4 076 €+5 142 €-1 066 €
20+4 076 €+5 454 €-1 378 €
21+4 076 €+5 774 €-1 698 €
22+4 076 €+6 102 €-2 026 €
23+4 076 €+6 440 €-2 364 €
24+4 076 €+6 787 €-2 711 €
25+4 076 €+7 143 €-3 067 €
Total+101 900 €+76 123 €+25 777 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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