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Opportunité Exceptionnelle : Ancien Hôtel à Transformer en Projet Unique !

VilleSeiches-sur-le-Loir (49)
Surface388
Coût Total386 099
Loyer Annuel44 580
Rentabilité11.55%
Cashflow/mois+1 298
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 999 €
Surface : 388 m²
Prix au m² : 773,19 €/m²
Chambres : 10
Pièces : 15
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 388 m², 15 pièces, 10 chambres, 980 m² de terrain, Mandat exclusif, Cuisine séparée, Cave, 1 garage, 3 places de parking
  • Exclusivité -

Vous rêvez de créer votre propre espace de vie ou d'affaires ? Cette ancienne propriété hôtelière de 388 m² sur une parcelle de 980 m² est une toile vierge prête à être transformée selon vos aspirations.

Il se compose au rez-de-chaussée de salles d'accueils, espace cuisine, toilettes collectives et pièces de stockages. À l'étage, découvrez 8 chambres aux dimensions généreuses, avec toilettes et salles d'eau privatives, offrant un espace de confort pour vos futurs invités ou locataires. De l'autre côté, deux appartements offrent des possibilités de logement supplémentaires : un appartement de type 3 de 60 m² et un type 1 bis de 35 m² (50 m² au sol), parfaits pour une rénovation sur mesure. En plus, cette propriété comprend un garage de 25 m² et une cave voûtée, ajoutant du caractère et du potentiel à cet ensemble immobilier à rénover.

Contactez nous dès aujourd'hui pour explorer le potentiel de cette propriété et réaliser votre projet !

Visite vidéo sur demande Réf : SP333 (5.50 % d'honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Seiches-sur-le-Loir
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49140
Coordonnées : 47.587284, -0.357144
Total : 386 099
Prix d'acquisition : 299 999
Travaux : 62 100
Valeur du bien : 362 099
Frais de notaire : 24 000
Coût estimé : 24 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 388
Loyer prédit : 9.57€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 3715€/mois
Loyer annuel estimé : 44580€/an
Fourchette totale : 2860€ - 4826€/mois
Fourchette annuelle : 34319€ - 57908€/an
Rentabilité brute :11.55%
Fourchette de rentabilité :8.89% - 15.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 913,78 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :742 545
Prix d'achat :299 999
Décote à l'achat :-442 546 (-59.6%)
Marge achat-revente :356 446€ (48.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :386 099
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 932,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :112,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 045,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :193 771,78
Coût de l'assurance :33 783,66
Taxe foncière : 4 457,97€/an
Soit par mois : 371,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 714,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 417,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 297,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 388 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 39 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 388 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 3/5 assumé - salles de bain nécessitent rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 55 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 100(160 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ (prix moyen 12000€ incluant la pose, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:11 700
    Fenêtres double vitrage: 39 fenêtres × 300€ = 11700€ (prix moyen 300€ par fenêtre, incluant la pose, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3500€ (prix moyen 3500€ incluant la pose, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (prix moyen incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 4000€ = 8000€ (prix moyen 4000€ par salle de bain, incluant la pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:8 400
    Parquet flottant: 120 m² × 70€ = 8400€ (prix moyen 70€/m² incluant la pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 120 m² × 20€ = 2400€ (prix moyen 20€/m² incluant la pose, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 100
    Peinture murs et plafonds: 55 m² × 20€ = 1100€ (prix moyen 20€/m² incluant la pose, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seiches-sur-le-Loir. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour une zone rurale.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 715 €/mois
Revenus locatifs annuels : 44 580 €/an
Calcul : 3 715 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 344 €/an
Base de calcul : Emprunt de 386 099 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 351 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 458 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 253
Revenus locatifs : +44 580
Charges déductibles : -81 253
Résultat foncier Année 1 : -36 674(Déficit de 36 674 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 274
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 153 €/an
Revenus locatifs : +44 580
Charges déductibles : -19 153
Résultat foncier Années 2+ : 25 426 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15273.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 299 999
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 999(65% de 299 999 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 091 €/an
Calcul : 194 999 € × 3,636% = 7 091
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
144 58081 26613 357-36 68621 400 €15 286 €15 286 €
245 47118 81613 00726 655---
346 38118 45412 64427 927---
447 30818 07812 26929 230---
548 25417 69011 88130 565---
649 22017 28711 47831 932---
750 20416 87111 06133 333---
851 20816 43910 63034 769---
952 23215 99210 18336 240---
1053 27715 5299 72037 747---
1154 34215 0509 24139 292---
1255 42914 5548 74540 875---
1356 53814 0408 23142 498---
1457 66913 5087 69844 161---
1558 82212 9577 14745 865---
1659 99812 3866 57647 613---
1761 19811 7955 98549 404---
1862 42211 1835 37351 240---
1963 67110 5494 73953 122---
2064 9449 8924 08355 052---
2166 2439 2133 40357 030---
2267 5688 5092 69959 059---
2368 9197 7801 97061 140---
2470 2987 0251 21663 273---
2571 7046 24343465 461---
TOTAL1 427 901401 105193 7721 026 79621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 026 796
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 44 580 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 362 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 362-6 420+15 782
2+9 362+3 411+5 951
3+9 362+8 378+984
4+9 362+8 769+593
5+9 362+9 169+193
6+9 362+9 580-218
7+9 362+10 000-638
8+9 362+10 431-1 069
9+9 362+10 872-1 510
10+9 362+11 324-1 962
11+9 362+11 788-2 426
12+9 362+12 263-2 901
13+9 362+12 749-3 387
14+9 362+13 248-3 886
15+9 362+13 760-4 398
16+9 362+14 284-4 922
17+9 362+14 821-5 459
18+9 362+15 372-6 010
19+9 362+15 937-6 575
20+9 362+16 516-7 154
21+9 362+17 109-7 747
22+9 362+17 718-8 356
23+9 362+18 342-8 980
24+9 362+18 982-9 620
25+9 362+19 638-10 276
Total+234 050+308 039+-73 989
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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