Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces en attique – Dernier étage avec vue Mont-Blanc

Bien expiré
VilleGex (01)
Surface130m²
Coût Total415 800€
Loyer Annuel30 802€
Rentabilité7.41%
Cashflow/mois+133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 385 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 2 961,54 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Superbe dernier étage de 130 m2

Ville : Gex
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01170
Coordonnées : 46.322360, 6.094860
Total : 415 800€
Prix d'acquisition : 385 000€
Valeur du bien : 385 000€
Frais de notaire : 30 800€
Coût estimé : 30 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 19.74€/m²/mois
Fourchette : 15.61€ - 24.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 2567€/mois
Loyer annuel estimé : 30802€/an
Fourchette totale : 2029€ - 3247€/mois
Fourchette annuelle : 24353€ - 38959€/an
Rentabilité brute :7.41%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 9.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :415 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 059,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :117,81€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 177,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :202 007,87€
Coût de l'assurance :35 343,00€
Taxe foncière : 3 080,20€/an
Soit par mois : 256,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 566,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 433,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :132,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 567 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 802 €/an
Calcul : 2 567 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 957 €/an
Base de calcul : Emprunt de 415 800 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 414 €/an
Calcul : 118 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 080 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 18 451 €/an
Revenus locatifs : +30 802 €
Charges déductibles : -18 451 €
Résultat foncier : 12 351 €/an
Prix d'achat du bien : 385 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 250 250 €(65% de 385 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 100 €/an
Calcul : 250 250 € × 3,636% = 9 100 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 802 €18 465 €13 971 €12 337 €---
231 418 €18 094 €13 600 €13 324 €---
332 046 €17 710 €13 216 €14 336 €---
432 687 €17 313 €12 819 €15 374 €---
533 341 €16 902 €12 408 €16 439 €---
634 008 €16 477 €11 983 €17 530 €---
734 688 €16 038 €11 544 €18 650 €---
835 382 €15 583 €11 089 €19 799 €---
936 089 €15 113 €10 619 €20 977 €---
1036 811 €14 626 €10 132 €22 185 €---
1137 547 €14 122 €9 628 €23 425 €---
1238 298 €13 601 €9 107 €24 697 €---
1339 064 €13 062 €8 569 €26 002 €---
1439 846 €12 505 €8 011 €27 341 €---
1540 643 €11 928 €7 434 €28 714 €---
1641 455 €11 331 €6 838 €30 124 €---
1742 284 €10 714 €6 220 €31 570 €---
1843 130 €10 076 €5 582 €33 055 €---
1943 993 €9 415 €4 921 €34 578 €---
2044 873 €8 731 €4 237 €36 141 €---
2145 770 €8 024 €3 530 €37 746 €---
2246 685 €7 293 €2 799 €39 393 €---
2347 619 €6 536 €2 042 €41 083 €---
2448 572 €5 753 €1 259 €42 819 €---
2549 543 €4 943 €449 €44 600 €---
TOTAL986 596 €314 356 €202 008 €672 240 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 672 240 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 802 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 468 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 468 €+3 701 €+2 767 €
2+6 468 €+3 997 €+2 471 €
3+6 468 €+4 301 €+2 167 €
4+6 468 €+4 612 €+1 856 €
5+6 468 €+4 932 €+1 536 €
6+6 468 €+5 259 €+1 209 €
7+6 468 €+5 595 €+873 €
8+6 468 €+5 940 €+528 €
9+6 468 €+6 293 €+175 €
10+6 468 €+6 656 €-188 €
11+6 468 €+7 028 €-560 €
12+6 468 €+7 409 €-941 €
13+6 468 €+7 801 €-1 333 €
14+6 468 €+8 202 €-1 734 €
15+6 468 €+8 614 €-2 146 €
16+6 468 €+9 037 €-2 569 €
17+6 468 €+9 471 €-3 003 €
18+6 468 €+9 916 €-3 448 €
19+6 468 €+10 373 €-3 905 €
20+6 468 €+10 842 €-4 374 €
21+6 468 €+11 324 €-4 856 €
22+6 468 €+11 818 €-5 350 €
23+6 468 €+12 325 €-5 857 €
24+6 468 €+12 846 €-6 378 €
25+6 468 €+13 380 €-6 912 €
Total+161 700 €+201 672 €+-39 972 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →