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Maison - 3 pièce(s) - 81 m²

Bien expiré
VilleSaint-Céré (46)
Surface81m²
Coût Total96 488€
Loyer Annuel7 911€
Rentabilité8.20%
Cashflow/mois+88€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 600 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 624,69 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans le centre ville de Saint Céré, maison de ville de type 3 élevée sur caves, à rénover, comprenant une cuisine, un séjour avec insert, deux grandes chambres, une salle d'eau et une salle de bain.

Détails : Nombre de chambre(s) : 2 Nombre de pièces : 3 Nb de salle de bains : 1 Nb de salle d'eau : 1 Mode de chauffage : CHAUDIERE Type de chauffage : GAZ Format de chauffage : INDIVIDUEL

Ville : Saint-Céré
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46400
Total : 96 488€
Prix d'acquisition : 50 600€
Travaux : 41 840€
Valeur du bien : 92 440€
Frais de notaire : 4 048€
Coût estimé : 4 048€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 8.14€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 659€/mois
Loyer annuel estimé : 7911€/an
Fourchette totale : 513€ - 848€/mois
Fourchette annuelle : 6151€ - 10175€/an
Rentabilité brute :8.20%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 10.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 488€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :477,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :27,34€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 505,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 876,71€
Coût de l'assurance :8 201,48€
Taxe foncière : 791,10€/an
Soit par mois : 65,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 659,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 571,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :88,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 81 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer l'ancienne chaudière
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le système de chauffage
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec signes d'humidité et installations très datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour la salle de bain
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 840 €(517 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 240€
    Isolation combles: 81 m² × 40€/m² = 3240€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:4 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 chaudière × 4000€ = 4000€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Céré (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 659 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 911 €/an
Calcul : 659 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 239 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 488 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 328 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 791 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 198 €
Revenus locatifs : +7 911 €
Charges déductibles : -46 198 €
Résultat foncier Année 1 : -38 287 €(Déficit de 38 287 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 887 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 358 €/an
Revenus locatifs : +7 911 €
Charges déductibles : -4 358 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 553 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16887.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 890 €(65% de 50 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 196 €/an
Calcul : 32 890 € × 3,636% = 1 196 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 911 €46 201 €3 242 €-38 290 €21 400 €16 890 €16 890 €
28 069 €4 275 €3 156 €3 794 €--13 096 €
38 231 €4 186 €3 067 €4 045 €--9 051 €
48 395 €4 094 €2 975 €4 301 €--4 750 €
58 563 €3 999 €2 879 €4 565 €--186 €
68 734 €3 900 €2 781 €4 834 €---
78 909 €3 798 €2 679 €5 111 €---
89 087 €3 692 €2 573 €5 395 €---
99 269 €3 583 €2 464 €5 686 €---
109 454 €3 470 €2 351 €5 984 €---
119 643 €3 353 €2 234 €6 290 €---
129 836 €3 233 €2 113 €6 604 €---
1310 033 €3 108 €1 988 €6 926 €---
1410 234 €2 978 €1 859 €7 256 €---
1510 438 €2 844 €1 725 €7 594 €---
1610 647 €2 706 €1 587 €7 941 €---
1710 860 €2 563 €1 443 €8 298 €---
1811 077 €2 414 €1 295 €8 663 €---
1911 299 €2 261 €1 142 €9 038 €---
2011 525 €2 102 €983 €9 422 €---
2111 755 €1 938 €819 €9 817 €---
2211 990 €1 769 €649 €10 222 €---
2312 230 €1 593 €474 €10 637 €---
2412 475 €1 411 €292 €11 063 €---
2512 724 €1 223 €104 €11 501 €---
TOTAL253 391 €116 696 €46 877 €136 696 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 696 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 911 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 661 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 661 €-6 420 €+8 081 €
2+1 661 €0 €+1 661 €
3+1 661 €0 €+1 661 €
4+1 661 €0 €+1 661 €
5+1 661 €0 €+1 661 €
6+1 661 €+1 395 €+266 €
7+1 661 €+1 533 €+128 €
8+1 661 €+1 618 €+43 €
9+1 661 €+1 706 €-45 €
10+1 661 €+1 795 €-134 €
11+1 661 €+1 887 €-226 €
12+1 661 €+1 981 €-320 €
13+1 661 €+2 078 €-417 €
14+1 661 €+2 177 €-516 €
15+1 661 €+2 278 €-617 €
16+1 661 €+2 382 €-721 €
17+1 661 €+2 489 €-828 €
18+1 661 €+2 599 €-938 €
19+1 661 €+2 711 €-1 050 €
20+1 661 €+2 827 €-1 166 €
21+1 661 €+2 945 €-1 284 €
22+1 661 €+3 067 €-1 406 €
23+1 661 €+3 191 €-1 530 €
24+1 661 €+3 319 €-1 658 €
25+1 661 €+3 450 €-1 789 €
Total+41 525 €+41 009 €+516 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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