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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBény, Courmangoux, Meillonnas, Pressiat, Saint-Étienne-du-bois, Treffort-cuisiat (01)
Surface118m²
Coût Total145 300€
Loyer Annuel11 391€
Rentabilité7.84%
Cashflow/mois+85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 677,97 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif, Jardin

Nous vous proposons à la vente une maison de 6 pièces, d'une surface de 118 m², située dans le quartier calme de Treffort à VAL REVERMONT. Cette maison datant des années 50, construite en parpaing, offre un beau potentiel exposé à l'ouest. Elle comprend 4 chambres, un séjour de 18,28 m², ainsi qu'une dépendance de 22 m². Des travaux sont à prévoir, notamment pour la fosse d'assainissement et le remplacement des fenêtres en bois simple vitrage. L'accès PMR est possible, garantissant un confort pour tous. La localisation est idéale, avec un accès bus à 5 minutes, une école à 5 minutes, la gare à 25 minutes, la distance à la gare la plus proche est de 17 km et l'autoroute à 10 km. Cette maison est une belle opportunité pour un projet de rénovation dans un cadre paisible. Contactez ERA AGENCE IMMOBILIERE DE BROU pour plus d'informations et organiser une visite. L'Etat des Risques et Pollution peut être consulté sur https://www.georisques.gouv.fr

Ville : Bény, Courmangoux, Meillonnas, Pressiat, Saint-Étienne-du-bois, Treffort-cuisiat
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01370
Coordonnées : 46.272695, 5.328617
Total : 145 300€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 58 900€
Valeur du bien : 138 900€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 11.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 949€/mois
Loyer annuel estimé : 11391€/an
Fourchette totale : 690€ - 1305€/mois
Fourchette annuelle : 8285€ - 15661€/an
Rentabilité brute :7.84%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 10.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 197,18 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :259 267 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-179 267€ (-69.1%)
Marge achat-revente :113 967€ (44.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :725,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :43,59€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 769,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 454,53€
Coût de l'assurance :13 077,00€
Taxe foncière : 1 139,08€/an
Soit par mois : 94,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 949,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 864,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :84,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 441 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois simple vitrage par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 118 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol, et réfection électricité
Quantité: salon complet (environ 18 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 900 €(499 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10 000€/système = 10 000€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€/fenêtre = 4 000€ (incluant la pose)
  • Isolation:5 900€
    Isolation toiture/combles: 118 m² × 50€/m² = 5 900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8 000€ = 8 000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12 000€ = 12 000€ (incluant électroménager, plomberie et électricité)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 150€/m² = 12 000€ (incluant peinture, électricité et revêtement de sol)
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 18 m² × 200€/m² = 3 600€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 949 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 391 €/an
Calcul : 949 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 993 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 300 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 523 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 139 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 555 €
Revenus locatifs : +11 391 €
Charges déductibles : -65 555 €
Résultat foncier Année 1 : -54 164 €(Déficit de 54 164 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 764 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 655 €/an
Revenus locatifs : +11 391 €
Charges déductibles : -6 655 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 736 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32764.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 391 €65 560 €4 998 €-54 169 €21 400 €32 769 €32 769 €
211 619 €6 528 €4 866 €5 090 €--27 679 €
311 851 €6 393 €4 730 €5 458 €--22 221 €
412 088 €6 252 €4 590 €5 836 €--16 384 €
512 330 €6 106 €4 444 €6 224 €--10 161 €
612 576 €5 955 €4 293 €6 621 €--3 540 €
712 828 €5 799 €4 137 €7 029 €---
813 084 €5 637 €3 975 €7 447 €---
913 346 €5 470 €3 808 €7 876 €---
1013 613 €5 297 €3 634 €8 316 €---
1113 885 €5 117 €3 455 €8 768 €---
1214 163 €4 931 €3 269 €9 232 €---
1314 446 €4 739 €3 077 €9 707 €---
1414 735 €4 540 €2 878 €10 195 €---
1515 030 €4 333 €2 671 €10 696 €---
1615 330 €4 120 €2 458 €11 211 €---
1715 637 €3 899 €2 237 €11 738 €---
1815 950 €3 670 €2 008 €12 280 €---
1916 269 €3 433 €1 771 €12 836 €---
2016 594 €3 188 €1 525 €13 407 €---
2116 926 €2 933 €1 271 €13 993 €---
2217 265 €2 670 €1 008 €14 594 €---
2317 610 €2 398 €736 €15 212 €---
2417 962 €2 116 €454 €15 846 €---
2518 321 €1 824 €162 €16 497 €---
TOTAL364 849 €172 908 €72 455 €191 941 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 941 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 391 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 392 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 392 €-6 420 €+8 812 €
2+2 392 €0 €+2 392 €
3+2 392 €0 €+2 392 €
4+2 392 €0 €+2 392 €
5+2 392 €0 €+2 392 €
6+2 392 €0 €+2 392 €
7+2 392 €+1 047 €+1 345 €
8+2 392 €+2 234 €+158 €
9+2 392 €+2 363 €+29 €
10+2 392 €+2 495 €-103 €
11+2 392 €+2 630 €-238 €
12+2 392 €+2 770 €-378 €
13+2 392 €+2 912 €-520 €
14+2 392 €+3 059 €-667 €
15+2 392 €+3 209 €-817 €
16+2 392 €+3 363 €-971 €
17+2 392 €+3 521 €-1 129 €
18+2 392 €+3 684 €-1 292 €
19+2 392 €+3 851 €-1 459 €
20+2 392 €+4 022 €-1 630 €
21+2 392 €+4 198 €-1 806 €
22+2 392 €+4 378 €-1 986 €
23+2 392 €+4 564 €-2 172 €
24+2 392 €+4 754 €-2 362 €
25+2 392 €+4 949 €-2 557 €
Total+59 800 €+57 582 €+2 218 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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