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Duplex 4 pièces 58 m²

VilleLabry (54)
Surface57.99m²
Coût Total107 260€
Loyer Annuel6 207€
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 57.99 m²
Prix au m² : 1 327,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 4 pièces 58 m²

Votre agence immobilière Laforêt Terre Lorraine JARNY , vous propose à la vente, à Labry, dans un petit immeuble de 3 logements, un appartement T3 en duplex de 57 m² comprenant une entrée, une cuisine équipée et aménagée, un salon-séjour, 2 chambres, une salle de bains, des caves et une place de parking privative. Chauffage central au gaz. Pas de travaux à prévoir Appartement vendu loué. Loyer de 521.66 e hors charges. Montant des charges de copropriété 102 e/an - syndic professionnel Locataire en place depuis aout 2023.

Pour plus de renseignements contactez Mylène GENY au [Coordonnées masquées] ou [Coordonnées masquées]

Surface : 58 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/07/2026

Consommation énergie primaire : 267 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 257 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 500 € et 2 040 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Labry
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54800
Coordonnées : 49.172493, 5.882537
Total : 107 260€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 24 100€
Valeur du bien : 101 100€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57.99m²
Loyer prédit : 8.92€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 11.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 517€/mois
Loyer annuel estimé : 6207€/an
Fourchette totale : 412€ - 650€/mois
Fourchette annuelle : 4941€ - 7797€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 7.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :962,37 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :55 808 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :+21 192€ (+38.0%)
Marge achat-revente :-51 452€ (-92.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :538,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :42,90€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 581,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 348,84€
Coût de l'assurance :12 871,20€
Taxe foncière : 620,70€/an
Soit par mois : 51,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 8,50€/mois
Soit par an : 102,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 517,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 641,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage central au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise aux normes de la plomberie
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 100 €(416 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 800€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€, Plomberie mise aux normes: 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 90€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Labry (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 517 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 207 €/an
Calcul : 517 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 739 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 260 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 515 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 621 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 102 €/an
Calcul : 9 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 077 €
Revenus locatifs : +6 207 €
Charges déductibles : -29 077 €
Résultat foncier Année 1 : -22 870 €(Déficit de 22 870 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 470 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 977 €/an
Revenus locatifs : +6 207 €
Charges déductibles : -4 977 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 230 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1469.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 207 €29 080 €3 743 €-22 873 €21 400 €1 473 €1 473 €
26 331 €4 882 €3 645 €1 449 €--24 €
36 458 €4 781 €3 544 €1 676 €---
46 587 €4 676 €3 439 €1 910 €---
56 719 €4 568 €3 330 €2 151 €---
66 853 €4 456 €3 218 €2 398 €---
76 990 €4 339 €3 101 €2 651 €---
87 130 €4 218 €2 981 €2 911 €---
97 272 €4 093 €2 856 €3 179 €---
107 418 €3 964 €2 726 €3 454 €---
117 566 €3 830 €2 592 €3 736 €---
127 718 €3 691 €2 453 €4 027 €---
137 872 €3 547 €2 309 €4 325 €---
148 029 €3 398 €2 160 €4 631 €---
158 190 €3 244 €2 006 €4 946 €---
168 354 €3 084 €1 846 €5 270 €---
178 521 €2 918 €1 680 €5 603 €---
188 691 €2 746 €1 509 €5 945 €---
198 865 €2 568 €1 331 €6 297 €---
209 042 €2 384 €1 147 €6 658 €---
219 223 €2 194 €956 €7 030 €---
229 408 €1 996 €758 €7 412 €---
239 596 €1 791 €554 €7 805 €---
249 788 €1 579 €342 €8 209 €---
259 984 €1 359 €122 €8 624 €---
TOTAL198 811 €109 387 €54 349 €89 424 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 424 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 207 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 303 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 303 €-6 420 €+7 723 €
2+1 303 €0 €+1 303 €
3+1 303 €+496 €+807 €
4+1 303 €+573 €+730 €
5+1 303 €+645 €+658 €
6+1 303 €+719 €+584 €
7+1 303 €+795 €+508 €
8+1 303 €+873 €+430 €
9+1 303 €+954 €+349 €
10+1 303 €+1 036 €+267 €
11+1 303 €+1 121 €+182 €
12+1 303 €+1 208 €+95 €
13+1 303 €+1 297 €+6 €
14+1 303 €+1 389 €-86 €
15+1 303 €+1 484 €-181 €
16+1 303 €+1 581 €-278 €
17+1 303 €+1 681 €-378 €
18+1 303 €+1 783 €-480 €
19+1 303 €+1 889 €-586 €
20+1 303 €+1 997 €-694 €
21+1 303 €+2 109 €-806 €
22+1 303 €+2 224 €-921 €
23+1 303 €+2 341 €-1 038 €
24+1 303 €+2 463 €-1 160 €
25+1 303 €+2 587 €-1 284 €
Total+32 575 €+26 827 €+5 748 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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